投資者購房量下降30%，利率上升和高房價令樓市降温——《華爾街日報》

第三季度，投資者購房量驟降30%，這表明借貸利率上升和高房價不僅將傳統買家擠出場外，也導致這些公司開始退縮。

房地產經紀公司Redfin追蹤的40個市場中，企業在第三季度購買了約6.6萬套住房，而去年同期同季度的購買量為9.4萬套。投資者購房比例的下降幅度是自次貸危機以來最大的，僅次於2020年第二季度疫情導致大部分購房活動停滯的情況。

投資者的退縮與幾個月前他們購房量仍在快速增長的態勢形成鮮明對比。這些公司在去年和今年早些時候創紀錄地大量購房，助推了房地產市場的繁榮。

如今，隨着抵押貸款利率快速上升導致整體房屋銷售下滑，投資者正在減少購房活動。但由於投資者持有大量現金，且摩根大通等大公司計劃增加對購房業務的投資，一旦利率或房價開始回落，投資者將準備恢復更激進的購買。

去年和今年早些時候，投資者創紀錄地大量購房，助推了房地產市場的繁榮。照片：Angela Owens/華爾街日報這些公司抓住了疫情推動的郊區住宅需求增長機遇，通過出租房屋並將租金提高兩位數百分比。到2022年第一季度，投資者佔全美購房總量的五分之一。

格林街分析師John Pawlowski表示，但近期借貸成本飆升抑制了投資者的購買力。買賣雙方在價格上也更難達成一致，導致交易萎縮。“這導致許多人直接擱筆放棄交易，“Pawlowski説。

租金增速亦開始放緩。CoreLogic數據顯示，9月獨棟住宅租金同比上漲10.1%，較4月的13.9%有所下降。

但這一增速仍遠高於歷史水平，且遠超公寓市場表現。目前多數指標顯示多户住宅租金漲幅更低。接近歷史高位的租金水平未能吸引足夠新租户，三季度需求跌至13年來最低點。

分析師指出，獨棟租賃需求更具韌性，部分原因是這類房源多租給高收入羣體——他們發現購房市場過於昂貴。

但今年獨棟住宅業主的租金收益並未轉化為股價上漲。投資者將這類業主與建築商歸為一類並大量拋售。三大上市業主——Invitation Homes、American Homes 4 Rent和Tricon Residential股價均下跌超25%，表現遜於同期標普500指數。

出租房房東還面臨房產税上漲帶來的壓力，這與房價大幅升值同步發生。

與此同時，大型出租房房東正受到聯邦和地方政府更嚴格的審查。國會民主黨人已就驅逐行為和租金上漲問題舉行了一系列聽證會。本月，加州三位國會議員提出了一項名為“阻止華爾街房東法案”的議案，建議對獨户住宅房東征收新税。該法案將阻止房利美等政府支持企業收購和證券化其債務。

投資者減少購買的地區，往往也是他們此前總銷售額中佔比過高的城市，包括拉斯維加斯和鳳凰城——這些地區第三季度的投資者銷售額同比下滑超過44%。

根據Redfin的數據，在線炒房者（即iBuyer）的購買減少可能是導致下滑的原因之一。Redfin本月早些時候決定關閉其自有炒房業務RedfinNow。

Redfin統計顯示，全美範圍內，第三季度投資者仍佔所有房屋銷售的17.5%，這一比例高於疫情前的任何時期。

這一比例似乎可能再次上升。由於傳統買家大規模取消交易而導致房屋未售出的建築商，一直在尋求批量出售給出租房房東。

與此同時，一些機構投資者正籌備大筆資金準備搶購房產。摩根大通資產管理業務本月宣佈，已與租賃物業運營商Haven Realty Capital成立合資企業，計劃投入10億美元購置和開發住宅。房地產公司仲量聯行旗下LaSalle投資管理公司與房東集團Amherst合作，表示未來兩年擬斥資5億美元收購住宅。

Tricon公司手握近30億美元資金計劃用於購置和建造住宅。“我們將在適當時機果斷投入這些資金，“Tricon首席執行官加里·伯曼在11月財報電話會議上表示。

Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟指出，雖然經濟衰退可能降低貸款利率，但伴隨而來的高失業率會讓傳統購房者難以獲益。而對投資者而言，這反而是以優惠價格收購房產的良機。

“投資者可能在利率下降的第一時間調動更多資源入市，“費爾韋瑟女士表示。

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本文發表於2022年11月23日印刷版，標題為《投資者住宅收購量下滑30%》。