《華爾街日報》：投資領域，VIP席位未必更優

恭喜你。你努力工作並賺了一些錢，現在你有機會接觸到一類新的投資。但當紅絲絨繩索為你打開時，也可能在你身後悄然關閉。

週四，690億美元規模的私募黑石房地產收益信託基金（簡稱BREIT）的投資者被告知，他們從該基金贖回現金的請求已受到限制。這凸顯了許多相對富裕的投資者在當前複雜且利率上升的環境中試圖分散投資組合時所面臨的雙刃劍。

任何財富或收入水平的投資者若希望通過股息收益並分散投資於信貸和房地產資產，都可以購買公開交易的商業發展公司（BDCs）和房地產投資信託基金（REITs）。而那些達到特定收入或財富標準的人，還能進入規模日益龐大的私募版本投資工具領域——這些工具有時被宣傳為主流投資者接觸更另類、非傳統資產的途徑。根據投行Robert A. Stanger & Co.彙編的數據，自2017年以來，私募BDCs和REITs已募集約1350億美元資金。

兩者間一個關鍵區別在於：私募版本提供了一種"防衝動"機制，看似更適合非專業投資者——你不能隨意買賣。公開交易的BDCs和REITs像股票一樣隨時交易，可通過任何經紀賬户購買；而私募產品只能在指定時間（如每月或每季度）申購贖回，其價格由基金定期評估的底層資產與負債（即資產淨值NAV）決定，而非由交易市場定價。這意味着非上市工具不會像公開交易產品那樣頻繁出現價格偏離資產淨值的情況。

有人認為，免受這種價格波動的影響可能很有價值。確實，你會失去關於企業貸款、購物中心等資產價值即將變化或負債成本的市場信號。但市場也可能對新聞反應過度，並預期那些從未出現的問題。沒有即時價格或交易可能有助於培養投資者的耐心。而對於非上市的商業發展公司（BDC）或房地產投資信託基金（REIT），你不必承擔以可能暫時的市場折價出售或溢價購買的風險。

但這也存在成本。自由買賣的權利對許多投資者來説具有價值，尤其是那些積極交易的人。投資者也無法通過折價買入或溢價賣出來利用市場波動。此外，與公開股票不同，投資者實際上需要將資金投入或撤出非交易工具。因此，在某些情況下，管理人可以對投資者設置“閘門”。例如：BREIT在11月僅按比例回購了每位投資者約43%的申請，因為他們的總申請超過了每月和每季度按淨資產值百分比計算的回購限額。

確實，有限的流動性最近似乎成了一件好事。截至9月，Stanger的非交易淨資產值REIT指數在過去五年中的年化總回報率約為11%，而MSCI美國REIT指數的總回報率約為3%。這些回報包括非交易工具的股息和淨資產值變化，以及公開交易工具的股息和股價變化。它們還反映了這些工具費用中嵌入的費用，但不包括某些非上市基金分銷商有時收取的其他費用。

或許非上市房地產投資信託基金的良好回報能在這段經濟艱難時期得以維持，關鍵在於管理人明智地選擇抗跌資產。例如，BREIT還宣佈本週出售了其在拉斯維加斯兩家酒店的股權。黑石集團表示，BREIT今年已以"顯著溢價"出售了超過50億美元的資產。

但總體而言，市場往往比專家更早嗅到危機氣息。如果近期公開交易REITs的拋售潮最終被所有基金未來資產淨值下跌所驗證，那麼非上市投資者遲早會感受到公開市場投資者正在經歷的陣痛。

倘若市場判斷錯誤呢？這正是公開市場面向所有投資者的另一優勢——可以趁機撿漏。根據標普全球市場情報數據，截至本週中，道瓊斯權益類REIT指數較分析師普遍預估的資產淨值存在約10%折價。

關於贖回壓力的質疑可能持續發酵。Stanger數據顯示，第三季度非上市NAV REITs的贖回額已佔資金流入量的50%。同期非上市商業發展公司的贖回比例約為15%，而去年末該數字近乎為零。“未來幾季度可能出現贖回額超過募資額的情況，“Stanger首席執行官凱文·甘農表示。

廉價席位上的觀賽視角或許令人心驚，但當比賽變得難看時，靠近出口的位置反而成為優勢。

寫信給泰利斯·德莫斯，郵箱：[email protected]

刊登於2022年12月3日印刷版，標題為“貴賓區並不總是更好”。