住房機構報告創紀錄財務緩衝 為應對市場低迷做準備 - 《華爾街日報》

華盛頓——一家聯邦住房機構週二表示，其財務儲備已達到創紀錄水平，完全有能力應對抵押貸款市場低迷。

聯邦住房管理局週二發佈的審計報告顯示，作為政府解決住房可負擔性舉措的一部分，未來幾個月官員們將有空間削減抵押貸款成本。

2020年和2021年的低利率以及新建住房短缺推動房價創下歷史新高。儘管預計未來幾個月房價將從春季高點繼續回落，但仍處於高位，且利率已上漲逾一倍。

“聯邦住房管理局目前的財務狀況非常良好，“該局局長朱莉婭·戈登在報告發布前接受採訪時表示，“我們對應對未來任何情況都做好了充分準備。”

主要為首次購房者和信用評分較低的借款人提供服務的聯邦住房管理局表示，截至9月底其保險基金淨值為1417億美元，較上年同期增加約420億美元。其資本準備金比率目前遠高於法定2%的最低要求，達到11%。該比率衡量了在覆蓋預期損失後，聯邦住房管理局持有的準備金佔其貸款擔保的比例。

聯邦住房管理局不直接提供抵押貸款，而是為貸款機構提供損失保險。借款人只需支付3.5%的首付即可獲得抵押貸款保險。

目前尚不清楚聯邦住房管理局（FHA）會將其擔保貸款的保費下調多少，但降低保費是行業團體和消費者權益倡導者的首要任務。據《華爾街日報》7月報道，行業官員正呼籲實施每月能為新借款人節省50至70美元的降費措施。

戈登女士表示，聯邦住房管理局將在10月1日開始的新財年聯邦預算確定後考慮調整保費價格。目前政府資金依靠一項臨時支出措施維持運作至12月中旬。

這一潛在舉措已遭到共和黨議員的反對，他們認為任何抵押貸款成本的削減都可能適得其反，導致潛在FHA購房者更難以負擔房價。

抵押貸款利率的快速上漲推高了潛在購房者的借貸成本，迫使許多人退出市場。圖片來源：Ariel Zambelich/華爾街日報“在住房成本創歷史新高之際，降低抵押貸款保險費將進一步刺激需求、推高房價，同時讓納税人為不良信用風險買單。”參議院銀行委員會共和黨首席議員、賓夕法尼亞州參議員帕特·圖米今年早些時候表示。

多年來，由於創紀錄的低抵押貸款利率和新冠疫情刺激了城市居民逃離擁擠住所、遷往更寬敞郊區住宅的需求，初級住宅的嚴重短缺因強勁的購房需求而加劇。

然而最近，快速上升的抵押貸款利率提高了潛在購房者的借貸成本，並將許多人擠出了市場。9月份，房屋銷售連續第八個月下降。

全美房地產經紀人協會的住房可負擔性指數（該指數綜合考慮了家庭收入、抵押貸款利率和現有單户住宅的銷售價格）在9月份降至自6月以來的最低水平。6月份的讀數更是創下了數十年來的新低。

聯邦住房管理局表示，由於旨在幫助面臨經濟困難（如2020年3月經濟停擺時失業）的借款人的緊急計劃取得成功，該計劃正以強勁的財務狀況從疫情中恢復。這些計劃包括擴大寬容政策的使用，允許擁有聯邦支持抵押貸款的借款人暫時跳過還款並在以後補上。

該機構表示，在過去的財政年度中，聯邦住房管理局將其投資組合中嚴重拖欠的借款人數量大約減少了一半，降至不到5%。與此同時，壓力測試顯示，如果市場像2007年那樣惡化（當時失業率飆升，抵押貸款市場崩潰），該計劃的資本緩衝仍將保持在法定水平的三倍以上。

“這充分説明了政策制定者在最小化全球大流行影響方面的有效性，”前奧巴馬政府住房顧問、現任行業顧問吉姆·帕羅特表示。“他們成功地挺過了本應對聯邦住房管理局保險基金造成毀滅性打擊的危機，而且比人們記憶中的任何時候都要健康。”

—妮可·弗裏德曼對本文亦有貢獻。

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