住房市場放緩正重創短期租賃市場 - 《華爾街日報》

薩布麗娜·穆斯特正在疑惑她的度假租賃預訂都去哪兒了。

“往年夏天我每月能賺超過1.2萬美元，“37歲的穆斯特女士説道。她在加州恩西尼塔斯擁有一套兩室一衞的房產，這個海濱小鎮位於聖地亞哥以北約25英里處，過去三年多來她一直進行短期出租。“疫情期間只要我想預訂的週末都能訂滿，疫情前也差不多是這樣。雖然沒那麼火爆，但依然很忙。”

然後情況發生了變化。身兼房地產投資者、內容創作者和顧問數職的穆斯特注意到，從今年春末開始預訂量大幅下降。到八月時，整個月只有一筆預訂。這讓有着十年各類房產租賃經驗的老房東穆斯特感到震驚。

“我感受到了斷崖式下跌，“穆斯特説。疫情期間高峯期她能在節假日週末收取每晚1000多美元，現在在愛彼迎上的價格從275美元左右起跳。“我為此焦慮得不行。”

全美各地的度假租賃業主紛紛在臉書、推特和Reddit等社交媒體上哀嘆預訂量驟降，並用今秋爆紅的標籤#愛彼迎崩盤#表達不安。

“以前總是滿房，“室內設計師兼房地產經紀人莉莉·拉扎勒斯説。自2017年以來，她在休斯頓西南部積累了六套不同大小的短租房源。53歲的拉扎勒斯主要為前往附近德州醫學中心求醫的旅客提供服務，目前在愛彼迎上的定價約為每晚200美元起。“現在我這裏空一週那裏空一週，太反常了。”

30歲的時裝設計師菲奧娜·伯班克和她35歲的丈夫弗朗西斯科·波利斯也面臨同樣處境。波利斯是一名時尚品牌客户發展經理。除了共同經營一家咖啡餐飲公司外，他們決定將各自對設計、房地產和旅行的興趣結合起來，進軍度假租賃業務。自疫情開始以來，他們在距離棕櫚泉東南約15英里的加州棕櫚沙漠購買了兩套兩室兩衞的房產。2021年10月，他們開始出租第一套房產。“起初我們的預訂情況很好。但到了夏季就完全沒生意了，“伯班克女士説，目前她在愛彼迎上的掛牌價約為每晚220美元。2022年10月他們掛牌了第二套房產。“那套房子一直無人問津，“她表示。

短期租賃分析公司AirDNA的數據揭示了市場遇冷的原因：截至2022年10月，未來預訂夜數（反映短期租賃行業健康狀況的即時指標）同比增長了15.8%。

“對於那些詢問是否看到消費者預訂行為出現疲軟的人，這個數據給出了否定答案，“AirDNA研究副總裁傑米·萊恩説，“人們正在預訂短期租賃，而且預訂量比以往任何時候都強勁。”

然而，儘管預訂絕對數量有所上升，但美國短期租賃房源的供應量也急劇增加，2022年10月同比2021年10月增長了23.3%。“這是巨大的增長，“萊恩先生説。今年春季短期租賃供應達到峯值時，每月新增約8萬至8.8萬套短期租賃房源。此後雖略有回落——在夏季旺季前看到新增供應增加而秋季有所放緩是正常現象——但自8月以來每月仍新增約6.6萬至7萬套掛牌房源。

最終結果如何？萊恩先生表示，2022年10月，美國每個短租房源的預訂晚數平均減少了6%。

供應量增加有多重原因。房地產經紀公司Redfin的經濟學家泰勒·馬爾指出，疫情期間第二居所的需求幾乎翻了一番。但馬爾先生表示：“隨着整體房地產市場因經濟緊縮開始降温，這影響了那些原本打算出售房屋的賣家。為了保住低利率，他們現在考慮’何不把房子租出去？'”

還有一些在疫情前購置第二居所的業主認為，現在是進入度假租賃市場的時機。度假租賃管理及酒店服務公司Evolve的聯合創始人兼首席執行官布萊恩·伊根説：“我們每天都能聽到這樣的故事。所有閒置的房產現在都被投入了短租市場。”

