利率上升危及裝修熱潮 - 《華爾街日報》

當利率較低時，房屋維修和翻新需求激增。圖片來源：José A. Alvarado Jr. for The Wall Street Journal更高的利率已經減緩了房屋銷售。現在，不斷上升的借貸成本可能會給翻新熱潮踩下剎車。

2020年，被困在家中的美國人在家庭裝修和翻新上的支出幫助經濟從封鎖中迅速復甦。勞氏公司 和家得寶公司的 過道被擠得水泄不通。車庫門和家電銷售一空。對油漆、木板和PVC管的需求壓垮了製造商，導致短缺。木材價格飆升至舊紀錄的兩倍多。

為了支付所有這些費用，房主們利用歷史低位的利率，以他們大幅增值的房屋為抵押進行借貸。

追蹤翻新業務的分析師表示，有跡象表明那些日子已經結束。

儘管美國人從未擁有過如此多的房屋淨值，但更高的利率使得通過現金再融資來支付重大維修和翻新費用的成本更高。

根據抵押貸款金融巨頭房地美週四發佈的一項貸款機構調查，標準30年期固定抵押貸款的平均利率從上週的6.27%上升至6.42%。去年同期為3.11%。

今年抵押貸款利率創下有記錄以來的最大漲幅，這要歸因於美聯儲為抑制通脹採取的激進措施。利率上升和通脹高企往往會抑制消費者支出。

與此同時，股市暴跌、房價下跌和突破預算的通脹壓力讓美國人感到財富縮水，對房產投資猶豫不決。二手房銷量同比下滑超三分之一。木材價格已回落至疫情前水平，接近長期平均值。

約翰·伯恩斯房地產諮詢公司研究副總裁埃裏克·芬尼根表示，擁有無限預算的富裕人羣不太可能因融資成本上升卻步，計劃自己動手粉刷房間或更換花灑的業主也不會受影響。

他表示，真正面臨風險的是由專業改造商承接、通過房屋淨值貸款支付的大額項目，如整體廚房翻新和房屋擴建工程。

“這部分市場需求與房主的財富效應直接相關，“芬尼根指出，“明年無論是項目數量還是單項目投資額，都將出現大幅收縮。”

根據房地美數據，去年美國人通過現金再融資從房產中套現2480億美元，本質上是將原有抵押貸款置換為更高餘額的新貸款，並將差額收入囊中。

那座金錢大山一直讓承包商們忙得不可開交，但這種局面不會永遠持續。隨着利率上升，今年現金提取已經枯竭，芬尼根先生表示，11月的交易量比1月份下降了81%。

上個月，他所在公司通過全美廚房與浴室協會成員調查編制的季度市場前景指標，創下了除2020年初疫情封鎖引發市場恐慌和工程停擺時期外，四年來的最低水平。

為建築供應公司提供諮詢的顧問克雷格·韋伯表示，儘管積壓的工作量在減少，承包商的訂單依然充足。“情況在放緩，但還不至於急剎車，“他説。

另一項備受關注的10月份裝修指標預測明年支出將會增長，但增幅遠低於近年水平。

根據哈佛大學住房聯合研究中心開發的裝修活動領先指標，在截至9月30日的12個月裏，不包括房東和炒房者在內的房主在家庭裝修和維修上花費了4180億美元。這比一年前增長了近18%，而該模型——考慮了房屋銷售、新屋開工、裝修許可、建材銷售和其他經濟數據——預測未來一年將增長6.5%。

住房中心"裝修未來計劃"的副項目主任阿比·威爾表示，這更符合長期增長率，反映了材料和勞動力成本的上升以及高利率的抑制作用。

“我們完全預期這會對市場造成一定壓力，”她表示。

隨着美國住宅老化，翻新和維修對建築材料生產商的重要性日益凸顯。據北美最大木材生產商West Fraser Timber公司數據，目前北美約40%的木材用於房屋改造和維修，高於2000年的25%。Sherwin Williams公司稱，其住宅重塗業務銷量約為新房塗裝的兩倍，而2008年房地產危機時期兩者比例還大致持平。

這些企業的股票，連同家得寶、勞氏等建材零售商，曾是疫情期間牛市中的領漲股，表現遠超標普500指數。但近期已隨大盤同步下跌。

高管們指出，儘管獨棟住宅開工量同比驟降約三分之一且再融資活動減少，仍有理由保持樂觀：當前住宅平均年齡是二戰以來最老的，典型房主擁有超過30萬美元房屋淨值，被新房高價勸退的業主更傾向改造現有住房，且無論股市利率如何變化，房屋設施總會損壞。

“家裝支出的三分之二是剛性需求，”勞氏首席執行官馬文·埃裏森本月早些時候向投資者表示，“當冰箱或熱水器故障、馬桶堵塞或屋頂漏水時，這些修繕工程或採購需求都無法推遲。”

寫信給瑞安·德贊伯，郵箱：[email protected]

刊登於2022年12月30日印刷版，標題為《利率上升威脅美國裝修熱潮》。