家庭價格會下跌嗎？紐約市郊顯示房地產需求旺盛-彭博社
Jennifer Epstein, Prashant Gopal
有意購買者參加了1月22日在拉奇蒙特以248萬美元掛牌的房產的看房活動。
攝影師：蒂凡尼·哈格勒-吉爾德/彭博社在美國住房市場遭遇十年來最嚴重的低迷時期，金融和科技行業裁員潮以及潛在經濟衰退的呼聲中，紐約富裕郊區的開放式看房活動人滿為患。
出價迅速——有時甚至高出要價數十萬美元。
上個月一個多雲的星期天，在曼哈頓以北約20英里（32公里）處的斯卡斯代爾，一個典型的場景上演了。這個郊區以其田園風光和高評分學校而聞名。在一個開放式看房活動的尾聲，仍有十幾個人在一座約193萬美元的1926年都鐸風格房屋內外徘徊。
一對老夫婦用iPhone為未能出席的子女拍攝視頻，而一名年輕男子則揹着嬰兒在房間裏走動。這所房子需要一些修整。有人低聲説硬木地板被劃傷了，另一個人説冰箱看起來變形了，還有一對廚櫃門不見了。這些幾乎無關緊要。
由於市場上幾乎沒有其他房屋，這座面積為3400平方英尺（316平方米）的房子吸引了近100組訪客，並收到了六份競標。開放式看房活動結束後的五天，以228萬美元的價格簽訂了合同。
“各個價格範圍的需求都非常高，”豪利漢·勞倫斯的掛牌經紀人勞拉·米勒説。“買家很多，但庫存不足。”
一間1926年的都鐸風格房屋在斯卡斯代爾掛牌出售，售價約為193萬美元。攝影師：蒂凡尼·哈格勒-吉爾德/彭博社紐約市地區是一個人口密集的地區，擁有許多高收入專業人士，但新建築空間有限，從某種程度上來説是一個異常情況。但該地區相對強勁的房地產需求也是美國房地產市場的一大亮點，尤其是在關鍵的春季銷售季即將到來之際，凸顯了美國不同地區之間的巨大差異。
在過去一年中，抵押貸款利率翻倍導致銷售大幅下滑後，借貸成本有所緩和，買家的興趣在一些地區重新回升。去年12月，待售房屋意外上升，房地產開發商股價近幾周來一直上漲，經紀公司Redfin Corp. 上個月表示 市場似乎已經轉好。
舊金山、鳳凰城和拉斯維加斯等市場的房價已經下跌，這些市場在過去兩年的疫情繁榮期間價值飆升，超出了當地居民的承受範圍。但在東北部大部分地區，漲幅較為温和，這意味着這些地區的跌幅不會太大。
根據Realtor.com的數據，在紐約的威徹斯特縣（包括斯卡斯代爾和布朗克斯維爾等知名城鎮）以及新澤西州的埃塞克斯縣和伯根縣的郊區，房屋的要價同比增長超過10%，表明需求相對供應充足。
春季
從根本上説，美國勞動力市場仍然相對強勁，失業率為3.4%。仍然有一羣需要房屋的買家，出於典型原因——新工作、家庭成員增加以及對更多空間的渴望——特別是隨着龐大的千禧一代正值購房高峯期。在從紐約到邁阿密等最繁忙的市場中，他們爭奪着稀缺的庫存，因為房主幾乎沒有動力出售房屋並放棄低抵押貸款利率。
“這將是一個市場差異很大的春季季節，”賓夏明·基斯（Benjamin Keys）説，他是賓夕法尼亞大學沃頓商學院的房地產教授。“在一些地方，新房源將導致門口排起長隊，而在其他地方，卻是鴉雀無聲。”
對於房地產行業來説，春季就像零售商的聖誕節。在一些國家的某些地區，春季可以從二月開始，因為買家們試圖在夏季搬家前談好交易，以便在新學年前搬遷。
儘管房地產市場低迷，紐約郊區的富裕地區仍然吸引着買家。攝影師：Johnny Milano/Bloomberg在關鍵季節來臨之際，市場上懸而未決的一個重要問題是買家是否有足夠的房源可供購買。在美國大部分地區，儘管仍低於疫情前的標準，但活躍房源正在增加。這可能為提高銷售提供一些空間，但前提是買家們在今年春季出現。
在紐約及周邊地區的情況就完全不同，購物者們正試圖在競爭中佔得先機，卻發現市場已經被徹底搜刮一空。僅有六個美國縣在一月份的可供銷售房源數量上出現了下降。其中五個位於紐約或其郊區，第六個位於康涅狄克州的哈特福德，根據Realtor.com對前100個縣的分析。
韋斯切斯特縣的活躍房源數量在美國出現了最大的下降，較去年同期減少了15%。相比之下，全國範圍內的房源增加了65%，在包括佛羅里達州棕櫚灘縣以及達拉斯以北的登頓和科林縣等市場中翻了一番，是新房建設最繁忙的走廊之一。
