美國政府將為高成本地區超過100萬美元的抵押貸款提供擔保 - 《華爾街日報》

華盛頓——聯邦政府將首次在加州和紐約等部分高成本地區為超過100萬美元的抵押貸款提供擔保。

這一上限提升反映出過去幾年房價的快速上漲，儘管抵押貸款市場近期有所降温。

聯邦住房金融局週二宣佈，明年在少數高價市場中，房利美和房地美擔保的住房抵押貸款最高額度將從今年的970,800美元提升至1,089,300美元。

監管抵押貸款巨頭的FHFA表示，全美大部分市場的貸款上限將從2022年的647,200美元上調至726,200美元。根據法律規定，貸款上限每年採用考慮平均房價的公式計算。

FHFA數據顯示，在全美3000多個縣中，約有100個縣被指定為高成本市場，包括新澤西州、弗吉尼亞州和猶他州的部分地區。

這一調整將使購買單户住宅（尤其是價格接近上限的房產）的借款人獲得更便捷、更優惠的貸款。更高的貸款限額也可能重新引發關於"政府應擔保多大額度抵押貸款"的爭論。

符合限額內的貸款稱為合規貸款，與超出限額的大額抵押貸款相比，這類貸款通常結算成本更低，首付要求更少。

更高的貸款上限或許能為購房者帶來些許緩解，但利率和房價的上漲很可能完全抵消這種好處，導致房地產市場降温。根據全美房地產經紀人協會數據，截至10月，成屋銷售已連續九個月下滑。

今年抵押貸款利率快速攀升，二十年來首次突破7%。許多潛在購房者因不符合貸款條件，或在高利率使月供增加數百美元后被迫縮減購房預算。

房地產經紀人協會表示，三季度獨棟成屋銷售中位數價格同比上漲8.6%。近年因疫情期間住房需求激增，房價漲幅曾更為迅猛。

房利美和房地美並不直接提供貸款。這兩家自2008年起由政府接管的公司從貸款機構處收購抵押貸款，將其打包成證券出售給投資者。它們的政策調整至關重要，因其在支撐約13萬億美元抵押貸款市場半數份額中的作用，直接影響着抵押信貸的獲取資格與條款。

當貸款符合房利美和房地美的收購標準時，便能在吸引全球投資者的證券市場中進行證券化，從而獲得比原本更低的利率。但行業官員指出，在後危機時代的大部分時期，大額貸款的定價優於合規貸款，部分原因是銀行視其為吸引高淨值客户（可開展其他業務）的重要工具。

抵押貸款銀行家和房地產經紀人表示，新限額的設定是為了反映房價上漲的現實。波士頓附近一家房地產公司的經紀人兼老闆安東尼·拉馬基亞表示，房利美和房地美的貸款限額"需要與房價同步，以解決 affordability 問題"。

房利美總部，它與房地美共同支撐着美國約一半的抵押貸款市場。圖片來源：KEVIN LAMARQUE/REUTERS在價格昂貴的市場，即使是起步房也可能達到七位數。在2022年的一項住房調查中，加州房地產經紀人協會發現，售價在125萬至200萬美元之間的房屋中，近四分之一是由首次購房者購買的。該協會表示，在舊金山地區和南加州，這一比例略高。

一些住房政策專家表示，貸款限額的大幅提高引發了關於納税人是否應該有效支撐高房價的疑問。華盛頓智庫城市研究所（研究經濟和社會政策）的數據顯示，疫情期間，房利美和房地美的市場份額顯著上升，佔新貸款的60%以上。

前聯邦住房金融局高級官員、現任住房政策委員會主席埃德·德馬科表示：“也許貸款限額實際上超過100萬美元會引起某些人的注意，至少會引發一場關於政府在抵押貸款市場中的角色的急需的政策討論。“住房政策委員會是一個住房行業貿易團體，通常支持增強私人資本在抵押貸款市場中的作用。

除非解決長期的新房供應短缺問題，否則住房可負擔性將無法真正解決，他補充道。

批評房利美和房地美巨大作用的人士認為，能夠負擔百萬美元抵押貸款的借款人應該能夠在沒有政府支持融資的情況下獲得住房貸款。

聯繫安德魯·阿克曼，郵箱：[email protected]

美國的貸款限額每年通過一個考慮平均住房價格的公式計算。圖片來源：Justin Sullivan/Getty Images刊登於2022年11月30日印刷版，標題為《美國將為百萬美元抵押貸款提供支持》。