紐約開發商將空置的華爾街辦公室改建成豪華公寓 - 彭博報道

伯曼在曼哈頓的55 Broad Street。

攝影師：Alex Fradkin，攝於Bloomberg Markets

在曼哈頓市中心一座摩天大樓的大堂裏，Nathan Berman停下腳步，欣賞大理石牆壁和水磨石地板。作為一名房地產開發商，他鐘愛舊世界的細節，比如他深藍色大衣上的毛皮襯裏，搭配着一條帶有波點圖案的圍巾。在華爾街的中心，也就是繁忙的交通高峯時段，Berman站在這裏，55 Broad St.，曾經是高盛集團的辦公室。但是，像許多在居家辦公時代的建築一樣，這個曾經的資本主義中心如今大部分空置。許多伯曼的競爭對手可能會感到沮喪，但他卻感到興奮。

伯曼將空置的辦公樓改建成一流公寓。現年63歲的他是辦公樓改建之王。從55 Broad的23樓，伯曼可以看到在明媚的十二月陽光下的他的五個項目。其中包括20 Broad，這是一座現代中世紀建築，曾經是紐約證券交易所的總部。如今，除了公寓外，它還設有一個可俯瞰港口的屋頂露台、一個劇院、一個瑜伽工作室、一個遊戲室和一個健身中心。伯曼凝視遠方，指着他的另一個魔法所在：一家前Tribeca裝訂廠，奧斯卡獲獎影星Jennifer Lawrence和流行歌手Harry Styles曾在這裏擁有房產。

55 Broad Street內部，曾經是高盛的辦公室。攝影師：Alex Fradkin，攝於彭博市場作為紐約房地產家族中的烏克蘭移民和相對新手，伯曼之所以找到自己的定位，是因為他在建築界看到的是豐厚的回報，而其他人只看到風險。“想象一下，你有着佔地面積達50萬平方英尺的建築寶石，擁有非凡的細節，被列為地標，擁有高高的天花板，華麗的裝飾，大理石和花崗岩構成的令人難以置信的大堂，突然間卻沒有人想要那棟建築物，”他説。“我不確定為什麼紐約的大家族們沒有直接把它們全部買下來，但這給了像我這樣的人機會進來，以低廉的價格收購這些建築，進行廉價的改建。”

他的大約25人的公司，Metro Loft Developers LLC，已經將曼哈頓下城超過350萬平方英尺的辦公空間轉換為數千個住宅單元，可能是該市最多的開發商。另外還有150萬平方英尺正在規劃中。僅在過去一年，Metro Loft就宣佈了價值超過10億美元的交易，其中包括紐約市場的許多知名公司，如Flatiron大樓的所有者GFP房地產、科技億萬富翁邁克爾·戴爾的MSD資本、私募巨頭Apollo Global Management和世界貿易中心開發商Silverstein Properties。

在Bloomberg Markets二月/三月刊中亮相插圖：Gizem Vural forBloomberg MarketsMetro Loft與Silverstein Properties Inc.的合作是其最雄心勃勃的項目。他們正在籌集15億美元的股權，啓動SilverLoft，這是一個為了多年的改建而設立的引擎，首個項目是55 Broad。Metro Loft和Silverstein已經確定了200多個候選項目。如果他們在未來十年內僅購買這些物業的10%，根據Silverstein的説法，可能會產生多達15,000個單位。“交易如雪崩般而來，”伯曼説。

對於Silverstein來説，這是一個巨大的賭注，因為他們從未進行過改建。首席執行官Marty Burger基本上是在押注伯曼。“人們説這非常複雜，成本更高，但對我們來説有意義的原因是因為我們有合作伙伴Metro Loft，”Burger説。“並非所有人都能做到這一點。”

為了鼓勵這類交易，紐約市市長Eric Adams提出了區域規劃變更和税收激勵措施。在一些社區，比如曼哈頓中城，只有1961年或之前建造的建築可以在沒有主要限制的情況下完全改建。Adams支持將這一限制提高到1990年，為未來十年的新建20,000套住房鋪平道路。根據經紀公司Savills Plc的數據，在曼哈頓，有超過45億平方英尺的辦公空間，其中近五分之一可供出租。

紐約正在加入全球推動辦公室轉為住宅以緩解住房短缺問題，並通過利用空置商業房地產來振興市中心。加拿大的卡爾加里為開發商提供每平方英尺75美元的轉換費用。英國政策制定者已經放寬了分區規定。韓國政府宣佈將購買並將未被佔用的酒店和辦公樓改建為出租房。

