住房成本——通脹的最大組成部分——有望回落 - 《華爾街日報》

通脹的最大推手之一即將退場。經濟學家表示，今年飆升的住房成本助長了通脹高企，但這一趨勢可能已經逆轉。

瑞銀經濟學家艾倫·德特邁斯特指出，這一信號來自新租約租金的私營部門指數，這些指數往往比消費者價格指數的測量結果領先不到一年時間。

“去年6月、7月和8月我們看到這些市場租金指標大幅上漲，但現在它們已經回落到疫情前的水平甚至更低，“他説。“這表明月度CPI租金漲幅現在應該已經見頂。“因此他預測，到2024年通脹率可能會低於美聯儲2%的目標。

美聯儲已注意到這一動態。主席傑羅姆·鮑威爾在11月30日的演講中表示：“只要新租約的通脹持續下降，我們預計住房服務通脹將在明年某個時候開始下降。事實上，這種通脹的下降是大多數通脹下降預測的基礎。”

即使住房通脹確實將整體通脹拉近2%，也不意味着通脹問題已經結束。經濟學家認為，鑑於經濟放緩和抵押貸款利率高企，租金和房價的漲幅將保持低迷。如果它們出現反彈，住房通脹最終也會隨之回升。此外，住房以外的更持久通脹壓力可能正在暗中發酵。

“認為住房本身是通脹驅動因素的觀點有些誇大其詞，“TS Lombard首席美國經濟學家史蒂文·布利茨表示。他指出，由於勞動力市場依然緊張，工資將繼續對其他服務價格構成壓力。

美國勞工部週五報告稱，年工資增長率從10月的4.9%上升至11月的5.1%。這可能是促使美聯儲明年繼續加息的一個因素。

去年初，在低利率、政府刺激措施和經濟重新開放的推動下，強勁的消費者支出與混亂的供應鏈相沖突，導致汽車、傢俱和其他商品價格飆升，引發了第一波通貨膨脹。今年俄羅斯入侵烏克蘭進一步推高了食品、能源和其他大宗商品的價格。

近幾個月來，這些因素已經減弱。然而與此同時，住房成本卻有所上升。住房通脹率從2021年10月的年率3.5%加速至一年後的6.9%。在截至10月的六個月裏，年化率達到8.2%，為1982年以來的最快增速。

住房之所以影響重大，因為它是消費者價格指數（CPI）中最大的組成部分：9月份，租户租金佔CPI的7.4%，而衡量房主成本的業主等效租金（OER）佔24%。在剔除波動較大的能源和食品價格後，住房在核心CPI中的佔比甚至更高，達到41.7%。隨着核心通脹率從2021年10月的4.6%升至2022年10月的6.3%，住房通脹貢獻了約1.4個百分點的增速。

住房通脹往往具有“粘性”，這意味着一旦朝某個方向變化，就很難改變。這與勞工部勞工統計局的計算方式有很大關係。OER不是基於房價或抵押貸款支付，因為購房是一種投資，而不僅僅是一種商品。相反，勞工統計局根據房主為租用自己的房屋所需支付的費用來計算OER，這些數據來自高住房擁有率地區的租金。

與此同時，大多數租户的租金每年僅變動一次，因此當新單元租金上漲時不會立即反應。為反映典型租户的實際體驗，消費者價格指數（CPI）中的租金指標同時涵蓋新籤和現有租約，因此往往會滯後於僅統計新租約的數據。

住房之所以影響重大，是因為它是消費者價格指數中佔比最大的組成部分。圖片來源：Roberto E. Rosales/Zuma Press“由於統計的是整體租金池而非僅新租約數據，這艘油輪調頭需要時間——市場動態顯現存在延遲，”荷蘭國際集團首席國際經濟學家詹姆斯·奈特利解釋道。

美國勞工統計局的住房指數計算方法加劇了這種滯後性，因其每六個月對同一批房產進行調查，並使用六個月移動平均法計算價格變化。派珀桑德勒公司高級經濟學家傑克·歐比納指出，租金上漲信號需要近一年時間才能體現在數據中。

私營機構統計的主要新租約租金指標在疫情爆發後數月出現下滑，因許多租客搬去與家人同住且房東較少漲租。2020年3月至6月，Zillow實際租金指數年化暴跌5%，同期CPI住房分項卻上漲1.2%。隨着失業率下降、聯邦收入補貼發放及經濟重啓刺激了租房和購房需求，德特梅斯特先生表示，房價上漲使租客更難購房，房東得以提高租金。2021年9月，Zillow租金指數以年化25.5%的三個月漲幅見頂，而CPI住房分項僅上漲4.2%。

如今，隨着刺激政策用盡、通脹侵蝕購買力以及居家辦公趨勢減弱，租金漲幅正在放緩。Zillow的數據顯示，10月份租金環比僅上漲0.3%，年化漲幅為3.7%，略低於疫情前三年間的月均漲幅。同月CPI住房分項環比上漲0.8%，年化漲幅達9.4%。

歐比尼亞表示，如果CPI僅衡量市場租金，核心通脹率可能已接近2%。考慮到滯後效應，市場租金下降"預示着CPI租金指標將顯著放緩”。美聯儲2%通脹目標基於商務部的個人消費支出價格指數(PCE)，該指數中住房權重僅為CPI的一半。儘管如此，歐比尼亞預測，截至目前租金放緩的態勢足以使核心PCE通脹率在明年下半年降至2%。

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本文發表於2022年12月7日印刷版，標題為《住房成本有望回落》