對房東而言，住房成本上漲使被動收入更難賺取——《華爾街日報》

許多美國人夢想着積累財富的路徑就像在大富翁遊戲中環遊棋盤，通過購置房產獲取租金收入。這或許可行，但理財顧問警告稱，扮演"房東角色"的成本和煩惱正日益加劇。

在房價和抵押貸款利率雙高的這一年，有意成為房東的人可能更難實現收益。雖然租金也在上漲，但由於通貨膨脹，房屋維修和日常維護成本同樣水漲船高。

近年來，YouTube和TikTok上頻繁吹捧持有出租房產的好處——被動收入和税收減免。然而，當前計劃購置租賃房產的人必須將成本上升和意外支出的可能性納入考量。

“盈利能力，尤其是短期收益，絕對無法保證，“房地產分析公司Attom Data Solutions的市場情報執行副總裁裏克·沙爾加表示。

抵押貸款利率推高入市成本

房東們往往依賴貸款購房，尤其是在房價仍遠高於疫情前水平的情況下。隨着利率上升和經濟衰退擔憂加劇，承擔此類債務的風險和成本都在攀升。

過去六個月，自住型房產的30年期常規貸款抵押利率從4%以下升至7%左右（近期略有回落）。沙爾加指出，投資型貸款利率更高，根據貸款類型和期限不同，利率區間已從年初的7%-9%升至10%-12%。

在申請投資性房產抵押貸款時，購房者需要比自住房或度假屋支付更高的首付款，並可能需要滿足更嚴格的貸款機構要求，在線抵押貸款市場Morty副總裁羅伯特·赫克表示。

赫克先生稱，貸款機構通常要求至少20%的首付，因為他們承擔了更多風險。

赫克表示，貸款機構對投資性房產貸款有嚴格的承保要求，包括更高的最低信用評分（大多數情況下至少700分）和更理想的債務收入比。與主要住房貸款相比，他們通常要求更多的現金儲備。

如果你支付了更高的首付，而利率又推高了你的月供，那麼你面臨的壓力會更大，需要確保房產完全出租。

桑德拉·埃爾澤表示，她在北卡羅來納州卡里的房子在今年早些時候市場高峯期升值了約40%。她決定利用部分房屋淨值借款，並申請房屋淨值信貸額度，以約29.3萬美元的價格購買附近一套三居室的牧場式出租房。

上個月，房屋淨值信貸額度的利率約為6.49%。最近躍升至7.24%，並且由於美聯儲再次加息，利率還將進一步上升。埃爾澤女士表示，她面臨可能無法收取足夠租金來支付房屋淨值信貸額度利息的情況。

“現在用房屋淨值信貸額度購買長期出租房絕對是個錯誤，”她説。

通貨膨脹推高了維修與維護成本

準房東們需將不斷上漲的維修養護費用納入考量。通貨膨脹和供應鏈中斷導致原材料及家電價格上漲，勞動力短缺又使得薪資水平攀升。在線物業管理平台Avail最新調查顯示，約80%的房東反映過去12個月內持有成本增加，其中41%表示成本超10%漲幅。

Saurabh Malhotra在華盛頓州購置四單元出租屋時深有體會。他原計劃投入4萬美元進行初始翻新，最終花費卻高達7萬美元。

“房東這份職業並非表面看來那麼輕鬆，“他坦言。

精確計算租金收益

房地產投資網站BiggerPockets首席執行官Scott Trench指出，人們往往高估出租房產的收益——如潛在收入和税收減免，卻低估了其中的麻煩與開支。

Trench先生表示，必須為突發空置期和物業管理費等意外支出預留資金。他建議應急儲備金至少預留一個月租金以應對空置狀況，並警告若每月維修預算低於250美元，未來恐將遭遇棘手問題。這些支出雖非按月發生，但會以階段性大額支出的形式伴隨投資者多年。

芝加哥理財規劃師拉里·珀欣通常建議客户，只有當年收益能達到購房價格至少4%時才考慮置業。例如，若購買50萬美元的出租房產，扣除開支後年收入應至少達到2萬美元。

Attom公司的沙爾加先生建議，可諮詢其他房東瞭解當地租客流動率、市場租金和典型維護成本。休斯頓理財規劃師勞倫·林賽提醒，還需向房屋保險經紀人諮詢所需保單費用，並計入房產税、草坪養護、公用事業費及租客欠租的可能性。

瞭解法律規定

威斯康星州麥迪遜市理財規劃師埃利奧特·阿佩爾指出，房東必須密切關注當地租客法規變化。例如2021年西雅圖部分房東未意識到新法規要求漲租前需提前180天通知（原為60天）。

阿佩爾先生強調需評估自身處理問題的時間和能力：“很多人誤以為投資房產是被動收益，實則遠非如此。”

聯繫記者維羅妮卡·達格爾請致信[email protected]

本文發表於2022年12月20日印刷版，標題為《當房東前請先算清經濟賬》。