許多房地產分析師持懷疑態度。雖然老建築可能具有適合轉換的人類尺度，但現代辦公室則更加棘手。它們可能有巨大的佈局，充斥着沒有窗户的內部空間。（紐約要求居住空間必須有可打開的窗户。）從電梯區到遙遠空間的距離通常很長，這可能使單位昏暗且不吸引人。小隔間羣可能導致奇怪的形狀，更適合放複印機和飲水機，而不是牀頭櫃和衣櫃。在英國，蘇黎世保險集團得出結論，轉換後的辦公室巨大的窗户使其容易受熱浪影響。政府引用獨立研究發現其他缺點，比如管道系統無法處理家庭用水以及缺乏內部光線和通風。

根據經紀公司CBRE Group Inc.的數據，自2016年以來，美國39個主要都市區平均每年只有37棟辦公樓被轉換。儘管大多數轉為公寓，但也有一些轉為實驗室、酒店或綜合用途場所。根據該經紀公司的估計，自2016年以來正在進行或計劃中的項目，加上自2016年以來已完成的項目，將大約削減美國總辦公供應的2%。根據穆迪分析公司的數據，紐約只有3%的辦公樓——該公司追蹤的近1100棟建築中的35棟——目前可能適合轉為公寓。

朱莉·韋蘭，一位房地產公司的高管，表示轉型不會立即解決空置辦公室的問題，因為風險較高的項目過於複雜，無法以當前業主接受的價格實現成本效益。“大多數建築都將不得不接受減值，這對一些房東來説很難接受，”她説。

然而，紐約的高樓可能正接近一個臨界點。 舊辦公室正在失去租户，因為租約到期，維護成本正在上升。隨着貸款人對辦公室未來變得越來越謹慎，房東將難以再融資他們的債務。

伯曼説，這種環境“將推動許多這些邊緣建築走到崩潰的邊緣。” “對於這些建築大多數來説，唯一可行的選擇是住宅轉型，因為大多數建築都建得過多，而且你負擔不起拆除它們，”

伯曼。攝影師：亞歷克斯·弗拉德金，為彭博市場伯曼在40華爾街的17樓經營Metro Loft，這棟樓也被稱為特朗普大廈，是前總統最有價值的財產之一。伯曼説話輕聲細語，戴着眼鏡，在一間樸素的辦公室裏工作，周圍的建築物擋住了視野。他出生在烏克蘭西部的一個小鎮穆卡切沃，當時是蘇聯的一部分。他的父親是大屠殺倖存者，是一名裁縫；他的母親照顧伯曼和他的兄弟。1973年，伯曼14歲時，他和家人移民到皇后區的庫伊花園社區，加入了當時湧入美國的蘇聯猶太人潮。

伯曼在皇后學院學習會計，儘管他從未畢業。他曾開出租車，在20歲時與麗莎·納哈姆金結婚，她的父親愛德華經營着曼哈頓一家藝術畫廊，展示其他俄羅斯移民的作品。他們倆都在畫廊工作，但到了1990年代，生意逐漸冷淡，伯曼轉向房地產。

當時，下曼哈頓正面臨辦公空間危機。多年來，空置率一直超過20%。這個主要是商業區的街區在下午6點後便空無一人。尋找辦公空間的公司放棄了歷史悠久的建築，選擇了許多位於中城的新開發項目。一些公司搬到了新澤西和其他税收激勵更豐厚的地方。

伯曼看到了將廉價的空置辦公室改建成可立即出租的loft的機會。1995年，他從岳父那裏得到了8萬美元作為首付，購買了他的第一處房產，位於特里貝卡的一座五層辦公樓，地址是71 Leonard St。它的成本是52.5萬美元，相當於今天的100萬美元。不久之後，他以520萬美元的價格購買了17 John St.，其中包括説唱歌手和企業家Jay-Z的Roc-A-Fella Records作為租户。他與合作伙伴託尼·弗羅默投資了1400萬美元將其改建為111個出租單位，託尼的家族曾是一位藝術顧客，擁有一家房地產公司。“我和內森之間有一個短語，那就是’無知是我們的力量’，“弗羅默笑着説。“他非常有説服力，而且他有自己的方式。”

時機非常完美：特里貝卡成為曼哈頓最昂貴的住宅區之一。十多年後，Metro Loft以8500萬美元的價格出售了17 John。他們仍然擁有71 Leonard，那裏的一間卧室最近的租金超過每月6000美元。

空置的工作場所

曼哈頓辦公室空置率*

*空置或可轉租空間的佔比。

來源：薩維爾斯

伯曼表示，交易的經濟學原理很簡單，儘管他拒絕透露最近任何一筆交易的具體細節。對於一個假設的40萬平方英尺辦公樓，Metro Loft可能支付1.8億美元，或每平方英尺450美元。然後公司再花費高達1.5億美元，或每平方英尺375美元，將其改建為公寓。這大約是從零開始建造成本的60%，他估計每平方英尺1300美元，或5.2億美元。有了這筆節省，該建築可以盈利地轉售或出租。

