為何住房市場對許多人來説變得如此難以負擔？——《華爾街日報》

多年來，住房可負擔性主要困擾着城市工薪階層。但近年來，這個問題已遠遠超出工薪階層範圍，如今在中產階級中也根深蒂固。

保羅·威廉姆斯插圖：肖恩·麥凱布皮尤研究中心今年發佈的調查顯示，認為所在地區經濟適用房供應是嚴重問題的美國人比例（現為二分之一）自2018年以來上升了10個百分點。

大量數據證實住房越來越難以負擔。通脹指數中的租金成本今年上漲超過7%，幾乎是疫情前趨勢的兩倍。疫情期間購房熱潮中，房價同比年化漲幅達20%。而美國某些地區需要新建數萬甚至數十萬套住房才能匹配近期的就業增長。

然而這些數據本身並不能説明發生了什麼、如何發生的或發生在誰身上——它們只告訴我們結果。但如果我們稍加深入分析，就會發現近期房地產市場的波動醖釀已久，要實現穩定就需要摒棄過時的政策框架。

舊金山的住宅。2010年代期間，加州每建一套住房的同時，經濟領域就新增超過2.5個工作崗位，為住房危機埋下伏筆。圖片來源：David Paul Morris/Bloomberg News### 多年建設不足

首先，讓我們將時間倒回約20年前的2000年代中期，當時房地產繁榮推動建築許可、投資和就業達到世代高點。我們建造了大量住宅。但當市場意識到抵押貸款支持證券中實際藴含的風險後，房地產行業崩潰了。拋售潮開始，投資、購房和建房等各項指標全線暴跌。

止贖和強制銷售頻發，2006至2010年間建築工人大規模失業。事實上，住宅建築業從業人數從峯值到谷底減少了近半，整個2010年代行業才恢復到危機前的投資和就業水平。這導致該十年間住房建設嚴重不足，而紐約、舊金山和西雅圖等沿海經濟中心卻創造了大量就業崗位。考慮到加州每建一套房就對應新增2.5個以上工作崗位，該州眾所周知的住房危機便不足為奇。

2020年春季，隨着疫情爆發和遠程辦公普及，大批人羣離開沿海經濟中心，遷往更小更內陸的城鎮——尤其是陽光地帶，但也包括愛達荷州博伊西等地。分析顯示，遠程辦公是人口流動的重要推手，人們普遍從高成本地區遷往低成本地區，這表明沿海就業中心的許多工作者已不堪重負。

在需求激增最顯著的地區，我們看到待售房屋庫存創下歷史新低，而排隊等候的潛在購房者隊伍卻創下歷史最長紀錄，他們都希望利用房貸利率處於歷史低點的機會。這些因素，加上長期建設不足，推高了房價，使可負擔性危機加劇，波及更多中產階級家庭。

愛達荷州博伊西市的住宅建設。疫情推動的兩年房地產繁榮使房價飆升，但如今市場已降温。圖片來源：Kyle Green/《華爾街日報》奧斯汀市的出租公寓。許多城市的租客面臨租金大幅上漲，但有一線希望：疫情期間建設熱潮中開工的許多新住宅，尤其是公寓樓尚未完工。當它們明年上市時，應有助於緩解可負擔性問題。圖片來源：Mary Inhea Kang/《華爾街日報》租客在許多大城市也面臨租金暴漲，尤其是疫情期間吸引大量新居民的城市。行業數據顯示，2021年和2022年租賃市場的現貨價格每年飆升10%至20%。對於許多中等收入和低收入家庭來説，這種漲幅難以為繼，並可能迫使長期租客搬離住所。

當然，人們被陽光地帶等地區吸引的原因之一，是因為那裏的住房更容易建造。事實上，亞特蘭大和達拉斯等人口增長最快的大都市區，其頒發的住房許可證數量也相應增加——這是對新居民湧入的健康反應。

然而，2022年年中，美聯儲給這一繁榮踩了剎車。隨着其激進的加息和資產負債表上資產（包括抵押貸款支持證券）的出售，30年期固定抵押貸款的平均利率大約翻了一番，從年初的略高於3%上升到目前的約6.5%。隨着月供超出了更多潛在購房者的承受能力，住房需求下降，許多市場的房價也開始下跌。更關鍵的是，新建房屋數量下降，這與長期房價穩定所需的措施背道而馳。

一線希望是，疫情期間建築熱潮中開工的許多新住宅和公寓樓尚未完工。由於供應鏈中斷，如今房屋建造時間更長。而對於多户公寓來説，耗時更久。當這些住宅和公寓樓在2023年投入使用後，供應的增加應有助於提高可負擔性，尤其是在供應最緊張的市場。

德克薩斯州卡克圖斯的建築工地。近年來，陽光地帶大部分地區的新建房屋隨着人口增長而增加，但今年美聯儲的加息抑制了潛在買家，新建房屋數量有所下降。照片：Nick Oxford為《華爾街日報》拍攝### 新處方

揭開這些住房趨勢的面紗，暴露出政策制定者將被迫考慮的問題。

首先，當住房是對信貸可獲得性最敏感的行業之一時，利用加息來抑制通脹是否明智。如果我們想提高住房的可負擔性，當然不能重蹈2010年代建設不足現象的覆轍。

其次，我們目前的政策——“應對它”——是否是美國人面臨不可預測的住房市場衝擊和由此導致的租金上漲的最佳回應。許多家庭在激增期間面臨的租金上漲可能會持續下去，因為租金是出了名的“粘性”——上漲快，下降慢。因此，政策制定者被問及是否該重新考慮對租金增長的基本監管，這在許多歐洲和亞洲國家是慣例。

第三，幾十年來管理我們城市和郊區住房生產的土地使用和分區制度應該為21世紀重寫。正如任何經濟學家會告訴你的那樣，經濟中唯一確定的是根本的不確定性：我們只能猜測下一個就業增長的熱點可能在哪裏，我們無法預測像疫情這樣的衝擊。因此，如果我們想要房價的長期穩定，我們的城市和郊區必須更具彈性，並允許根據需求增長。

紐約州萊伊市一處開放參觀日中的購房者。幾十年來主導我們城市及郊區住宅建設的土地使用與分區制度，加劇了房地產市場的波動性。圖片來源：Amir Hamja/華爾街日報最後，我們深知房地產業具有顯著的週期性——有句名言稱"房地產本身就是經濟週期"。這固然帶來某些好處，比如在週期上行階段會推動投資、就業和工資增長。但我們或許可以借鑑歐洲和亞洲一些國家的做法，考慮建立覆蓋整個經濟週期的公共住房計劃，為從工薪階層到中產階級的不同收入羣體提供住房。

展望2023年，我們有幾個值得期待的動向。隨着新建住宅（尤其是城市公寓）陸續竣工交付，租金漲幅可能會有所放緩。疫情引發的房地產市場動盪即將結束。但關於如何（或是否）計劃增強房地產市場穩定性的問題依然懸而未決。

本文作者Williams是智庫"公共事業中心"創始人兼主任，聯繫方式：[email protected]。

刊載於2022年12月15日印刷版，標題為《難以負擔的房地產市場》