房地產市場現狀如何？——《華爾街日報》

房屋銷量急劇下滑。面對數十年來最快的抵押貸款利率上漲，買家們正在放棄購房計劃。而市場接下來走向何方，預測者們罕見地出現了巨大分歧。

多項指標顯示，今年夏天美聯儲突然終結了由疫情和創紀錄低利率推動的房地產繁榮後，住房市場急劇萎縮。

10月和11月抵押貸款利率攀升至7%以上，達到20年來的高點，最近幾周才略有下降。截至10月，現房銷售已連續九個月下滑，這是全美房地產經紀人協會自1999年開始跟蹤這一數據以來最長的連續下跌。

利率上升通常會給房地產市場降温。但今年抵押貸款利率的快速上漲讓買賣雙方措手不及，這也使得住房市場低迷將持續多久、會惡化到什麼程度變得難以預測。

矛盾的信號比比皆是。需求大幅下降，但房屋供應仍然不足。房價已經下跌，但仍遠高於疫情前的水平。與一年前相比，利率高企，但仍低於許多年長的美國人購買第一套住房時的幾十年利率水平。

“當價格上漲時，人們無法相信房價會下跌，而一旦價格下跌，他們又無法相信房價會上漲，“房地產經紀公司Redfin的首席執行官格倫·凱爾曼説。

這場疫情導致2020至2021年房屋銷量激增。隨着遠程辦公興起和利率降至歷史低點，購房者尋求更寬敞的居住空間，許多美國人因此實現了購房夢。

根據標普CoreLogic凱斯-席勒全美房價指數，2020年1月至2022年6月期間房價飆升了45%。隨着年輕人選擇獨居而非合租，租金也大幅上漲。

美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾甚至將房地產市場的繁榮階段稱為"泡沫”。

“當時房價以不可持續的速度上漲，市場過熱，“他在11月30日的活動中表示，“現在房地產市場將經歷調整期，有望實現更健康的平衡。”

經濟學家指出，明年房價預測呈現罕見分歧。審計諮詢公司畢馬威預測明年房價將下跌20%，高盛集團預計跌幅為7.5%。而全美房地產經紀人協會預測現房價格將上漲1.2%，美國抵押貸款銀行家協會預計明年房價微漲0.7%。

銷售低迷將持續多久，部分取決於美聯儲控制通脹所需時間。當前通脹率處於40年高位，已促使美聯儲實施自1980年代以來最激進的加息週期。美聯儲抑制經濟過熱的舉措在很大程度上依賴於房市降温，因為這既能抑制商品服務需求，又因住房本身就是推高通脹的重要因素。薪資上漲等其他因素可能使通脹持續高企。

奧利·温德羅斯（左）與阿曼達·温德羅斯站在密歇根州安娜堡的公寓外。圖片來源：《華爾街日報》Nic Antaya### 供應短缺

利率飆升將買賣雙方都擠出了房地產市場。買家要麼因價格過高被拒之門外，要麼因預期未來房價可能下跌而選擇觀望。

奧利和阿曼達·温德羅斯今年早些時候在密歇根州安娜堡多次競購首套房失敗後，放棄了購房計劃。今年秋天他們重啓看房，但很快再次暫停。儘管現在房屋掛牌時間延長、價格開始回落，但利率大幅上漲導致他們預期的月供比當前租金高出逾1000美元。

“這筆賬怎麼算都不划算，“温德羅斯先生説。

房產經紀人表示，除非因工作調動或離婚等生活變故需要賣房，否則業主普遍選擇按兵不動。近70%的抵押貸款家庭利率低於4%，他們不願放棄低利率去承擔新房更高的貸款成本。

目前房價尚未大幅下跌。雖然較春季峯值有所下滑，但仍高於去年同期水平，主要原因是待售房屋庫存仍低於季節性正常標準。

泰勒和泰瑞·阿貝特夫婦育有三個女兒，2020至2021年間他們曾在匹茲堡地區物色更大住宅，但四次出價均以失敗告終。

今年早些時候，隨着利率攀升，阿貝特夫婦放棄了換房計劃，決定維持現有的低息房貸（利率低於3%），阿貝特先生表示。

泰勒和泰瑞·阿貝特與三個女兒決定繼續居住現房並保留現有房貸。圖片來源：阿貝特家庭他表示：“如果房價仍處於虛高狀態，而你又不得不承擔更高利率，那麼暫緩行動觀望形勢就成了理所當然的選擇。”

當前樓市活動驟降與2007年次貸危機有所不同，關鍵原因在於庫存量相對較低。當年的危機導致房價連年下跌、數百萬房產遭法拍，進而引發波及全球經濟的金融危機。

房利美首席經濟學家道格·鄧肯指出，即將到來的樓市低迷可能更接近1980年代初的態勢——當時美聯儲為應對惡性通脹將利率上調至兩位數，市場活動出現劇烈但短暫的萎縮。

他表示：“人們直接停止了交易。一旦美聯儲控制住通脹並開始降息，市場交易便迅速回暖。”

