《華爾街日報》：住房產業準備應對低迷，投資者卻大舉湧入

投資者正抓住通脹見頂的任何跡象作為抄底受挫股票的理由。看看房地產股就知道了。

Redfin公司股價自11月9日以來飆升逾50%，當時這家房地產經紀公司的首席執行官警告稱：“我們必須假設太陽永遠不會升起。“房屋建築商PulteGroup公司同期股價上漲了11%，儘管其首席執行官最近將需求普遍回落描述為利率攀升所致。

房地產經紀公司、住宅建築商、抵押貸款機構以及幾乎所有與房地產行業相關的股票都出現了飆升，漲幅超過了標普500指數5.8%的漲幅。

反彈背後原因何在？比預期温和的消費者價格數據讓投資者希望美聯儲很快將開始放緩加息步伐。

房地產可能是受央行經濟降温舉措影響最大的行業。利率上升推動抵押貸款利率較一年前水平翻倍有餘，這削弱了買家需求，並開始推動房價從今年早些時候的峯值回落。

隨着預計明年房價下跌將加速，一些投資者擔心當前的反彈類似於夏季的漲勢，當時央行重新承諾其激進加息行動後漲勢戛然而止。標普500指數2022年已下跌17%。

“這又是一次熊市反彈，”財富管理公司Homrich Berg的首席投資官斯蒂芬妮·朗表示。“我們認為市場對CPI數據的反應過於極端，且毫無根據。”

同樣因温和通脹報告而飆升的還有：凱茜·伍德的ARK Innovation交易所交易基金，該基金在11月10日創下紀錄最佳單日漲幅，上漲15%；Peloton Interactive Inc.的股價上漲16%；以及Zoom Video Communications Inc.的股價上漲14%。這三隻股票在2022年仍下跌超過50%。

這類股票的價格通常基於對未來增長的預期，因此它們往往會隨着利率的變動而飆升或暴跌。對於房地產行業來説，利率的變化不僅會影響股票估值模型，還會對業務前景產生關鍵影響，因為抵押貸款利率的變化會促使買家進入或退出市場。

“利率下降是有道理的，這至少會給建築商帶來一些光明，”BTIG的住宅建築分析師卡爾·雷卡特表示。“問題是光明的強度。”

房地產可能是受央行降温經濟努力影響最大的行業。圖片來源：David Paul Morris/Bloomberg News本週，投資者將分析新房銷售和消費者信心數據，以評估經濟健康狀況。隨着美聯儲繼續加息，資金管理者和分析師正在關注美國可能進入衰退的跡象。

經濟學家和分析師表示，當前的房地產市場低迷不太可能像2008年金融危機時期那樣將經濟拖入深度衰退。抵押貸款機構已收緊放貸標準，而住宅建築商的負債規模也有所控制。

儘管如此，今年建築商信心指數仍逐月下滑，目前處於十年來最低水平（除疫情初期短暫時期外）。全美住宅建築商協會首席經濟學家羅伯特·迪茨表示：“建築商的業務活躍度將會持續降低。”

10月成屋銷售連續第九個月下滑。根據抵押貸款銀行家協會預測，2022年抵押貸款發放量約為去年水平的一半，且預計2023年將進一步下降。

悲觀預期使房地產股成為今年表現最差的板塊之一。例如Redfin公司股價年內仍下跌87%。但在經歷重挫後，投資者正急切尋找任何利好消息。

黯淡前景使房地產股成為今年表現最差的投資標的之一。圖片來源：Travis Dove/彭博新聞社Redfin公司11月9日宣佈將裁員13%並關閉房屋翻新業務，以實現在樓市持續低迷情況下的盈利轉型。次日早間勞工部數據顯示10月消費者價格指數同比漲幅創1月以來新低。Redfin股價11月10日大漲32%，次日續漲21%。

上週，30年期固定抵押貸款平均利率從7.08%降至6.61%，創下41年來最大單週跌幅。

不過，Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟表示，她認為房地產市場至少要到2024年才會復甦，這意味着房地產股的波動可能持續。

“CPI報告只是微弱的希望之光，表明美聯儲的政策正在奏效，但它並未提供太多關於高抵押貸款利率將持續多久的信息，“費爾韋瑟女士説。

普爾特集團首席執行官瑞安·馬歇爾在10月25日的財報電話會議上表示，第三季度購房需求明顯下降。他説利率的急劇上升可能是大多數消費者最擔心的問題，但通貨膨脹和對經濟衰退的擔憂也在起作用。

“很容易理解為什麼消費者選擇觀望，“他説。

儘管對未來幾個月的業務感到擔憂，但一些關注房地產股的交易員仍看到了機會。根據FactSet的數據，建築商D.R.霍頓公司、萊納集團和普爾特集團的股票在6月份的交易價格是過去十年來未來收益的最低倍數。

即使在反彈之後，這些股票看起來仍比長期平均水平便宜。例如，普爾特集團上週的交易價格是未來12個月預期收益的5.6倍，低於10.3倍的10年平均水平。

斯米德資本管理公司首席投資官比爾·斯米德表示，近幾個月來他增持了D.R.霍頓和萊納的股票。斯米德預計，隨着千禧一代安頓下來併購買房屋，住宅建築商的股票長期表現將強勁。

“我們是否認為未來三到六個月能在住宅建築商身上賺大錢？答案是：我們不知道，也不做這種假設，”他説。“但在未來十年裏，我們相信會通過住宅建築商發家致富。”

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