紐約開發商將空置的華爾街辦公室改建成豪華公寓 - 彭博報道
Natalie Wong
伯曼在曼哈頓的55 Broad Street。
攝影師:Alex Fradkin,攝於Bloomberg Markets
在曼哈頓市中心一座摩天大樓的大堂裏,Nathan Berman停下腳步,欣賞大理石牆壁和水磨石地板。作為一名房地產開發商,他鐘愛舊世界的細節,比如他深藍色大衣上的毛皮襯裏,搭配着一條帶有波點圖案的圍巾。在華爾街的中心,也就是繁忙的交通高峯時段,Berman站在這裏,55 Broad St.,曾經是高盛集團的辦公室。但是,像許多在居家辦公時代的建築一樣,這個曾經的資本主義中心如今大部分空置。許多伯曼的競爭對手可能會感到沮喪,但他卻感到興奮。
伯曼將空置的辦公樓改建成一流公寓。現年63歲的他是辦公樓改建之王。從55 Broad的23樓,伯曼可以看到在明媚的十二月陽光下的他的五個項目。其中包括20 Broad,這是一座現代中世紀建築,曾經是紐約證券交易所的總部。如今,除了公寓外,它還設有一個可俯瞰港口的屋頂露台、一個劇院、一個瑜伽工作室、一個遊戲室和一個健身中心。伯曼凝視遠方,指着他的另一個魔法所在:一家前Tribeca裝訂廠,奧斯卡獲獎影星Jennifer Lawrence和流行歌手Harry Styles曾在這裏擁有房產。
55 Broad Street內部,曾經是高盛的辦公室。攝影師:Alex Fradkin,攝於彭博市場作為紐約房地產家族中的烏克蘭移民和相對新手,伯曼之所以找到自己的定位,是因為他在建築界看到的是豐厚的回報,而其他人只看到風險。“想象一下,你有着佔地面積達50萬平方英尺的建築寶石,擁有非凡的細節,被列為地標,擁有高高的天花板,華麗的裝飾,大理石和花崗岩構成的令人難以置信的大堂,突然間卻沒有人想要那棟建築物,”他説。“我不確定為什麼紐約的大家族們沒有直接把它們全部買下來,但這給了像我這樣的人機會進來,以低廉的價格收購這些建築,進行廉價的改建。”
他的大約25人的公司,Metro Loft Developers LLC,已經將曼哈頓下城超過350萬平方英尺的辦公空間轉換為數千個住宅單元,可能是該市最多的開發商。另外還有150萬平方英尺正在規劃中。僅在過去一年,Metro Loft就宣佈了價值超過10億美元的交易,其中包括紐約市場的許多知名公司,如Flatiron大樓的所有者GFP房地產、科技億萬富翁邁克爾·戴爾的MSD資本、私募巨頭Apollo Global Management和世界貿易中心開發商Silverstein Properties。
在Bloomberg Markets二月/三月刊中亮相插圖:Gizem Vural forBloomberg MarketsMetro Loft與Silverstein Properties Inc.的合作是其最雄心勃勃的項目。他們正在籌集15億美元的股權,啓動SilverLoft,這是一個為了多年的改建而設立的引擎,首個項目是55 Broad。Metro Loft和Silverstein已經確定了200多個候選項目。如果他們在未來十年內僅購買這些物業的10%,根據Silverstein的説法,可能會產生多達15,000個單位。“交易如雪崩般而來,”伯曼説。
對於Silverstein來説,這是一個巨大的賭注,因為他們從未進行過改建。首席執行官Marty Burger基本上是在押注伯曼。“人們説這非常複雜,成本更高,但對我們來説有意義的原因是因為我們有合作伙伴Metro Loft,”Burger説。“並非所有人都能做到這一點。”
為了鼓勵這類交易,紐約市市長Eric Adams提出了區域規劃變更和税收激勵措施。在一些社區,比如曼哈頓中城,只有1961年或之前建造的建築可以在沒有主要限制的情況下完全改建。Adams支持將這一限制提高到1990年,為未來十年的新建20,000套住房鋪平道路。根據經紀公司Savills Plc的數據,在曼哈頓,有超過45億平方英尺的辦公空間,其中近五分之一可供出租。
紐約正在加入全球推動辦公室轉為住宅以緩解住房短缺問題,並通過利用空置商業房地產來振興市中心。加拿大的卡爾加里為開發商提供每平方英尺75美元的轉換費用。英國政策制定者已經放寬了分區規定。韓國政府宣佈將購買並將未被佔用的酒店和辦公樓改建為出租房。
