住房市場放緩正重創短期租賃市場 - 《華爾街日報》
Jessica Flint
薩布麗娜·穆斯特正在疑惑她的度假租賃預訂都去哪兒了。
“往年夏天我每月能賺超過1.2萬美元,“37歲的穆斯特女士説道。她在加州恩西尼塔斯擁有一套兩室一衞的房產,這個海濱小鎮位於聖地亞哥以北約25英里處,過去三年多來她一直進行短期出租。“疫情期間只要我想預訂的週末都能訂滿,疫情前也差不多是這樣。雖然沒那麼火爆,但依然很忙。”
然後情況發生了變化。身兼房地產投資者、內容創作者和顧問數職的穆斯特注意到,從今年春末開始預訂量大幅下降。到八月時,整個月只有一筆預訂。這讓有着十年各類房產租賃經驗的老房東穆斯特感到震驚。
“我感受到了斷崖式下跌,“穆斯特説。疫情期間高峯期她能在節假日週末收取每晚1000多美元,現在在愛彼迎上的價格從275美元左右起跳。“我為此焦慮得不行。”
全美各地的度假租賃業主紛紛在臉書、推特和Reddit等社交媒體上哀嘆預訂量驟降,並用今秋爆紅的標籤#愛彼迎崩盤#表達不安。
“以前總是滿房,“室內設計師兼房地產經紀人莉莉·拉扎勒斯説。自2017年以來,她在休斯頓西南部積累了六套不同大小的短租房源。53歲的拉扎勒斯主要為前往附近德州醫學中心求醫的旅客提供服務,目前在愛彼迎上的定價約為每晚200美元起。“現在我這裏空一週那裏空一週,太反常了。”
30歲的時裝設計師菲奧娜·伯班克和她35歲的丈夫弗朗西斯科·波利斯也面臨同樣處境。波利斯是一名時尚品牌客户發展經理。除了共同經營一家咖啡餐飲公司外,他們決定將各自對設計、房地產和旅行的興趣結合起來,進軍度假租賃業務。自疫情開始以來,他們在距離棕櫚泉東南約15英里的加州棕櫚沙漠購買了兩套兩室兩衞的房產。2021年10月,他們開始出租第一套房產。“起初我們的預訂情況很好。但到了夏季就完全沒生意了,“伯班克女士説,目前她在愛彼迎上的掛牌價約為每晚220美元。2022年10月他們掛牌了第二套房產。“那套房子一直無人問津,“她表示。
短期租賃分析公司AirDNA的數據揭示了市場遇冷的原因:截至2022年10月,未來預訂夜數(反映短期租賃行業健康狀況的即時指標)同比增長了15.8%。
“對於那些詢問是否看到消費者預訂行為出現疲軟的人,這個數據給出了否定答案,“AirDNA研究副總裁傑米·萊恩説,“人們正在預訂短期租賃,而且預訂量比以往任何時候都強勁。”
然而,儘管預訂絕對數量有所上升,但美國短期租賃房源的供應量也急劇增加,2022年10月同比2021年10月增長了23.3%。“這是巨大的增長,“萊恩先生説。今年春季短期租賃供應達到峯值時,每月新增約8萬至8.8萬套短期租賃房源。此後雖略有回落——在夏季旺季前看到新增供應增加而秋季有所放緩是正常現象——但自8月以來每月仍新增約6.6萬至7萬套掛牌房源。
最終結果如何?萊恩先生表示,2022年10月,美國每個短租房源的預訂晚數平均減少了6%。
供應量增加有多重原因。房地產經紀公司Redfin的經濟學家泰勒·馬爾指出,疫情期間第二居所的需求幾乎翻了一番。但馬爾先生表示:“隨着整體房地產市場因經濟緊縮開始降温,這影響了那些原本打算出售房屋的賣家。為了保住低利率,他們現在考慮’何不把房子租出去?'”