除非抵押貸款利率下降，或者經濟出現急劇轉變，促使更多房主出售，否則房地產市場可能會繼續陷入深度冰凍狀態。好消息是，如果供應保持相對較低，將會阻止房價過度下跌——這是美聯儲試圖實現的經濟緩和着陸。上週，美聯儲表示將進一步加息，同時承認包括房地產在內的一些領域已經放緩。
庫存縮水
一月份房源減少的縣
來源：Realtor.com
摩迪經濟分析公司首席經濟學家馬克·贊迪等分析師表示，就業市場表現比預期更為堅挺。他預計30年期貸款的抵押利率將在接下來的一年內保持在6.5%左右，與目前水平接近。但他表示，市場仍將面臨壓力，美國房價到2025年底將下跌約10%。
“現在有很多積壓的生活事件，人們遲早要做出艱難的決定並行動，” Zandi説道。目前，賣家們“還在觀望，看看抵押貸款利率是否不會下降。”
舊金山等地繼續遭受困難，根據S&P CoreLogic Case-Shiller指數，11月份的房價比去年同期下降了1.6%，是十多年來的最大跌幅。該市場受到科技行業裁員和靈活的工作政策的重創，這使得人們更容易搬到價格更便宜的地區。
儘管新冠疫情導致價格上漲，但中西部大部分地區的房價仍然更為實惠。在堪薩斯城地區，上週四和週五市場上只有不到100套房屋掛牌出售，這是今年這個時候正常數量的三分之一，Bash & Co.蘇富比國際地產的經紀人Katherine Lee説。
房源短缺導致了一場爭奪戰。上週六，她在堪薩斯州Overland Park一棟售價80萬美元的四卧室房屋前接待了40組買家。她上週掛牌出售的三個房源到週一已經收到了幾份報價。
“他們等待房源上市，然後爭相衝進去，”她談到買家們説。“關鍵在於誰的報價足夠激進以獲勝。”
在紐約，儘管高盛集團和Alphabet Inc.旗下的谷歌等僱主進行了裁員，但經濟仍然強勁。一些行業正在普遍推行三天混合工作政策，這意味着對擁有更多空間但又可通勤距離的住房的需求增加。
許多賣家可能會等到3月份才將房屋掛牌出售，但目前還沒有出現待售標誌。根據Realtor.com的數據，截至目前，美國1月份的新房源數量下降了5%。紐約地區的情況更為嚴重，曼哈頓和布魯克林的新房源減少了40%以上，是全國最多的，而威徹斯特郡和伯根郡的新房源減少了20%以上。
“我們正在懇求人們立即出售房產，”新澤西州最昂貴地區之一Short Hills的Weichert Realtors的經紀人Arlene Gonnella説道。“我們正試圖用已經準備好、願意支付高價的買家來誘使他們。”
供應緊張
郊區供應不足是疫情封鎖的持續後果。整個地區的經紀人表示，城市居民為了尋找更多室內和室外空間而逃離，購買了多年來一直在市場上待售的房屋，同時也吸引了一些空巢老人加快了出售時間表，以賺取飆升的房價。其他本來可能考慮在2022年或2023年出售的嬰兒潮一代決定留下來的部分原因是庫存緊張限制了他們的選擇。他們的孩子在疫情限制措施實施期間與他們同住省下了錢，現在打算購買房產，並且有數年的免費住房積累的儲蓄作為首付。
買家開始接受更高的抵押貸款利率只是新常態，這鼓勵他們出價，Keller Williams Realty團隊的首席運營官Scott Shuman説道，該團隊專注於新澤西北部的高端城鎮。他們意識到“2%到3%的利率不會明天回來，”他説。
一家人蔘加了在Larchmont一處標價接近190萬美元的房屋的開放日。攝影師：Tiffany Hagler-Geard/Bloomberg庫存如此緊張，以至於一些買家被迫將目標擴大到州際，並查看多個縣，Shuman説。“他們認為郊區就是郊區，”他説。
在西徹斯特村莊拉奇蒙特（Larchmont）的一座四居室殖民地房屋內——這個地方以通勤曼哈頓的便利和接近長島海峽而受人青睞——朱莉婭·B·菲蘇富比國際地產經紀人索尼婭·克羅寧在花崗岩廚房櫃枱上擺放了房子形狀的糖餅。
這座114年曆史的房子有三個壁爐、歷史悠久的拱形窗户，售價接近190萬美元，吸引了一羣渴望升級的本地買家和急需空間的城市居民——比如凱蒂和肖恩·富拉洛夫夫婦，他們有一個活潑的幼兒和一個即將出生的寶寶。
像許多有着不斷擴大家庭的紐約人一樣，這對布魯克林夫婦面臨着在“我們的兩卧室、兩浴室裏牆壁逼近我們之前”搬家的壓力，凱蒂·富拉洛夫説。
這座房子不適合他們，但其他五個買家都提出了報價，一週內就簽訂了合同。最終中標價約為230萬美元——比要價高出40萬美元。