住房短缺反映出持有閒置土地的低成本——《華爾街日報》

要了解扭曲的房產税制度如何加劇美國大城市的住房短缺問題，不妨看看曼哈頓中城一塊6英畝的地塊。

據分析師稱，這塊毗鄰聯合國總部的土地估值數億美元。在住房緊缺且租金接近歷史高點的紐約市，該地塊被規劃用於建造約1500套公寓。然而過去17年間，這塊地始終空置，業主繳納的房產税卻相對較少——因為地上沒有任何建築物。

美國城市中遍佈着此類閒置或低效利用的土地。根據Altus集團為《華爾街日報》進行的房產記錄分析，僅紐約市就有超過7.7萬塊空地，或建築物面積不足規劃許可一半的地塊。

這家房地產分析諮詢公司統計了面積超過3000平方英尺、可能適合開發的私有地塊。

Altus數據顯示，若業主按現行規劃最大容積率開發這些地塊，預計可新增8.58億平方英尺的住宅和商業空間，相當於306座帝國大廈的體量。該公司表示，其中約96%的地塊規劃為住宅用途。

部分經濟學家和住房倡導者指出，這些閒置土地背後存在一個共同因素：對土地徵税過低而對建築物徵税過高的房產税制度。

智庫經濟研究中心主席約書亞·文森特表示：“除了坐等升值外，沒有任何動力採取行動。“該機構長期倡導財產税改革。

由於官僚程序、限制性分區法規和高昂地價的束縛，開發商越來越難找到可開發地塊。許多土地所有者不願出售土地，使問題更加惡化。

税收政策在阻礙土地開發方面的作用，是該國住房短缺問題中被低估的重要因素。

包括紐約在內的許多市縣通過評估房產價值並按比例徵税。由於空地或建有小型建築的地塊售價遠低於高層公寓樓等建築，其財產税通常要低得多。這種徵税方式的理由是，擁有高價值建築的業主更有能力支付高額財產税。

經濟學家指出，這種税收制度的一個意外後果是抑制了開發商的建房意願。一旦空地主建造住宅或公寓，他們的税單通常會飆升。

租賃住房開發商Middleburg Communities的首席投資官科裏·吉恩斯表示，財產税是新公寓開發項目每年最大的支出之一。

索洛維耶夫集團在曼哈頓持有的空地正對面就是第一大道685號。圖片來源：詹妮弗·克里根/華爾街日報已故開發商謝爾頓·索洛根據房產記錄，2005年買下了曼哈頓這塊前發電廠用地。2007年，索洛先生表示計劃在該地塊及附近區域建造4000多套公寓和一棟47層的辦公大樓。索洛先生在相鄰地塊建成了一棟公寓樓。但該地塊大部分區域至今仍閒置着，且未設抵押貸款。

房產記錄顯示，該地塊每年需繳納約150萬美元/英畝的房產税。而周邊公寓樓的税費高達其六到七倍。

家族企業現任CEO邁克爾·赫什曼（公司現更名為索洛維集團）表示，税收價值並未影響公司決策。“沒有開發商願意持有未開發土地，尤其是在黃金地段，“他説。

公司稱， zoning審批耗時數年，後來疫情又阻礙了施工。赫什曼先生表示，其他時期公司也因忙於項目無暇開發。

“無論做什麼，“赫什曼先生説，“我們都力求盡善盡美。”

據《華爾街日報》看到的宣傳材料，該公司目前正在更新開發計劃，並提議建造賭場。紐約州立法機構已批准在紐約市地區發放至多三個賭場牌照。

陽光地帶城市也湧現出大量收購閒置地塊任其荒廢等待升值的投資者。不作為的成本通常很低，尤其在郊區——地主只需在土地上放養幾頭牛，就能獲得針對牧場主的鉅額房產税減免。

費城一處正在建設中的多户住宅前的空地。圖片來源：Caroline Guttman/Bloomberg News底特律、費城和弗吉尼亞州里士滿的立法者提出了改革方案，這些方案將從根本上改變房產税的計算方式。2021年楊安澤競選紐約市長時，曾呼籲對閒置土地徵收更高的税。

“你這樣做是為了給那些人施加壓力，“推廣土地税的羅伯特·沙爾肯巴赫基金會首席執行官喬西·法斯説。

根據底特律等城市研究的提案，每處房產的評估價值被分為土地和建築物兩部分。土地部分的税率提高，建築物的税率降低。這意味着閒置土地的所有者和有價值地塊上小型建築的所有者將看到他們的税單大幅增加，而高層建築或複式建築的所有者將看到他們的税單減少。

匹茲堡在2001年之前實行的是分税率税，許多研究發現，它比賓夕法尼亞州的其他城市有更多的建築活動。

弗吉尼亞理工大學經濟學教授尼古拉斯·泰德曼説：“毫無疑問，如果你把税收從建築物轉移到土地上，你將鼓勵建築，抑制土地投機。”

土地税長期以來一直受到自由市場經濟學家的歡迎。部分原因是，與對企業利潤徵税不同，它們不會抑制投資。亞當·斯密支持土地税，米爾頓·弗裏德曼稱其為"最不壞的税”。

土地所有者往往反對這些措施，而且對單一房產同時計算土地和建築物兩項價值通常很困難，儘管改進的數據庫和估值軟件使這項工作變得更容易。許多城市根本不想對他們的房產税制度進行修修補補，擔心選民的反感。

索洛維耶夫集團擁有的曼哈頓空地俯瞰東河。照片：詹妮弗·克里根/華爾街日報寫信給康拉德·普策爾，郵箱：[email protected]