還有一些在疫情前購置第二居所的業主認為,現在是進入度假租賃市場的時機。度假租賃管理及酒店服務公司Evolve的聯合創始人兼首席執行官布萊恩·伊根説:“我們每天都能聽到這樣的故事。所有閒置的房產現在都被投入了短租市場。”
伊根認為,這既包括那些因通脹而財務緊張、尋求創收渠道的人羣,也包括不願讓房產空置造成浪費的業主。
隨着經濟逆風持續,不僅是第二居所業主將度假租賃市場視為抵禦風暴的途徑。從去年夏天開始,每當洛杉磯編劇萊斯利·拉瑟出差一週以上時,她就會考慮出租自己的主要住所——位於洛杉磯中部古雅社區Larchmont Village的一棟1920年代西班牙風格平房,有三間卧室和三個衞生間。她的房子掛在豪華住宅別墅租賃公司Onefinestay上,該公司在全球擁有5000處房源。拉瑟女士的要價為每晚770美元起。
“我們本不必出租房產,但鑑於當前的經濟形勢,如果我説出租不是為了增加額外收入,那就是在撒謊,”拉特女士表示。她與從事市場營銷工作的丈夫均四十多歲,擁有這棟房子已有十年。
“在這個複雜且競爭激烈的市場中,業主若想取得成功,必須掌握三個關鍵領域:觸達率、轉化率和體驗感,”Evolve公司的伊根先生指出。他解釋道,觸達率(即潛在客人看到房源的數量)由平台算法驅動;轉化率(瀏覽者轉為預訂者的比例)受房源質量和競爭力影響;而體驗感則關乎客人對入住體驗的評價。
拉特女士將房屋掛牌於高端住宅別墅租賃平台Onefinestay,該公司提供全託管服務。“我們希望有人能照看房子,自己不必親自管理,”她説。圖片來源:Onefinestay休斯頓的莉莉·拉扎勒斯專注於提升轉化率:她降低了房產的每晚價格和最短租期要求,並表示此舉效果顯著。棕櫚沙漠的菲奧娜·伯班克也調低了每晚租金。她通過上傳更多照片更新平台房源來擴大觸達範圍,同時推廣房產的Instagram賬號,稱此舉已帶來預訂諮詢。為提升待客水平,她還進行了節日主題裝飾。
伊根先生表示:“我認為我們都同意,在接下來的四到六個季度,直到2023年底,我們應該為市場下行做好準備。這實際上可能會促使更多房主進入市場,因為他們希望將度假房產變現,將其從單純的昂貴物品轉變為創收資產。”
如何提升出租房產的預訂量
Evolve聯合創始人兼首席執行官布萊恩·伊根指出,租賃成功取決於三個關鍵因素:觸達率、轉化率和體驗。以下是他針對每個因素提出的改進建議。
觸達率****含義: 有多少潛在租客能看到房源信息。關鍵點: “觸達率取決於平台用於決定哪些房源顯示在搜索結果頂部的算法,“伊根先生説,“這很重要,因為就像谷歌搜索一樣,大多數用户不會翻到第二頁。”提升方法: 做好調研。許多平台會提供關於其特定算法優先考慮因素的信息。
轉化率含義: 有多少瀏覽者最終完成預訂。關鍵點: “轉化率受房源質量和競爭力的影響,“伊根先生説。提升方法: 優先考慮專業攝影,並注意你的定價和政策與同區域、相似面積和配套的其他房源相比如何。響應時間也會影響轉化率:許多業主沒有意識到,他們的回覆率和平均回覆時間會顯示在房源頁面上。
體驗****含義: 客人對住宿的感受。須知: “體驗至關重要,因為它會影響評價和評分,這些直接影響房源曝光度,最終決定度假租賃的成敗,”伊根先生表示。提升方法: 業主應將自己視為微型酒店經營者,努力為度假租賃開闢細分市場。明確目標客羣,思考如何滿足其需求並提升住宿標準。消除客人入住期間可能遇到的所有摩擦點。例如主動提前發送重要信息:Wi-Fi密碼、入住指引和24/7聯繫電話。請記住,所有客人都希望感受到賓至如歸的接待。無論如何確保房源準備就緒,最重要的是達到或超越房源描述中的承諾。
聯繫作者 傑西卡·弗林特,郵箱:[email protected]
刊載於2022年12月9日印刷版,標題《度假租賃驗收》。