美國房屋銷售連續第十個月下滑 創歷史紀錄——《華爾街日報》

美國11月成屋銷量連續第十個月下滑，創下有記錄以來最長的連降週期，原因是高抵押貸款利率和房價將許多買家擠出了市場。

全美房地產經紀人協會週三表示，經季節性因素調整後，11月成屋銷量環比下降7.7%，摺合成年率為409萬套，為2020年5月以來的最低水平。11月銷量同比下降35.4%。該協會稱，這是自1999年有記錄以來最長的連降週期。

成屋銷量較1月份的近期峯值下降了約37%。抵押貸款利率從2021年底的3.1%飆升至11月初的7%以上。這使得許多購房者每月的預期抵押貸款還款額增加了數百美元，導致許多購房者退出市場。

今年房地產市場的急劇放緩標誌着美聯儲激進的加息舉措正在經濟中產生連鎖反應。美聯儲今年已七次加息，包括11月和上週的加息，旨在通過減緩支出、招聘和投資來對抗高通脹。

私人研究機構世界大型企業聯合會週三在另一份報告中表示，由於通脹壓力緩解和勞動力市場保持韌性，本月美國消費者信心大幅上升，達到4月以來的最高水平。12月消費者信心指數從11月修正後的101.4躍升至108.3。

報告發布後週三早盤漲幅擴大。道瓊斯工業平均指數上漲1.6%，標普500指數和納斯達克綜合指數均攀升1.5%。10年期國債收益率微升，而兩年期收益率下降。

全美範圍內房價已從春季峯值回落，部分市場房價甚至跌破去年同期水平。但全國整體房價仍高於去年，主要原因是待售房屋供應量持續低於正常水平。

全美房地產經紀人協會數據顯示，11月成屋中位價同比上漲3.5%至370,700美元，較6月創下的413,800美元歷史高點連續第五個月環比下跌。

“今年11月的銷售情況基本與2020年5月疫情封鎖期持平，“協會首席經濟學家勞倫斯·尹表示，“當前數據明顯反映出抵押貸款利率快速上漲的影響。”

尹先生指出，若不考慮疫情初期，11月成屋銷售速度為2010年11月以來最低水平。

居住在聖安東尼奧公寓的安娜與加布裏埃爾·馬丁內斯夫婦，原計劃在周邊購房。他們認為當地房價虛高，且擔憂明年經濟衰退可能影響工作穩定性，最終決定續租公寓一年。

“以我們目前的收入和首付能力，現在出手風險太大，至少心理上是這樣認為的，“就職於科技公司的風險分析師馬丁內斯表示，“或許明年此時，我們能更清楚地判斷市場走勢，再決定是否出手購房。”

現房銷售量較1月份的近期峯值下降了約37%。圖片來源：Mario Tama/Getty Images美聯儲官員上週表示，計劃在明年繼續加息，通過減緩經濟增長來降低高通脹。房地產市場降温是這一過程中的關鍵部分，因為房屋銷售疲軟會抑制裝修、傢俱和景觀美化等相關支出。美國商務部上週報告稱，11月份，美國零售額下降，涉及傢俱、家居用品、電子產品和電器、建築材料和花園設備及用品等商店。

房屋通常在合同結束前一兩個月簽訂合同，因此11月份的銷售數據主要反映了10月和9月的購買決定。

有早期跡象表明，隨着抵押貸款利率從近期高點下滑，近幾周需求略有上升。住房金融機構房地美週四表示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率上週從11月初的7%以上降至6.31%。

根據抵押貸款銀行家協會的數據，在截至12月9日的一週內，經季節性調整後的購房抵押貸款申請較前一週上升了4%。房地產經紀公司Redfin Corp.的季節性調整後的購房需求指標（該指標跟蹤買家諮詢量）在截至12月11日的四周內較一個月前上升了5%。

但房地產經紀人表示，許多買家正持幣觀望至春季，以待待售房屋庫存是否增加以及價格是否進一步下跌。

部分市場房價已出現同比下滑。根據博伊西地區房地產經紀人協會數據，包含博伊西市在內的愛達荷州艾達縣11月銷售中位數價格同比下降2.5%。當地房產機構數據顯示，菲尼克斯都會區11月銷售中位價下跌0.9%，而德克薩斯州奧斯汀都會區價格持平。

由於房屋掛牌週期延長，待售房源數量較去年有所上升，但潛在賣家仍不願掛牌出售。許多房主持有的抵押貸款利率低於4%，不願為購置新房而承擔更高利率。

全美房地產經紀人協會稱，11月成交房屋平均掛牌天數為24天，較10月的21天有所延長。

該協會數據顯示，11月底全美共有114萬套房屋待售或處於合同階段，環比下降6.6%，同比2021年11月上升2.7%。按當前銷售速度計算，11月底市場待售房源需3.3個月消化。

伊拉娜·本-埃茲拉與門德爾·澤切爾於11月簽約購買首套住房。圖片來源：伊拉娜·本-埃茲拉利率上升並未阻擋伊拉娜·本-埃茲拉和門德爾·澤切爾的購房計劃，這對夫婦上月簽約購買了位於佛羅里達州博卡拉頓的首套住房。他們以59.25萬美元（較掛牌價低約9%）購得一套帶書房的三居室住宅。

“利率上升和價格下降相互抵消，”澤赫爾先生説，“我認為這讓我們找到了一個不錯的交易。”

全美房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，11月首次購房者佔比從去年同期的26%升至28%。約26%的現房銷售為現金交易，高於去年同期的24%。

西部和南部地區現房銷售環比降幅最大，分別下降12.5%和7.1%。

建築商正通過提供購房激勵並在部分市場降價以應對需求下滑。

全美住宅建築商協會本週稱，12月建築商信心指數連續第12個月下跌，創2020年4月以來新低。

美國商務部本週數據顯示，11月新屋開工量環比下降0.5%。預示未來建築活動的住宅許可量下降11.2%。

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聯繫記者妮可·弗裏德曼：[email protected]

本文發表於2022年12月22日印刷版，標題為《美國現房銷售連續第十個月下滑》。