抵押貸款買斷正在捲土重來 - 《華爾街日報》

卡莉·蔡斯今年夏天在亞利桑那州錢德勒市找到了她的夢想之家：一棟三卧室平房，離工作地點很近，配有游泳池和棕櫚樹環繞的後院。

飆升的利率曾讓她幾乎無法負擔。貸款機構建議她採用臨時買低貸款方案，可以在頭三年降低月供。

“如果沒有這個買低方案，我可能根本買不起這房子。“蔡斯女士説。

今年借貸成本上升大幅提高了購房支出，這使得臨時買低貸款等曾在2008年金融危機後失寵的房貸產品重新受到關注。

臨時買低貸款能提供短期但幅度較大的利率優惠。借款人在貸款第一年享受極低利率，之後逐年遞增，最終恢復至貸款發放時的市場水平。

這與標準買低貸款不同——後者需預付費用來永久降低利率。也不同於浮動利率貸款，臨時買低最終會固定為某個利率。

買家通常無需承擔臨時買低的成本。房屋賣家、貸款機構和建築商可用此方案吸引對高利率猶豫的買家。他們承擔實際利率與買家支付利率的差額，將資金存入托管賬户供貸款方按月支取。

卡莉·蔡斯在亞利桑那州錢德勒購置這處住宅時，採用了臨時買低利率方案，該方案可讓她在前三年享受較低的月供。圖片來源：卡莉·蔡斯“許多買家一直持幣觀望，等待房價或利率下降，”華盛頓特區地區eXp房地產公司的經紀人丹·梅爾尼克表示，“這種方式能稍微緩解他們的月供衝擊。”

包括Rocket Mortgage和United Wholesale Mortgage在內的眾多貸款機構正在大力推廣臨時買低利率方案，以緩解過去一年利率翻倍帶來的壓力。建築商也藉此吸引買家。約翰·伯恩斯房地產諮詢公司12月初調查顯示，約75%的建築商表示他們正在為買家承擔部分或全部貸款期限的利率補貼。

總部位於聖地亞哥的Guild Mortgage公司數據顯示，上半年臨時買低貸款佔比不足1%，到11月已超10%。

“這是當前最熱門的話題，”Guild Mortgage亞利桑那州吉爾伯特分行經理香農·海因茲説道。

24歲的蔡斯選擇了3-2-1階梯式買低方案：第一年利率降低3個百分點，第二年2個百分點，第三年1個百分點。這套43萬美元的住宅首年月供因此減少約450美元。作為連鎖餐廳經理兼調酒師，蔡斯與室友共同承擔2,550美元的月供。

卡莉·蔡斯站在她夢想之家的後院。圖片來源：卡莉·蔡斯她的還款金額將逐年遞增，直到2026年貼息期結束。她希望重新貸款以避免剩餘按揭期限內近7%的高利率。

臨時貼息政策有着不穩定的歷史。在金融危機前夕，貸款機構曾藉此讓本無力償貸的借款人獲得資格。2010年《多德-弗蘭克法案》實施後，新規要求借款人必須符合貸款最高利率的還款能力，而非暫時降低後的利率。

選擇臨時貼息的借款人押注自己能在貸款期末重新融資，或收入增長足以應對更高的還款額。

“不應將整個計劃建立在這種假設上，“城市研究所住房金融政策中心非常駐研究員泰德·託澤表示，他曾在2010至2017年擔任吉利美總裁，“這正是2007和2008年危機的翻版。”

部分借款人可能習慣低還款，貼息期結束後將難以適應。

“比如用貼息省下的月供買了車，利率突然上調後無力承擔，“他解釋道，“經濟壓力就會像滾雪球般越來越大。”

利率貼息已成為建築商防止買家違約、提升潛在客户購房能力的關鍵工具。

建築商在2020年和2021年增加了建設量以應對需求的激增。現在他們有大量在建房屋積壓，但需求已經下降。根據美國銀行追蹤的上市房屋建築商報告，第三季度的淨訂單量同比下降了25%。

建築商通常使用激勵措施，如利率補貼，來降低買家的月供成本而不削減標價。他們儘量避免降低掛牌價，因為這可能導致以更高價格簽訂早期合同的買家退出交易，並增加對周邊類似房產降價的壓力。

“我們正處於週期中可能出現轉折的時刻，建築商試圖推動交易完成，貸款機構也在努力推進，“卡託研究所高級顧問、聯邦住房金融局前局長馬克·卡拉布里亞表示，“在這種環境下，為了保持資金流動，人們會走捷徑。”