國會收緊土地保護税收協議 - 《華爾街日報》

國會針對的聯合保護地役權交易在東南部地區激增。圖片來源：Elijah Nouvelage/華爾街日報華盛頓——國會即將對特定土地交易實施嚴格的新税收限制，這一變革將成為美國國税局的重要勝利。

針對所謂聯合保護地役權的立法條款被納入週二公佈的綜合支出法案，預計本週將在國會通過並生效。該法案旨在遏制投資者通過環保税收優惠獲利的交易氾濫現象。

國税局官員六年來持續打擊聯合保護地役權交易，投入大量執法資源，涉及數百億美元税收。但由於納税人針對審計結果提起訴訟，且國税局高層多次呼籲國會修法，政府在訴訟中勝負參半。

該立法獲得兩黨議員支持，包括俄勒岡州民主黨參議員羅恩·懷登、蒙大拿州共和黨參議員史蒂夫·戴恩斯、賓夕法尼亞州共和黨眾議員邁克·凱利和加利福尼亞州民主黨眾議員邁克·湯普森。議員們表示旨在保留合法保護地役權税收抵扣的同時杜絕濫用行為，並得到土地信託聯盟、鴨子無限等主流環保組織支持。

“這些騙局威脅到我們所有人賴以享受關鍵棲息地和開放空間的合法保護計劃的完整性，”懷登先生説。“我們早就該出台立法來制止這些交易了。”

在傳統的保護地役權中，土地所有者通過向土地信託機構捐贈地契限制的形式，對具有重要生態價值的土地實施永久性、具有約束力的使用限制。這種限制——比如承諾永不建造房屋——會降低財產的價值。這種價值下降可被視為符合聯邦所得税扣除條件的慈善捐款。

聯合地役權大致相似，但財產通常由交易發起人確定和準備。發起人——通常是具有房地產或會計經驗的人——招募投資者。這些投資者通常是尋求減少納税義務的高收入人羣。發起人成立合夥企業來擁有土地並捐贈地役權。然後，在捐贈發生後，扣除額在投資者之間分配。

批評者説，關鍵在於誇大的評估。在許多交易中，評估導致的扣除額是投資者支出的四倍。這個數字足夠大，以至於高收入投資者可以僅靠税收減免就獲利，併為發起人產生費用。

這些聯合地役權激增，特別是在東南部。美國國税局的執法努力未能阻止它們。而且該機構最近在一些法庭裁決中敗訴。

參議員羅恩·懷登指出，部分地役權交易實為騙局，可能破壞合法的環境保護行動。圖片來源：邁克爾·布羅克斯坦/祖瑪通訊社推廣方已成立行業協會並就此事遊説國會及政府。他們聲稱該法案不公正地針對通過合作實現的地產保護項目，並強調聯合地役權代表着具有法律約束力的土地保護承諾。

行業組織"保護夥伴關係"主席羅伯特·拉姆齊週二表示，該立法將對那些自身收入不足以享受潛在税收減免的地產所有者捐贈行為產生寒蟬效應。“在關鍵棲息地和環境面臨危機的當下，這會導致私有土地保護面積減少，“拉姆齊先生表示。

新法案將禁止申報減免額超過投資額2.5倍的交易申請。美國國税局此前已要求納税人及推廣方在納税申報中披露達到該門檻的交易。雖然2.5倍投資額的披露要求便於國税局識別交易並審計參與者，但這僅是漫長流程的開端。新法案將授權國税局直接駁回超額減免申請。

對於持有超過三年才捐贈的物業投資、家族合夥企業及歷史建築設有豁免條款。新規同時將加大對違規行為的處罰力度。

該法案經過多年努力才得以推進，並且僅在立法者同意將其設為前瞻性而非追溯性後才通過。它將影響拜登總統將該法案簽署成為法律後捐贈的地役權。

聯繫理查德·魯賓，郵箱：[email protected]

刊登於2022年12月21日印刷版，標題為《土地保護交易面臨限制》。