1979年美聯儲大幅加息後房價停止上漲，但1983年當激進加息政策放緩時，房價與銷量再度回升。

房利美預測明年房價將下跌1.5%，2024年將再降1.4%。

不過，大多數預測者認為當前的住房市場低迷將比次貸危機後的長期蕭條更為短暫，儘管其他人持更悲觀看法。房地產研究諮詢公司Zelman & Associates（隸屬於Walker & Dunlop公司）預計，從幾個月前的峯值到2024年底，房價將下跌12%，之後開始回升。John Burns房地產諮詢公司則預測房價將從峯值到谷底下跌20%，並預計低谷將出現在2024年底附近。

更健康的貸款環境

與上次經濟衰退前相比，如今房主擁有的房屋淨值更高，且自那時起更嚴格的貸款標準意味着只要收入不突然下降，他們不太可能違約。

風險最大的是那些在房價接近高點時購房的業主。抵押貸款數據公司Black Knight Inc.數據顯示，截至9月，2022年通過抵押貸款購買的房屋中約有8%處於資不抵債狀態。

“如果你在峯值時購房且首付比例極低——確實會陷入困境，“美聯儲理事克里斯托弗·沃勒在上月由瑞銀在悉尼主辦的討論會上表示。但他指出，對於2020年或更早購房的大多數業主來説，即使房價下跌15%，其房產價值仍遠高於購入價。

近期，由於房屋在市場上停留時間延長，待售房屋數量有所增加。房地產經紀公司Redfin數據顯示，在截至11月27日的四周內，市場上活躍掛牌量同比增長12.9%。但同期新增待售房屋數量同比下降21%，供應量仍低於正常水平。

畢馬威首席經濟學家黛安·斯旺克表示：“令人震驚的是，房價下跌並非由大量過剩供應引起，這完全關乎購房承受力。”

温德羅斯一家曾希望在安娜堡的阿博特社區購房。圖片來源：Nic Antaya/華爾街日報斯旺克指出，她擔憂房價下跌可能引發惡性循環，尤其當經濟陷入衰退時，失業率上升會加劇這一趨勢。隨着房產貶值，消費者因財富縮水而縮減開支。

儘管許多買賣雙方持觀望態度，建築商仍需持續售房。近年來開發商為滿足需求擴大建設，目前仍有大量在建房屋積壓。

全美住宅建築商協會調查顯示，11月約37%的建築商降價促銷，近60%通過提供優惠吸引買家，例如補貼貸款機構降低買家房貸利率。

科羅拉多州博爾德市的第三代抵押銀行家盧·巴恩斯透露，丹佛地區房地產經紀人正獲得豐厚佣金和獎金，“半年前不屑與房產經紀合作的建築商，現在主動拋出橄欖枝”。

亞利桑那州斯科茨代爾的Meritage Homes公司首席執行官菲利普·洛德表示，當房價開始下跌時，“買家會保持觀望，直到確信市場已觸底”。

洛德先生表示，他預計部分市場尤其是西部地區將出現顯著降價。美利泰克已在部分市場下調售價，其第三季度訂單取消率從上一季度的13%升至30%。

近年來房價漲幅最強勁的部分房地產市場正以最快速度趨於平穩。根據Redfin數據，在截至11月27日的四周內，拉斯維加斯、鳳凰城、得克薩斯州奧斯汀、佛羅里達州傑克遜維爾和加州薩克拉門託的成屋簽約量同比降幅最大。

薩克拉門託房地產經紀人協會數據顯示，疫情期間該市成為灣區外遷人羣的主要目的地，獨棟住宅售價中位數從2020年3月的40萬美元攀升至2022年6月56萬美元的峯值。到10月份，中位價格已回落至51萬美元。

“可能還會繼續下跌，但我不認為會回到疫情前40萬美元的水平，“自2005年就在薩克拉門託從事房地產經紀的艾琳·斯頓夫表示，“現在我有許多客户都在觀望，可能等到明年年初再出手。”

總部位於斯科茨代爾的建築商Taylor Morrison Home Corp.首席執行官謝麗爾·帕爾默指出，許多潛在買家在當前利率下仍符合貸款條件，但他們對房價下跌和抵押貸款利率波動心存顧慮。

她表示：“我們的買傢俱備購買能力，但更多是情緒問題——既有恐懼心理，也在試圖判斷市場走向。”

疫情期間薩克拉門託的房價上漲，但最近趨於平穩。圖片來源：David Paul Morris/彭博新聞社聯繫作者 Nicole Friedman，郵箱：[email protected]；Nick Timiraos，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年12月8日印刷版，標題為《房市走向令預測者困惑》。