為何此次樓市低迷與上次不同——《華爾街日報》

疫情引發的房地產繁榮已落幕。但這次蕭條與上次截然不同。

2008年金融危機前，貸款機構幾乎不核查抵押貸款申請人的收入。如今他們要求借款人提供大量證明還款能力的材料。

銀行曾持有大量劣質抵押貸款卻幾乎無需承擔後果。如今這類奇異債務證券幾乎絕跡，且銀行會發現持有它們的成本過高。

隨着過去兩年房價飆升，資不抵債的房貸已被豐厚的房屋淨值緩衝所取代。

2006至2009年間美國房價下跌28%，導致約1100萬套房屋價值低於貸款餘額，引發大面積違約、金融體系幾近崩潰及深度衰退。CoreLogic分析顯示，如今房價需從峯值下跌40%至45%才能使同等比例的抵押房產陷入負資產。

抵押貸款利率自年初已翻倍，抑制了需求，促使部分經濟學家預測2023年全國房價將出現同比下跌。

但政策制定者和銀行家表示，國家信貸體系的重構與金融系統的改革使其更能抵禦經濟衝擊，2008年的危機極不可能重演。

“人們未能充分認識這些改革的原因之一，在於它們是逐步構建起來的，“房利美危機後負責人、現任抵押貸款科技公司Blend Labs高管的蒂姆·梅奧普洛斯表示。

根據全美房地產經紀人協會2015年的估算，2006年至2014年間，約有930萬户家庭經歷了止贖，將房屋交還貸方或進行了虧本出售。其他家庭則參與了旨在降低月供的貸款修改計劃。

瑞安·沃恩就是其中之一。

瑞安·沃恩和他的家人在上次金融危機期間曾面臨失去住房的風險，但現在擁有大量房屋淨值。圖片來源：瑞安·沃恩隨着房地產市場放緩，他被一家建築公司解僱。他的抵押貸款開始逾期。他的投資房產因止贖而失去，信用評分暴跌。他花了一年多時間與貸款方協商修改其位於加州聖克萊門特住宅的抵押貸款條款。

“我當時在想，‘我還要修剪草坪嗎？因為這房子很可能也會被收走，’“他説。

隨着房地產市場復甦，沃恩先生重新站穩腳跟。他現在擁有並經營一家游泳池建造特許經營店。2016年，他和五口之家以盈利出售了房屋，並用收益支付了現房約20%的首付。

根據Zillow的估算，這套房子現在的價值接近他六年前支付的160萬美元的兩倍，幾乎是他抵押貸款金額的三倍。

“房地產低迷時期的經歷給我帶來了遠超承受能力的壓力和財務負擔，“沃恩先生説。“我再也不想讓自己陷入那種境地了。”

金融危機開啓了一個借貸審慎的新時代。2010年《多德-弗蘭克華爾街改革與消費者保護法案》帶來的政策變化，有效阻止了銀行業務模式倒退。監管機構取締了那些讓貸款機構發放借款人無力償還貸款的產品。曾經以低初始利率吸引拮据借款人的可調利率抵押貸款，如今已成為信用優良者的保守型選擇。

現已倒閉的次級抵押貸款公司新世紀金融公司前銷售員阿姆裏什·迪亞斯表示，隨着次貸機構紛紛破產，許多無需收入驗證的貸款產品自然消亡。他在危機醖釀期間曾供職於該公司。

“所有人的思維都必須從’好吧，我不需要你的W-2表格’轉變為’我需要所有材料’，“現任卡迪納爾金融公司貸款專員的迪亞斯説道。

房利美與房地美在危機中破產後被政府接管，這兩家機構專門將抵押貸款打包成債券出售給投資者。由於債券享有實際政府擔保，投資者無需擔心虧損，它們市場份額因此擴大。

如今，發放房利美或房地美抵押貸款的機構（約佔全部貸款的一半）都遵循其嚴格的承銷準則。這兩家機構也開發出更完善的工具，用於貸款發放前的審查。

“當今借款人的資質顯著提升，“華盛頓智庫城市研究所住房金融政策中心創始人勞裏·古德曼表示，“貸款質量也大幅改善。”

克拉拉·埃利斯於7月份以20.5萬美元在弗吉尼亞州羅阿諾克購置了一處房產。大約十年前，她曾因還款逾期而經歷過一次止贖失去住房。她表示如今不再擔心重蹈覆轍，因為現有房貸對她而言負擔輕鬆，且計劃長期居住於此。

購房者克拉拉·埃利斯與她的房產經紀人帕姆·華盛頓在弗吉尼亞州羅阿諾克的住宅前。圖片來源：帕姆·華盛頓"如果對財務狀況沒有把握，我絕不會貿然購房，“她説道，“這次我沒有急於決定，而是等待了兩年時間，就是要確保一切朝着正確方向發展。”

房價在上個十年中期重返歷史峯值後，隨着疫情引發近年來的房地產熱潮又出現飆升。城市研究所數據顯示，截至6月底，抵押貸款債務總額較2007年底高出15%，而房屋淨值總額則激增131%。

抵押貸款數據與技術提供商黑騎士公司估算，截至10月，房價較6月下跌3.2%，導致1.7萬億美元房屋淨值蒸發。

對多數業主而言，這只是抹去了數月的資產增值。黑騎士指出，即便房價下跌20%，也僅會回落至2021年1月水平。

風險最大的羣體是去年底至今年初在市場峯值期購房的買家。根據Redfin房產經紀公司數據，包括舊金山在內的部分美國西部高價市場已開始出現同比價格下跌。

根據Black Knight的數據，今年9月，大約8%與購房者相關的貸款至少出現了輕微負資產情況。

但許多繁榮時期的購房者為了在火熱的市場中競爭，支付了大筆首付款。Black Knight的數據顯示，10月份僅有0.96%的借款人處於負資產狀態，且房屋淨值低於10%的比例遠低於疫情前水平。

可以肯定的是，住房市場的復甦並不均衡。高收入家庭在2010年至2020年間獲得了71%的住房財富增長，全美房地產經紀人協會（NAR）的一份報告顯示。

一些在住房危機中失去房屋的人成為了終身租房者，而全美許多被止贖的房屋被投資者購買，並轉變為出租物業。

Vee Turnage在2003年25歲時，在田納西州孟菲斯購買了她的第一套房子。

她之前租住公寓，想要一個帶後院的家給孩子們。這套三居室的房子花費了7.5萬美元。Turnage女士全額貸款買下了它。她在院子裏種了玫瑰叢和象耳草。

2008年，Turnage女士失去了她在銀行消費貸款部門的工作，無法繼續支付房貸和不斷上漲的房屋保險費用。2011年，她接受了銀行提出的“現金換鑰匙”協議，將房屋交給貸款方以換取幾千美元，從而避免了止贖。

“我花了大約一年時間才敢再次經過那條街，因為當時真的心碎了。”她説。

特內奇女士自那以後一直在孟菲斯租房居住。她原本希望在2021年買房，但疫情促使她轉而繼續增加儲蓄。

聯繫 本·艾森，郵箱 [email protected] 以及妮可·弗裏德曼，郵箱 [email protected]

刊登於2022年12月19日印刷版，標題為《抵押貸款市場改革面臨考驗》。