更多房主將房屋淨值信貸額度用作財務安全網 - 《華爾街日報》

隨着高利率推高借貸成本，越來越多的人開始動用房屋淨值。

房地產分析公司Attom Data Solutions數據顯示，美國人在第二季度提取了660億美元房屋淨值信貸額度（Heloc），同比增長40%，創近三年新高。這類允許房主以房屋價值為抵押借款的賬户正重新流行，因為高利率使得抵押貸款再融資不再划算。

Heloc運作方式類似信用卡，但由於有房產作為擔保，通常能提供更優惠的利率。根據Bankrate.com數據，Heloc平均利率為7.7%，而信用卡平均年利率為19.04%，個人貸款平均利率為10.64%。業主可根據房屋淨值獲得信貸額度，但無需動用全部可用資金。

理財規劃師表示，在經濟不確定時期，Heloc提供的即時資金獲取渠道尤其具有吸引力——只要借款人不把房屋當作提款機。他們指出，貸款機構往往會在經濟低迷時收緊信貸標準，因此若擔心未來需要資金，現在申請Heloc可能是明智之舉。

德克薩斯州HomeTown Lenders區域總裁兼高級貸款官Ryan Leahy表示：“客户們説，隨着信用卡賬單上漲和對失業的擔憂，他們需要安全網。”

儘管Heloc能提供財務安全網，但房主必須清楚其中的風險。未能償還Heloc可能導致失去房屋。Heloc與房屋淨值貸款不同，後者通常採用固定利率並一次性發放全部貸款。

儘管房屋淨值信貸額度（Heloc）的需求正在增長，但Attom市場情報執行副總裁裏克·夏爾加表示，由於風險因素，部分銀行選擇不提供此類產品。他指出，借款人通常會轉而向信用合作社和社區銀行申請Heloc。富國銀行和摩根大通等大型銀行自疫情期間暫停發放新Heloc後仍未恢復業務。花旗銀行發言人表示已暫時停止Heloc業務，但計劃明年重新開放。美國銀行則表示仍在繼續提供該服務。

以下是關於Heloc運作機制及理財顧問推薦使用方式的詳細説明。

Heloc如何運作

NerdWallet住房抵押貸款專家凱特·伍德指出，申請Heloc通常要求房屋當前價值至少比抵押貸款餘額高出15%。她表示不同貸款機構的具體條款和要求可能略有差異。

Heloc最高額度通常為房屋淨值的一部分。伍德女士舉例稱，若房屋估值40萬美元，抵押貸款餘額25萬美元，借款人可獲得約9萬美元的Heloc額度。

伍德女士補充道，Heloc利率通常為浮動制，會隨整體利率環境波動。其他影響利率的因素包括信用評分、債務收入比以及申請貸款金額。

伍德女士表示，房屋淨值信用貸款（HELOC）申請還涉及某些費用，這些費用因貸款機構而異，可能包括房屋評估和產權調查的成本，以及其他費用，總計可達總信用額度的2%至5%。

LendingTree的高級經濟學家雅各布·錢尼爾指出，HELOC支付的利息可以抵税，但前提是必須將貸款用於房屋翻新和改善。

他補充説，住宅債務利息扣除上限為75萬美元——這一限額將同時考慮HELOC欠款金額以及其他類型住房貸款（如抵押貸款）的負債。

用於家居裝修的HELOC

HELOC最常見的用途之一是資助家居裝修項目，這些項目還可能帶來提升房屋價值的額外好處。南卡羅來納州查爾斯頓的抵押貸款銀行家丹·巴茨表示，由於房價和抵押貸款利率雙雙高企，許多美國人選擇翻修而非搬遷。

居住在舊金山的李欣（音譯）最近使用HELOC貸款12萬美元進行廚房改造。她正在權衡是立即啓動裝修工程，還是等到家居用品和人工成本下降後再從HELOC中提取資金。

巴茨先生提醒客户，由於HELOC採用浮動利率，建議短期持有貸款餘額，通常為18至24個月左右。

抵押貸款技術與數據公司Black Knight Inc.數據顯示，第三季度末美國房主平均可動用淨值達19.6萬美元，雖較第二季度下降9.6%，但仍比去年同期增長約10%。

何時房屋淨值信貸額度可能並非最佳選擇

新澤西州恩格爾伍德的理財規劃師傑森·布魯姆斯坦警告客户，不要為度假或婚禮等非必要大額消費申請房屋淨值信貸額度。他表示，這類支出雖然可能帶來短期的情感愉悦，但不會像房屋裝修那樣產生財務回報。

動用房屋淨值進行投資可能具有風險

許多人使用房屋淨值信貸額度作為創業資金、另一處房產的首付款或投入股市。但理財顧問警告稱，此類投資可能風險很高。

佐治亞州雅典市的理財規劃師喬丹·斯林戈指出，近年來一些激進投資者會以低利率提取房屋淨值信貸額度，並期待在市場中獲得更高回報。但隨着房屋淨值信貸利率比一年前翻倍且市場波動加劇，這種套利策略已不再是最佳選擇。

紐約州梅爾維爾的理財顧問萊貝爾·斯特恩巴赫最近告訴更多客户：“不要用房屋淨值信貸額度投資股市下跌行情。你不僅會因貸款費用和利息支付損失大部分利潤，還會承擔過高風險。”

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