黑石集團的房地產押注正變得岌岌可危——《華爾街日報》

房東對空置房與現有租約的租金要價差距正在縮小。圖片來源：尤夫拉吉·卡納/彭博新聞黑石集團700億美元的房地產基金可能因表現過於出色而反受其害。該基金青睞的非主流房地產項目所收取的高昂租金，看起來像是另一項即將逆轉的疫情趨勢。

客户上週獲悉，他們需要等待才能從這傢俬募股權公司的半流動性、非上市房地產投資信託基金BREIT中取出資金。該基金表示，10月份的贖回請求（主要來自亞洲客户）使BREIT超過了其每月淨資產值2%的贖回限額。

儘管債務成本上升，BREIT今年的表現異常強勁。其回報率達到9%，而上市房地產投資信託基金的平均回報率為-28%。與大多數房地產投資信託基金相比，黑石的投資組合中充斥着需求旺盛的房地產類型：55%是出租住宅，23%是電子商務倉庫等物流建築，其餘是數據中心、學生公寓、辦公室和零售物業。

該基金並未免受高利率的影響：管理層現在對BREIT的住宅和物流物業採用5.4%的退出資本化率進行估值，高於去年年底的4.8%，這意味着相對於租金的價格有所下降。但這仍低於任何潛在新買家的融資成本。根據房地產公司世邦魏理仕的估計，目前在美國購買多户住宅和工業物業的浮動利率債務總成本分別高達8%和6.44%。

這一差距可能預示着房產價值還有進一步下跌的空間——除非業主能通過進一步提高租金來提升回報。對於電商倉庫而言，這或許仍有可能。美國倉庫空置率僅為3%的低位，高昂的建設成本也將限制新增供應。黑石集團目前能迫使物流租户簽署租金漲幅達當前通脹率三倍的合約。

但該基金主要配置的住宅地產正呈現疲態。房東對空置房與現有租約的預期租金差正在縮小。根據Yardi Matrix數據，疫情前美國這一差距平均為5%，今年8月曾飆升至16%，但10月已收窄至9%——這表明房東的定價權開始減弱。世邦魏理仕預估，多户住宅租金明年將上漲4%，2024年漲幅將降至2%。

當前高企的抵押貸款利率降低了購房可負擔性，而美國住房供應短缺。這些趨勢本應利好出租房業主，但多户住宅空置率卻在攀升。黑石住宅投資面臨的一個風險是：當租金昂貴到租客選擇與室友或家人同住以降低成本時，疫情期間美國家庭組建數量異常高漲的現象，可能隨着通脹侵蝕收入而消退。

BREIT表現優於上市同行並非僅因押注疫情贏家：縱觀房地產業，私募市場估值始終滯後於股市的悲觀定價。資產管理公司Janus Henderson數據顯示，估值終將回歸——2008年私募房地產基金看似抗跌，卻在2009年出現價值暴跌。

自2017年成立之初就將資金投入BREIT的投資者表現遠優於投資上市REITs的同行。但這種逆勢增長恐難持續。

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本文發表於2022年12月6日印刷版，標題為《黑石地產押注風險加劇》。