全球房地產市場低迷，從美國到中國，利率和風險上升-彭博社

中國的房地產市場放緩跡象不減。來源：彭博社全球範圍內搖搖欲墜的房地產市場對全球經濟構成另一個風險，因為較高的利率侵蝕了家庭財務狀況，並威脅加劇價格下跌。

本週的報告顯示，美國的住房市場低迷已延續了第五個月，中國的房屋銷售持續下滑，澳大利亞和新西蘭的房價持續下跌。在英國，房價目前處於自2008年以來的最糟糕跌勢中。

房價下跌威脅到消費者信心，拖累家庭支出，而去年家庭支出曾是全球經濟的一個罕見亮點。投資也可能受到影響，因為開發商為了應對價格下跌、需求減弱和借貸成本上升而縮減項目規模。

根據牛津經濟學院的數據，在過去的三次房地產市場崩盤中，通脹調整後的房價已經回撤了大約一半的漲幅。自2012年以來，全球房價上漲了約40%，這家諮詢公司在十月份的一份報告中表示，在最壞的情況下，房地產市場的疲軟可能使全球經濟增長降至零左右。

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* 美國住房市場降温，價格比6月峯值下降2.5% * 澳大利亞房價進一步下跌，利率上漲拖累市場 * 中國1月份房屋銷售大幅下滑，需求疲弱 * 新西蘭房價持續下跌，抵押貸款利率上升 * 澳大利亞“抵押懸崖”預計將限制消費，BI稱 * 英國房價陷入自2008年以來最長跌勢，全國建築協會稱 * 瑞典房地產市場暴跌的原因：簡要説明

在美國，去年抵押貸款利率的上漲給房地產市場蒙上了一層陰影，導致二手房銷量出現了十多年來的最大跌幅。這給價格帶來了壓力，特別是在像舊金山這樣本已經承受不起的地區。

在美聯儲應對通脹的行動期間，這種壓力預計將繼續。決策者們普遍預計將在週三結束為期兩天的會議時將利率上調一個百分點，達到4.5%至4.75%的範圍。

中國拖累

在世界第二大經濟體中國，房地產市場的放緩似乎沒有減緩的跡象，即使當局加大了振興該行業的力度。中國房地產信息公司週二公佈的初步數據顯示，1月份新房銷量較去年同期下降了32.5%。

官方近幾個月來已經採取措施放鬆對資金困難的開發商的融資，取消了一場觸發了一波違約並拖累了該國經濟增長的去槓桿化運動。

地方政府也加大了刺激購房的力度，包括降低抵押貸款利率和放寬首付要求。根據彭博智庫分析師Kristy Hung的説法，這些措施不太可能在年中之前提振銷售。

中國房地產市場持續疲軟的前景可能成為野村控股有限公司今年增強的增長前景的潛在阻力，由陸挺等經濟學家在1月31日的一份報告中寫道。他們援引了官方論述，即“住房是用來居住而不是用來投機的”，並將房價下跌視為對投機需求的制動。

英國低迷

在英國，十多年的穩定增長已經被2008年全球金融危機以來最長的房價下跌所取代。

全國建築協會表示，平均房屋價值連續五個月下跌。抵押貸款利率上漲和一代人中最嚴重的生活成本危機正在擠壓購房者的消費能力，使更多人無法承擔房產成本。

“總體的支付能力情況看起來在短期內仍然具有挑戰性，” 全國建築協會首席經濟學家羅伯特·加德納説。

兩年期固定利率抵押貸款平均上漲至6.65%，創下了14年來的最高水平，這是在利茲·特魯斯擔任首相期間制定的預算計劃震動了抵押貸款市場之後。抵押貸款利率已經從高峯下降到遠低於6%，但購房者和更新協議的家庭仍然面臨着痛苦的高月還款額。

澳大利亞，新西蘭

澳大利亞和新西蘭的房價在1月繼續下跌，隨着去年利率飆升的衝擊尚未完全體現在任何一個房地產市場中，這種下滑可能會繼續。

許多新西蘭家庭的固定利率抵押貸款尚未轉為新的更高利率。因此，經濟學家預測房價將進一步下跌，並且到2024年初將至少比2021年底的峯值低20%。

根據CoreLogic的數據，在首都惠靈頓，房價已經比一年前下跌了18.1%。在最大的城市奧克蘭，房價下降了8.2%。

新西蘭房價持續下跌

年度下降是自金融危機以來最大的

來源：CoreLogic NZ

在澳大利亞也是類似情況，根據彭博智庫的一份報告，今年抵押貸款轉為更高浮動利率的人的貸款償還額激增，預計將對消費產生影響。

分析師Mohsen Crofts和Jack Baxter在報告中表示，15%的房屋貸款的償還額可能在超低固定利率到期時增加80%以上。他們估計家庭收入將減少相當於零售銷售額的2.2個百分點。

來源：ABS，APRA，彭博智庫新加坡的房地產市場甚至也在降温，儘管比許多其他市場更具韌性。數據顯示，2022年第四季度房價僅上漲了0.4%，為兩年多來最慢的增速。去年12月的銷售額降至近14年來的最低點。

儘管部分下降是由於新房推出不足，分析師們預計一旦供應增加，銷售就會反彈。富裕買家也在支撐着豪華市場。

一個積極的跡象來自香港，隨着與中國大陸邊境重新開放，該市正在看到住房市場的復甦跡象。根據彭博智庫的數據，受到中國大陸買家積壓需求的支撐，該市的新房銷售今年可能會增長超過50%。