投資者撤資商業地產基金，房地產價值承壓——《華爾街日報》

黑石集團旗艦房地產基金的部分投資者在明年之前將無法贖回資金。圖片來源：ANDREW KELLY/REUTERS大小投資者正排隊從房地產基金撤資，這是利率飆升可能顛覆商業地產行業的最新跡象。

黑石集團上週表示，由於贖回請求激增，將限制投資者從其690億美元旗艦房地產基金中撤資的金額。據知情人士透露，喜達屋資本集團隨後不久也通知投資者，將限制其146億美元基金的贖回。

黑石和喜達屋的基金是最大的兩隻非上市房地產投資信託基金，這種投資結構深受富人青睞。

根據相關公司信息，英國其他針對機構投資者的私募房地產基金——包括貝萊德和世邦魏理仕投資管理公司——近期也採取了類似措施以遏制資金外流。一些大型投資者的顧問表示，部分美國養老金也開始從房地產基金撤資。

隨着更多投資者和金融機構放棄房地產，贖回請求不斷增加。利率上升可能壓低這個負債累累行業的資產價值。與此同時，人們對辦公空間需求疲軟和公寓租金增長放緩的擔憂日益加劇。

金融公司霸菱的美國房地產收購主管喬·戈林表示，商業地產價值“需要下降”，尤其是辦公樓。“問題在於下降多少。”他説道。

追蹤上市房東企業的富時NAREIT全權益REITs指數今年已下跌超20%，辦公樓業主的跌幅更為慘烈。經紀商稱，由於買家不願接受與日益惡化前景脱節的價格，銀行發放的商業抵押貸款較去年減少，樓宇交易量也隨之下降。

贖回請求的上升幅度仍相對較小，且可能被證明是短暫的。2020年疫情高峯期，多家養老基金曾要求從投資工具中撤資，但當次年房地產市場前景好轉時，許多基金改變了主意。

不過，若要求退出的投資者持續增加，很可能對房地產市場造成衝擊。這是因為需要籌集現金償付投資者的基金往往別無選擇，只能出售房產。

投資諮詢公司馬凱特聯合的總裁兼管理人搜索總監納特·凱洛格表示：“這會給整體價格帶來壓力。”

凱洛格稱，其公司服務的養老基金和大學捐贈基金中，尋求從房地產基金撤資的比例正在上升。

與2020年不同，個人投資者也在爭相退出。非上市REITs第三季度支付了37億美元贖回款。據追蹤該市場的投行公司Robert A. Stanger & Co.數據，雖然它們從投資者處籌集的新資金仍高於贖回損失，但這是多年來最高贖回金額，較2021年第三季度激增12倍。

這類基金通常允許投資者每月或每季度贖回資金，但設有上限。黑石集團旗下690億美元的基金——黑石房地產收益信託基金（簡稱BREIT）規定，季度贖回額度不得超過基金淨資產的5%。上週，黑石表示贖回請求已超限，意味着部分投資者明年之前無法撤資。

黑石宣佈贖回限制當天股價下跌7%。知情人士稱，喜達屋的非上市REIT也實施了與BREIT類似的限制措施。

哈佛商學院高級講師、曾為養老基金提供房地產投資建議的諾里·利茨表示，個人投資者撤資部分源於對未來虧損的預期。房地產基金估值通常基於評估結果，而評估難以及時反映市場變化。這導致基金估值居高不下，即便房地產市場已持續惡化。但最終市場會迴歸現實。

利茨指出：“評估基於歷史數據，而投資面向未來。人們正試圖在資產減記前套現離場。”

養老基金通常設有房地產配置比例目標。由於房地產基金估值保持高位而股市等其他市場下跌，私募地產在養老基金資產中相對股票的佔比上升。凱洛格先生表示，這迫使養老基金拋售房地產資產以恢復平衡。

華盛頓州投資委員會機構關係主管詹姆斯·阿伯表示，該州養老基金的情況正是如此。截至9月30日，該基金報告顯示房地產佔其投資組合的22.4%，但其目標配置比例應為18%。

大型機構投資者正轉向更低風險的策略——要麼發放貸款，要麼單純囤積現金以捕捉經濟下行期必然出現的抄底機會。

在英國，資產規模超過150億英鎊（約合183億美元）的房地產基金今秋已對機構投資者實施贖回限制，理由包括保持現金儲備和避免強制拋售。這些基金的管理方——包括貝萊德、M&G集團、施羅德PLC、世邦魏理仕投資管理公司和Legal & General——均確認已採取限贖措施。

房地產基金仍在募資，但規模不及以往。Preqin數據顯示，專注美國市場的房地產基金第三季度僅募集156億美元，創2020年以來季度新低。

高利率環境也使得非上市REITs對新投資者的吸引力下降。當利率處於低位時，非上市REITs因收益率遠高於債券而備受青睞。

但理財顧問指出，當前債券收益率更高，且比非上市REITs流動性更強、風險更低。

聖地亞哥財務規劃公司Brava Financial LLC創始人凱莉·尼爾森質疑：當某些政府債券收益率已達4.5%或5%時，投資者為何要將資金鎖定在收益率僅略高的房地產基金中。

“這不是一個公平的交換，”她説。

寫信給康拉德·普策爾，郵箱：[email protected]，以及彼得·格蘭特，郵箱：[email protected]

刊登於2022年12月7日的印刷版，標題為《投資者從房地產基金撤資》。