如今，在過去的税收豁免和其他激勵措施的幫助下，下曼哈頓已成為改建的典範。根據下城紐約聯盟的數據，自1995年以來，超過2300萬平方英尺的辦公空間已被改建為住宅。一半的住宅單位位於改建建築中。其中包括曾經是歐文信託銀行總部的瓦爾街一號，被房地產大亨哈里·麥克洛韋轉變為一個566單元的公寓大樓；曾被譽為“商業大教堂”的伍爾沃斯大廈，現在由豪華公寓開發商Alchemy Properties打造成住宅；以及180 Water St.，一座1970年代的玻璃和鋼結構辦公大樓，由Metro Loft和Vanbarton Group改建為580套出租公寓。

房地產律師羅斯·莫斯科維茨參與了下曼哈頓的土地再規劃立法工作，他認為該地區是一份路線圖。“這是政府如何與私營部門合作，從而創造一個新社區的現實例證，”他説。他和其他人呼籲再次提供激勵措施，比如市長支持的更寬鬆的中城區規劃。在Metro Loft，伯曼並不抱太大希望。“如果城市想提供激勵措施幫助，那太好了，這將非常有幫助，”他説。“但坦率地説，我並不指望這會很快發生。”

20 Broad St.，紐約證券交易所的前總部。攝影師：亞歷克斯·弗拉德金，為彭博市場拍攝伯曼和他的家人喜歡玩一個遊戲：他們搜尋他們的項目，尋找任何昔日辦公場所的痕跡。“如果你能指出任何辦公室的遺物，你就能得到獎品，”他的兒子丹尼爾説，他和伯曼的弟弟傑克一起在Metro Loft工作。伯曼僱用建築師和工程師為他的項目工作，仍然花費數小時研究每個樓層平面圖的數十個版本。他將其比作解決魔方或填字遊戲。

然而，Metro Loft的20 Broad St.的租户佈雷特·喬什普和茱莉安娜·克雷並不滿意結果。他們聲稱，在2020年的一起違約訴訟中，他們遇到了諸多問題，其中包括隔音效果差的牆壁，使得能夠輕易聽到鄰居的談話。Metro Loft否認了他們的主張，並以未透露的金額達成了和解。

20 Broad St.的改建公寓。攝影師：亞歷克斯·弗拉德金，為彭博市場拍攝在疫情期間的兩年裏，27歲的莉莉·麥克米蘭住在63 Wall St.，這是伯曼的公司後來出售的一個改建項目。這座前布朗兄弟哈里曼投資公司總部是9/11恐怖襲擊後沃爾街上首批開放的住宅塔樓之一。“這座建築真的很大，感覺幾乎像辦公室，不是很社交或家的感覺，”作為一家公關公司數字營銷人員的麥克米蘭説。“他們盡力將其打造成一個美麗、豪華的大樓，但我住在一個工作室裏，空間非常尷尬。它不是正方形，也不是矩形，有各種奇怪的邊緣和怪異的角落。”

儘管如此，顯然這些物業有需求，表明許多其他居民感到滿意；例如，Broad St. 20號幾乎被全部佔據，工作室的平均月租為$3,350。

薩拉·亨琴（Sarah Hinchen）已經在沃爾街67號的一間工作室裏住了一年多，這也是Metro Loft轉換並出售的。她喜歡10英尺高的天花板、景觀、社區和建築設施，其中包括健身房、遊戲室、屋頂露台和只供居民使用的一家speakeasy風格的酒吧。她看不到它以前作為工作場所的任何證據。“除非我有很重大的生活變化，否則我不打算離開這裏，”36歲的亨琴説，她在金融服務行業工作。

在Broad St. 20號，一個以前的保險庫變成了一個休息室。攝影師：亞歷克斯·弗拉德金（Alex Fradkin）為彭博市場拍攝現在伯曼正在擴大他的交易規模，以測試轉換是否可以在更大規模上起作用。他最大的單個項目是：Water St. 25號，摩根大通公司的一個前哨站，很快將成為1,300個高端租賃單位。這個項目是與Flatiron大廈的GFP和投資公司Rockwood Capital LLC合作的，自疫情爆發以來首次減少了市中心的辦公室庫存。該綜合體將包括共享辦公區域、室內籃球場和壁球場、游泳池和音樂工作室。

Metro Loft還與金融巨頭Fortress Investment Group LLC和一家加拿大養老基金合作，可能將一座前高盛總部進行改造。伯曼説，位於Broad St. 85號的建築，高盛的家園已經有將近三十年，直到它搬到現在的總部，那裏的發電機仍然能夠在停電時照亮整個市中心街區。

當高盛公司在曼哈頓第一座市政廳的遺址上建造了這座塔樓時，它分隔了石街，這是荷蘭殖民地新阿姆斯特丹（後來成為紐約）中第一條鋪設的道路。如今，一個佔地1800平方英尺的彎曲鵝卵石走廊穿過大堂，反映了街道的路線，也反映了這座城市永恆的變遷。

黃先生在紐約為彭博社報道房地產。