許多房地產分析師持懷疑態度。雖然老建築可能具有適合轉換的人類尺度,但現代辦公室則更加棘手。它們可能有巨大的佈局,充斥着沒有窗户的內部空間。(紐約要求居住空間必須有可打開的窗户。)從電梯區到遙遠空間的距離通常很長,這可能使單位昏暗且不吸引人。小隔間羣可能導致奇怪的形狀,更適合放複印機和飲水機,而不是牀頭櫃和衣櫃。在英國,蘇黎世保險集團得出結論,轉換後的辦公室巨大的窗户使其容易受熱浪影響。政府引用獨立研究發現其他缺點,比如管道系統無法處理家庭用水以及缺乏內部光線和通風。
根據經紀公司CBRE Group Inc.的數據,自2016年以來,美國39個主要都市區平均每年只有37棟辦公樓被轉換。儘管大多數轉為公寓,但也有一些轉為實驗室、酒店或綜合用途場所。根據該經紀公司的估計,自2016年以來正在進行或計劃中的項目,加上自2016年以來已完成的項目,將大約削減美國總辦公供應的2%。根據穆迪分析公司的數據,紐約只有3%的辦公樓——該公司追蹤的近1100棟建築中的35棟——目前可能適合轉為公寓。
朱莉·韋蘭,一位房地產公司的高管,表示轉型不會立即解決空置辦公室的問題,因為風險較高的項目過於複雜,無法以當前業主接受的價格實現成本效益。“大多數建築都將不得不接受減值,這對一些房東來説很難接受,”她説。
然而,紐約的高樓可能正接近一個臨界點。 舊辦公室正在失去租户,因為租約到期,維護成本正在上升。隨着貸款人對辦公室未來變得越來越謹慎,房東將難以再融資他們的債務。
伯曼説,這種環境“將推動許多這些邊緣建築走到崩潰的邊緣。” “對於這些建築大多數來説,唯一可行的選擇是住宅轉型,因為大多數建築都建得過多,而且你負擔不起拆除它們,”
伯曼。攝影師:亞歷克斯·弗拉德金,為彭博市場伯曼在40華爾街的17樓經營Metro Loft,這棟樓也被稱為特朗普大廈,是前總統最有價值的財產之一。伯曼説話輕聲細語,戴着眼鏡,在一間樸素的辦公室裏工作,周圍的建築物擋住了視野。他出生在烏克蘭西部的一個小鎮穆卡切沃,當時是蘇聯的一部分。他的父親是大屠殺倖存者,是一名裁縫;他的母親照顧伯曼和他的兄弟。1973年,伯曼14歲時,他和家人移民到皇后區的庫伊花園社區,加入了當時湧入美國的蘇聯猶太人潮。
伯曼在皇后學院學習會計,儘管他從未畢業。他曾開出租車,在20歲時與麗莎·納哈姆金結婚,她的父親愛德華經營着曼哈頓一家藝術畫廊,展示其他俄羅斯移民的作品。他們倆都在畫廊工作,但到了1990年代,生意逐漸冷淡,伯曼轉向房地產。
當時,下曼哈頓正面臨辦公空間危機。多年來,空置率一直超過20%。這個主要是商業區的街區在下午6點後便空無一人。尋找辦公空間的公司放棄了歷史悠久的建築,選擇了許多位於中城的新開發項目。一些公司搬到了新澤西和其他税收激勵更豐厚的地方。
伯曼看到了將廉價的空置辦公室改建成可立即出租的loft的機會。1995年,他從岳父那裏得到了8萬美元作為首付,購買了他的第一處房產,位於特里貝卡的一座五層辦公樓,地址是71 Leonard St。它的成本是52.5萬美元,相當於今天的100萬美元。不久之後,他以520萬美元的價格購買了17 John St.,其中包括説唱歌手和企業家Jay-Z的Roc-A-Fella Records作為租户。他與合作伙伴託尼·弗羅默投資了1400萬美元將其改建為111個出租單位,託尼的家族曾是一位藝術顧客,擁有一家房地產公司。“我和內森之間有一個短語,那就是’無知是我們的力量’,“弗羅默笑着説。“他非常有説服力,而且他有自己的方式。”
時機非常完美:特里貝卡成為曼哈頓最昂貴的住宅區之一。十多年後,Metro Loft以8500萬美元的價格出售了17 John。他們仍然擁有71 Leonard,那裏的一間卧室最近的租金超過每月6000美元。
空置的工作場所
曼哈頓辦公室空置率*
*空置或可轉租空間的佔比。
來源:薩維爾斯
伯曼表示,交易的經濟學原理很簡單,儘管他拒絕透露最近任何一筆交易的具體細節。對於一個假設的40萬平方英尺辦公樓,Metro Loft可能支付1.8億美元,或每平方英尺450美元。然後公司再花費高達1.5億美元,或每平方英尺375美元,將其改建為公寓。這大約是從零開始建造成本的60%,他估計每平方英尺1300美元,或5.2億美元。有了這筆節省,該建築可以盈利地轉售或出租。
