同一棟樓，不同價格：雙速房地產市場難以為繼——《華爾街日報》

如果相鄰的兩棟完全相同的房子標價不同，購房者感到困惑是可以理解的。投資者在考察商業地產時也面臨類似情況。

最近幾周，黑石集團非上市半流動性的BREIT基金等私募房地產基金不得不解釋其相對於上市股票的驚人強勁表現。BREIT今年迄今報告回報率為8.4%，而公開交易的美國房地產投資信託基金回報率約為負25%。在該基金一批客户要求按其看似樂觀的估值贖回後，被迫凍結贖回。另一隻大型非上市基金——喜達屋房地產收益信託基金也已關閉贖回通道。

黑石並非唯一估值顯得樂觀的私募房東。追蹤機構投資者持有商業地產的NCREIF房地產指數2022年回報率達16%，儘管第三季度漲幅放緩。

房地產投資信託基金與私募基金之間的差距不會持久，因為無論業主是誰，建築價值都會受到相同因素衝擊。唯一的不確定性在於差異縮小是因為房地產股票復甦，還是喜達屋等業主被迫折價。

黑石認為將是前者，房地產價值不會像當前股價暗示的那樣大幅下跌。根據房地產研究公司Green Street數據，美國住宅類REITs目前交易價格較淨資產價值折讓26%，寫字樓類折讓達39%。這很好地反映了股東們認為在利率上升和經濟衰退預期下，房地產內在價值的走向。

若股東判斷正確，這對住宅地產佔比過半的BREIT來説是個壞消息。電子商務倉庫的情況稍好，佔BREIT持倉的五分之一以上。以電商倉庫所有者普洛斯為代表的上市工業地產信託，其股價較資產淨值的平均折價率僅為6.5%。股東們似乎對倉庫漲租比住宅更有信心。

時滯效應是造成估值差距的原因之一。上市REITs股價會即時反映新信息，而非交易型基金可能每月或每季度才根據估值評估調整價格。房地產諮詢公司Trepp顧問服務主管朗尼·亨德利指出：“當前評估師採用的近期交易數據具有滯後性，今天達成的交易可能半年前就已敲定…無法反映當下真實價格。”

當前房產交易量驟減令價格走勢更難判斷。世邦魏理仕數據顯示，三季度美國商業地產交易量同比下滑25%。

但現有交易顯示資產價值正在下跌。以星伍德和黑石基金重倉的多户住宅為例：CoStar指數顯示其價值在6月見頂後，截至10月已下跌3.6%。

租賃住房投資開發商Middleburg Communities首席經濟學家布拉德·凱斯分析指出，10月交易價格仍比股票隱含現值高出28%。他認為若12月住宅REITs股票的微弱反彈確為見底信號，私募基金投資組合估值可能要到明年5月才會反映低谷價格。

如果經濟和房地產市場表現優於預期，地產股可能會反彈。更有可能的是，等到大多數投資者能夠從封閉式私募基金中撤出資金時，這些資金的價值將低於他們的預期。

建築價值將受到相同因素的影響，無論其所有者是誰。照片：Joe Raedle/Getty Images聯繫Carol Ryan，郵箱：[email protected]

刊登於2022年12月28日印刷版，標題為《地產股描繪美好前景》。