辦公樓價值縮水正成為城市預算的難題——《華爾街日報》

丹佛是最易受辦公樓重新評估影響的主要城市之一。圖片來源：David Zalubowski/Associated Press辦公樓價值急劇下跌，很可能對嚴重依賴這些樓宇業主房產税收入的城市、學校及其他行政區的預算構成日益嚴峻的問題。

目前多數市政預算尚未受到顯著衝擊。由於各種原因，房地產價值下跌通常需要數年時間才會體現在多數徵税轄區的評估結果中。

但全美律師和評估師表示，地方政府可能很快會開始感受到壓力。房產税是大多數辦公樓業主最大的單項支出。許多人希望通過減税來彌補員工返崗緩慢及其對服務這些員工的本地企業造成的連鎖衝擊。近期科技行業裁員潮更進一步降低了辦公空間需求。

世邦魏理仕集團估值諮詢業務董事總經理Bryan Frey表示，在每年重新評估房產價值的轄區，業主對税務評估提出上訴的數量較疫情前正常年份增加了30%至40%。

華盛頓特區大型業主Carr Properties正計劃對房產估值提出上訴。該市税務機構每年重新評估房產，2021年將大型物業評估價值下調了11%，但根據特區税務與收入辦公室數據，2022年又上調了3.6%。

“我們肯定會上訴，”卡爾地產公司首席執行官奧利弗·卡爾表示。他估計辦公樓價值下降了15%至40%，具體取決於建築物。“利率更高了，對空間的需求減少了，這筆賬根本算不過來。”

華盛頓特區税務和收入辦公室的一位女發言人表示，該地區將繼續評估遠程和混合辦公的影響，並“根據情況做出任何調整”。

如果房東們為削減税單而提出的上訴大多成功，城市、學區和其他税收管轄區可能面臨一些艱難的決定，包括裁員、削減項目或尋找其他增加收入的方法。許多管轄區通過自動提高住宅税來糾正商業價值下降的問題。這一過程可能會在2023年及以後加速。

許多商業區的空置率接近歷史最高水平。圖片來源：John Taggart for The Wall Street Journal房產税減少的前景也可能對美國4萬億美元的市政債券市場產生影響。市政債券研究公司Merritt Research Services在2月初警告稱，一些主要城市可能特別容易受到辦公樓重新評估的影響，因為它們至少8%的税基估值集中在10個最大的商業地產納税人身上。報告稱，這份名單包括波士頓、底特律和丹佛。

Merritt的首席執行官理查德·西卡龍表示，危險在於科技行業和其他行業的經濟不穩定和裁員可能會加劇市政當局的財政壓力，並最終導致信貸疲軟，在極端情況下，會增加違約風險。

“這個情況就像你擔憂的小行星一樣需要密切監控，”他説。

田納西州孟菲斯市中心的辦公空間與住宅圖片來源：Jim Weber/The Daily Memphian/美聯社由於大多數企業轉向需要更少空間的遠程或混合辦公策略，辦公樓價值正在下跌。許多商業區的空置率接近歷史高位，房東被迫提供免租期或承擔大規模室內裝修費用等優惠來吸引租户。

與此同時，利率上升降低了投資者對辦公物業的報價意願，部分原因是融資成本增加。

房地產分析公司Green Street數據顯示，自疫情開始以來，普通品質辦公樓價值已下跌約25%。世邦魏理仕的弗雷先生表示，部分開始考慮疫情影響的評估機構已將估值平均降低10%。

市政部門對辦公樓價值縮水的反應遲緩有多重原因。

弗雷指出，約10%-15%的州仍在使用疫情前的房地產評估數據作為商業房產税依據——當時入住率更高，價值接近歷史峯值。

包含夏洛特市的北卡羅來納州梅克倫堡縣就屬此列。北卡羅來納州税務局發言人表示，該縣上次重估是在2019年1月，新評估將於下月進行。

私人評估師和税務律師表示，即使在疫情爆發後重新審視估值的司法管轄區中，也很少有地方承認大幅降低估值。這反映出價值通常基於近期銷售情況，但由於銷售活動大幅放緩，這一依據難以實現。

其他地區幾乎未將疫情時期納入考量。據科羅拉多州福克斯菲爾德的税務律師小托馬斯·E·唐尼介紹，科羅拉多州2021年和2022年的房產税評估主要基於2019年1月1日至2020年6月30日的估值期，僅涵蓋疫情初期幾個月。

唐尼表示，決定2023年和2024年税收的估值期將集中在2021年1月1日至2022年6月30日。

評估師在計算辦公物業價值時還會分析建築收入。但現金流可能掩蓋市場疲軟，因為大部分收入來自疫情前簽訂的長期租約。當這些租約到期時，由於遠程辦公降低了辦公需求，業主很可能不得不降低租金要價。

“我認為沒有太多地方的評估師能提前預見這個問題，“總部位於克利夫蘭、全美處理房產税上訴案件的西格爾詹寧斯律師事務所管理合夥人J·基蘭·詹寧斯表示。

聯繫作者彼得·格蘭特：[email protected]

本文發表於2022年12月14日印刷版，標題為《建築價值下跌引發税務上訴》。