佛羅里達州公寓業主面臨新檢查與儲備金要求——《華爾街日報》

根據新法規，佛羅里達州的公寓樓不得再免除對建築結構安全至關重要的組件的儲備金要求。圖片來源：Bryan Cereijo for The Wall Street Journal佛羅里達州的公寓業主們已經因不斷上漲的保險費而不堪重負，而州政府新出台的建築結構檢查和儲備金規定可能導致月費進一步增加，令他們雪上加霜。

州長羅恩·德桑蒂斯於五月簽署了這項法案，以回應2021年瑟夫賽德市尚普蘭大廈南塔倒塌導致98人遇難的悲劇。新法規要求，對房齡超過30年（沿海三英里內25年以上）的多數公寓樓進行強制結構檢測。

檢測報告必須提交給業主、業主協會及當地政府。若檢查發現重大結構問題，地方執法機構和業主協會將決定維修方案，費用由住户承擔。

即使無需立即進行結構維修，該法案中關於儲備金的條款仍可能給許多業主帶來巨大經濟壓力。

佛羅里達國際大學霍洛房地產學院教授、房地產律師蘇珊娜·霍蘭德指出，佛州業主協會長期存在逐年豁免儲備金的慣例。尚普蘭大廈南塔的維修拖延，部分原因正是業主們對費用分攤爭執不休。

但根據新法規，公寓樓不得再免除對建築結構安全至關重要的組成部分的儲備金要求。許多公寓協會將不得不補足往年豁免的儲備金，併為之前未要求的某些結構問題提供新的儲備金。

邁阿密地區約三分之二的建築樓齡超過30年。其中許多建築或許能通過成本不會太高的目視檢查。“如果建築物定期維護，應該不會出現問題，“邁阿密-戴德縣公共住房和社區發展部主任邁克爾·劉表示。

但那些數十年來推遲維護的建築可能無法通過目視檢查。這種情況下，可能需要更全面的檢查。新法規還賦予地方政府權力，可對未解決必要維修問題的公寓協會進行處罰。

霍蘭德女士表示，按新法規要求恢復儲備金可能會給居民帶來困難，尤其是那些依靠固定收入的人。“這項法規給退休人員拋出了個曲線球，“她補充道。

邁阿密地區約三分之二的建築樓齡超過30年。圖片來源：Joe Raedle/Getty Images在保險費率翻倍、高利率給銷售市場蒙上陰影之際，公寓正爭先恐後地遵守這些新規。直到今年早些時候，邁阿密地區的公寓市場還一片繁榮。

房地產律師、項目經理和開發商預計，隨着公寓業主面臨持有成本上升的問題，這些價格將在明年下降。這些影響已在某些細分市場顯現，包括髮生過建築倒塌事件的邁阿密海灘和瑟夫賽德地區。

目前尚無統計數據表明有多少建築不符合新的儲備金要求。但房地產公司估計，這一數字可能達到數千棟。

“沿海岸線上下將受此影響的建築數量相當可觀。這將使人們陷入非常、非常困難的境地，“高力國際房地產開發部執行董事Greg Main-Baillie表示，他專攻項目管理。

他正在合作的一個公寓項目，為處理結構性問題，每户平均需繳納12.5萬美元特別評估費。這棟擁有500個單元的樓宇正在公開市場尋求一筆大額貸款以協助翻新。他協助的另一棟公寓售價約40萬美元，卻要徵收15萬美元特別評估費。該樓宇要求居民自行籌措資金，尋找個人貸款。

“很少有公寓委員會能理解新法律在未來24個月內的影響，“Main-Baillie先生説，“將會出現居民外流和價格波動現象。”

居住在Brickell Place公寓的Suzanne Stonbely與21歲女兒同住，已收到34,776美元的特別評估費通知，用於翻新游泳池、屋頂、停車平台及建築其他結構部分。未來七年內，這筆費用將使其每月額外支付414美元，疊加在原本853美元的月管理費之上。

“實際上我們已無法保住自己的家，”斯通貝利女士説道，她因無力承擔費用而取消了房屋保險。

在一次公寓會議上，業主們被告知儲備金不足。截至2024年底，業主們需要補足的儲備金具體金額尚未確定。

為緩解壓力，邁阿密-戴德縣已劃撥約900萬美元專項資金，向收入低於當地中位數140%的公寓業主提供無息貸款。目前該縣僅收到約50份申請，正在加大對該項目的宣傳力度。

“我們無法預知究竟有多少樓宇會面臨給業主造成過度負擔的情況，”參與制定該計劃的劉先生表示，“希望這只是少數個案。”

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更正聲明邁阿密佈裏克爾公寓居民蘇珊娜·斯通貝利並非依靠固定收入生活。本文早期版本對此表述有誤。此外，布里克爾公寓儲備金此前雖不足額，但已於2022年11月補足。早期版本誤報為儲備金完全耗盡。（2023年3月17日修正）

本文曾以《佛羅里達公寓業主面臨新規挑戰》為題刊登於2022年12月28日印刷版。