伊根認為，這既包括那些因通脹而財務緊張、尋求創收渠道的人羣，也包括不願讓房產空置造成浪費的業主。

隨着經濟逆風持續，不僅是第二居所業主將度假租賃市場視為抵禦風暴的途徑。從去年夏天開始，每當洛杉磯編劇萊斯利·拉瑟出差一週以上時，她就會考慮出租自己的主要住所——位於洛杉磯中部古雅社區Larchmont Village的一棟1920年代西班牙風格平房，有三間卧室和三個衞生間。她的房子掛在豪華住宅別墅租賃公司Onefinestay上，該公司在全球擁有5000處房源。拉瑟女士的要價為每晚770美元起。

“我們本不必出租房產，但鑑於當前的經濟形勢，如果我説出租不是為了增加額外收入，那就是在撒謊，”拉特女士表示。她與從事市場營銷工作的丈夫均四十多歲，擁有這棟房子已有十年。

“在這個複雜且競爭激烈的市場中，業主若想取得成功，必須掌握三個關鍵領域：觸達率、轉化率和體驗感，”Evolve公司的伊根先生指出。他解釋道，觸達率（即潛在客人看到房源的數量）由平台算法驅動；轉化率（瀏覽者轉為預訂者的比例）受房源質量和競爭力影響；而體驗感則關乎客人對入住體驗的評價。

拉特女士將房屋掛牌於高端住宅別墅租賃平台Onefinestay，該公司提供全託管服務。“我們希望有人能照看房子，自己不必親自管理，”她説。圖片來源：Onefinestay休斯頓的莉莉·拉扎勒斯專注於提升轉化率：她降低了房產的每晚價格和最短租期要求，並表示此舉效果顯著。棕櫚沙漠的菲奧娜·伯班克也調低了每晚租金。她通過上傳更多照片更新平台房源來擴大觸達範圍，同時推廣房產的Instagram賬號，稱此舉已帶來預訂諮詢。為提升待客水平，她還進行了節日主題裝飾。

伊根先生表示：“我認為我們都同意，在接下來的四到六個季度，直到2023年底，我們應該為市場下行做好準備。這實際上可能會促使更多房主進入市場，因為他們希望將度假房產變現，將其從單純的昂貴物品轉變為創收資產。”

如何提升出租房產的預訂量

Evolve聯合創始人兼首席執行官布萊恩·伊根指出，租賃成功取決於三個關鍵因素：觸達率、轉化率和體驗。以下是他針對每個因素提出的改進建議。

觸達率****含義： 有多少潛在租客能看到房源信息。關鍵點： “觸達率取決於平台用於決定哪些房源顯示在搜索結果頂部的算法，“伊根先生説，“這很重要，因為就像谷歌搜索一樣，大多數用户不會翻到第二頁。”提升方法： 做好調研。許多平台會提供關於其特定算法優先考慮因素的信息。

轉化率含義： 有多少瀏覽者最終完成預訂。關鍵點： “轉化率受房源質量和競爭力的影響，“伊根先生説。提升方法： 優先考慮專業攝影，並注意你的定價和政策與同區域、相似面積和配套的其他房源相比如何。響應時間也會影響轉化率：許多業主沒有意識到，他們的回覆率和平均回覆時間會顯示在房源頁面上。

體驗****含義： 客人對住宿的感受。須知： “體驗至關重要，因為它會影響評價和評分，這些直接影響房源曝光度，最終決定度假租賃的成敗，”伊根先生表示。提升方法： 業主應將自己視為微型酒店經營者，努力為度假租賃開闢細分市場。明確目標客羣，思考如何滿足其需求並提升住宿標準。消除客人入住期間可能遇到的所有摩擦點。例如主動提前發送重要信息：Wi-Fi密碼、入住指引和24/7聯繫電話。請記住，所有客人都希望感受到賓至如歸的接待。無論如何確保房源準備就緒，最重要的是達到或超越房源描述中的承諾。

聯繫作者 傑西卡·弗林特，郵箱：[email protected]

刊載於2022年12月9日印刷版，標題《度假租賃驗收》。