如今,在過去的税收豁免和其他激勵措施的幫助下,下曼哈頓已成為改建的典範。根據下城紐約聯盟的數據,自1995年以來,超過2300萬平方英尺的辦公空間已被改建為住宅。一半的住宅單位位於改建建築中。其中包括曾經是歐文信託銀行總部的瓦爾街一號,被房地產大亨哈里·麥克洛韋轉變為一個566單元的公寓大樓;曾被譽為“商業大教堂”的伍爾沃斯大廈,現在由豪華公寓開發商Alchemy Properties打造成住宅;以及180 Water St.,一座1970年代的玻璃和鋼結構辦公大樓,由Metro Loft和Vanbarton Group改建為580套出租公寓。
房地產律師羅斯·莫斯科維茨參與了下曼哈頓的土地再規劃立法工作,他認為該地區是一份路線圖。“這是政府如何與私營部門合作,從而創造一個新社區的現實例證,”他説。他和其他人呼籲再次提供激勵措施,比如市長支持的更寬鬆的中城區規劃。在Metro Loft,伯曼並不抱太大希望。“如果城市想提供激勵措施幫助,那太好了,這將非常有幫助,”他説。“但坦率地説,我並不指望這會很快發生。”
20 Broad St.,紐約證券交易所的前總部。攝影師:亞歷克斯·弗拉德金,為彭博市場拍攝伯曼和他的家人喜歡玩一個遊戲:他們搜尋他們的項目,尋找任何昔日辦公場所的痕跡。“如果你能指出任何辦公室的遺物,你就能得到獎品,”他的兒子丹尼爾説,他和伯曼的弟弟傑克一起在Metro Loft工作。伯曼僱用建築師和工程師為他的項目工作,仍然花費數小時研究每個樓層平面圖的數十個版本。他將其比作解決魔方或填字遊戲。
然而,Metro Loft的20 Broad St.的租户佈雷特·喬什普和茱莉安娜·克雷並不滿意結果。他們聲稱,在2020年的一起違約訴訟中,他們遇到了諸多問題,其中包括隔音效果差的牆壁,使得能夠輕易聽到鄰居的談話。Metro Loft否認了他們的主張,並以未透露的金額達成了和解。
20 Broad St.的改建公寓。攝影師:亞歷克斯·弗拉德金,為彭博市場拍攝在疫情期間的兩年裏,27歲的莉莉·麥克米蘭住在63 Wall St.,這是伯曼的公司後來出售的一個改建項目。這座前布朗兄弟哈里曼投資公司總部是9/11恐怖襲擊後沃爾街上首批開放的住宅塔樓之一。“這座建築真的很大,感覺幾乎像辦公室,不是很社交或家的感覺,”作為一家公關公司數字營銷人員的麥克米蘭説。“他們盡力將其打造成一個美麗、豪華的大樓,但我住在一個工作室裏,空間非常尷尬。它不是正方形,也不是矩形,有各種奇怪的邊緣和怪異的角落。”
儘管如此,顯然這些物業有需求,表明許多其他居民感到滿意;例如,Broad St. 20號幾乎被全部佔據,工作室的平均月租為$3,350。
薩拉·亨琴(Sarah Hinchen)已經在沃爾街67號的一間工作室裏住了一年多,這也是Metro Loft轉換並出售的。她喜歡10英尺高的天花板、景觀、社區和建築設施,其中包括健身房、遊戲室、屋頂露台和只供居民使用的一家speakeasy風格的酒吧。她看不到它以前作為工作場所的任何證據。“除非我有很重大的生活變化,否則我不打算離開這裏,”36歲的亨琴説,她在金融服務行業工作。
在Broad St. 20號,一個以前的保險庫變成了一個休息室。攝影師:亞歷克斯·弗拉德金(Alex Fradkin)為彭博市場拍攝現在伯曼正在擴大他的交易規模,以測試轉換是否可以在更大規模上起作用。他最大的單個項目是:Water St. 25號,摩根大通公司的一個前哨站,很快將成為1,300個高端租賃單位。這個項目是與Flatiron大廈的GFP和投資公司Rockwood Capital LLC合作的,自疫情爆發以來首次減少了市中心的辦公室庫存。該綜合體將包括共享辦公區域、室內籃球場和壁球場、游泳池和音樂工作室。
Metro Loft還與金融巨頭Fortress Investment Group LLC和一家加拿大養老基金合作,可能將一座前高盛總部進行改造。伯曼説,位於Broad St. 85號的建築,高盛的家園已經有將近三十年,直到它搬到現在的總部,那裏的發電機仍然能夠在停電時照亮整個市中心街區。
當高盛公司在曼哈頓第一座市政廳的遺址上建造了這座塔樓時,它分隔了石街,這是荷蘭殖民地新阿姆斯特丹(後來成為紐約)中第一條鋪設的道路。如今,一個佔地1800平方英尺的彎曲鵝卵石走廊穿過大堂,反映了街道的路線,也反映了這座城市永恆的變遷。
黃先生在紐約為彭博社報道房地產。