《華爾街日報》：樓市低迷將為美聯儲抗擊通脹提供助力

美聯儲的加息舉措已導致房地產市場陷入低迷，某些指標顯示其嚴重程度堪比2007-09年時期，給潛在購房者、房主、建築商及房地產相關行業帶來陣痛。

對美聯儲而言，這是預期效果而非弊端：樓市低迷可能有助於實現美聯儲來年期望的經濟活動放緩與通脹下降。

2020年3月襲來的疫情意外催生房地產繁榮，居家辦公模式、美國人對更大空間的追求以及美聯儲將利率驟降至近零水平共同推動了這一趨勢。

11月成屋銷售連續第十個月下滑。圖片來源：Stefani Reynolds/法新社/蓋蒂圖片社在經濟復甦進程中，就業增長刺激了家庭組建需求，更多年輕人選擇獨居而非與室友或父母同住。

結果導致：住宅建設激增。標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數在2020年1月至2022年6月間飆升45%，公寓租金亦大幅上漲。

由於通脹的強勁勢頭與持續性超出預期，美聯儲於2022年轉向緊縮政策，年內七次加息使利率在本月達到4.25%-4.5%區間。30年期固定利率抵押貸款平均值從3月的約4%躍升至秋季的7%，近期回落至6.3%。抵押貸款銀行家協會數據顯示，11月美國中位數房價住宅的月供較年初上漲43%。

高利率通過限制支出、招聘和投資來抑制通脹。對利率敏感的房地產行業通常最先感受到這一點，但今年的速度和嚴重程度令長期市場參與者感到震驚。

“這是我見過的最嚴重的利率衝擊，遠超以往，“科羅拉多州博爾德市的第三代抵押貸款銀行家盧·巴恩斯説，他於1978年進入貸款行業。他警告説，全面影響尚未顯現。

買家已退居觀望，而鎖定低利率的賣家則缺乏出售的理由。

11月現房銷售連續第十個月下降，創下紀錄。房利美和高盛的經濟學家預測，2023年現房銷售將跌破400萬套，低於2006-11年房地產低迷時期的水平。

由於過去兩年的家庭組建熱潮似乎已經結束，新公寓供應量達到40年來的最高水平，租金增長也有所放緩。

弗吉尼亞州利斯堡的獨立住房經濟學家托馬斯·勞勒表示，住房需求可能由於人口增長或新家庭的形成而增長。人口普查局的信息顯示，疫情後單人家庭的比例激增，這可能反映了行為變化而非人口增長。

他估計，如果2021年至2022年家庭占人口的比例保持不變，家庭增長將是人口普查局數據顯示的一半。

如果這種激增被證明是與疫情相關的異常現象，家庭組建可能會出現更大的下降。“組建新家庭的成本大幅上升，“勞勒先生説。“在我看來，如果家庭增長實際上沒有大幅放緩，那將令人震驚。”

通常，每年春末大學生畢業時租房需求會上升，但今年並未出現這種情況，租賃軟件公司RealPage的住房經濟學家傑伊·帕森斯表示。“我們從未見過這樣的時期，就業增長如此強勁，但對各類住房的需求卻如此低迷。“他説，疫情釋放的需求"提前透支"了未來的需求。

11月單户住宅開工量跌至疫情初期以來的最低水平，而借貸成本上升正在抑制新公寓投資。“住宅開發行業——無論是出售還是出租——目前都處於停滯狀態，“擁有58,000套公寓的休斯頓Camden Property Trust首席執行官瑞克·坎波表示。

住房市場放緩還可能抑制家電、裝修和搬家服務等其他行業的需求。弗吉尼亞州亞歷山大市Mt. Diablo Landscaping的經營者丹·諾伊菲爾德與父親共同經營公司，到6月時他們接到的電話已經寥寥無幾。“我們面面相覷説’天啊，怎麼回事？我們應該有更多估價預約才對’“諾伊菲爾德先生説。

他認為，疫情期間（2020和2021是他生意最好的兩年）露台安裝熱潮提前消耗了未來幾年的潛在需求。“現在沒人會花2萬或3萬美元進行露台翻新，“諾伊菲爾德表示。

這一切可能對通脹產生重大影響。

通脹最初由汽車和傢俱等商品推動。今年俄羅斯入侵烏克蘭進一步推高了食品、能源和其他大宗商品價格。

住房因素也滯後性地推高了通脹，因為租金和房價飆升。住房佔消費者價格指數的三分之一和個人消費支出價格指數的六分之一，後者是美聯儲的目標指標。

隨着房價下跌和租金增長大幅放緩，住房對通脹的貢獻在未來一年可能會急劇下降。這是美聯儲官員預測通脹率從目前的6%左右降至明年年底3.1%的原因之一。

美聯儲官員不確定這是否足以使通脹持續降至2%的目標。他們擔心收入增長可能會以某種方式維持消費者支出，使企業能夠繼續轉嫁更高的價格。

坎波先生對美聯儲官員對工資的擔憂表示理解。儘管卡姆登地產信託的股價今年下跌了37%，但該公司剛剛度過了有史以來最好的年份之一，他的員工——由於自身賬單增加——期望獲得更大的加薪。

“現在壓力很大：我們將比平時更多地提高工資，”他説。“你將面臨來自公司的很多工資壓力，這些公司必須提供超過通常3%的加薪。問題是，具體是多少——5%？6%？7%？”

聯繫尼克·蒂米拉奧斯，郵箱：[email protected]

本文發表於2022年12月27日印刷版，標題為《住房市場低迷助力通脹之戰》。