波蘭王子Radziwill的房地產交易變成了噩夢 - 彭博社

門尼卡傳承塔是華沙的地標。

攝影師：彼得·馬萊基（Piotr Malecki）為彭博市場

菲利普·拉茲維爾（Philip Radziwill）在倫敦肯辛頓和切爾西皇家自治市的六樓辦公室以及紐約和摩納哥的分部管理他家族的財富。拉茲維爾身材高瘦，皮膚黝黑，是41歲的波蘭和立陶宛皇室的後裔。事實上，他是拉茲維爾王子，同時也有美國貴族的血統。他的祖父斯坦尼斯勞·阿爾佈雷赫特·拉茲維爾（Stanislaw Albrecht Radziwill）與傑奎琳·肯尼迪的姐姐卡羅琳·李·布維爾（Caroline Lee Bouvier）結婚。

2014年的菲利普·拉茲維爾在紐約。攝影師：比利·法雷爾（Billy Farrell）/BFA從布朗大學畢業後，在高盛集團和路易斯·培根的摩爾資本管理對沖基金工作過的拉茲維爾現在乘坐私人飛機和司機駕駛的轎車環遊世界，尋找機會。十多年前，他對華沙產生了興趣；它破舊不堪的市中心似乎正等待外國投資。“我父親對再次投資波蘭感到懷舊和興奮，”他説。

拉茲維爾家族在門尼卡傳承塔投資了數百萬美元，如今它是華沙中央商務區的地標。芝加哥的戈切特帕特納斯公司（Goettsch Partners Inc.）設計了這座摩天大樓。它高達140米（459英尺），是一座35層的玻璃和鋼結構塔樓，獨特的圓角由凸起的鋸齒狀面板點綴。

完成品似乎證實了Radziwills家族的金融聲譽，他們的血統可以追溯到中世紀。“他們的名字在波蘭歷史上聲名顯赫，”參與Mennica交易的律師羅伯特·弗盧德説。“當你和Radziwills一起做項目時，不會發生任何不好的事情。”

在《彭博市場》二月/三月刊中亮相。 *彭博市場。*插圖：Gizem Vural為彭博市場繪製事實證明並非如此。在幕後，Radziwills家族標誌性的波蘭投資幾乎肯定會變成意想不到的事情，對國際投資者來説是一個警示故事，包括那些在過去三年裏向波蘭注入了500億美元的投資者。

在外國市場押注的外來者往往發現自己面臨政治、貨幣匯率、腐敗和純粹的時機不佳等風險。像黑石集團、凱雷集團和阿波羅全球管理這樣的華爾街巨頭一直在努力在波蘭等增長更快的發展中市場建立立足點。上世紀80年代，日本投資者將資金投入高調的外國物業，其中包括加利福尼亞北部的卵石灘度假村和紐約的洛克菲勒中心，結果損失了數十億美元。

但是關於華沙Mennica Legacy Tower的一個更奇怪的事情是：作為一家企業，它是一個名副其實的賺錢者，實現了其名字的含義，波蘭造幣廠Mennica Polska，這是它所取代的建築物。該項目於2020年竣工，已全部租出，並每年創造超過2000萬歐元（2180萬美元）的租金收入。不久前，一位買家提出近5億歐元購買該項目，這將使Radziwills的投資增加一倍以上。

然而，對於支持者來説，門尼察看起來仍然是一個財務災難。幾乎所有參與其中的人都同意討論此事，並提供了當時的電子郵件和其他內部文件來支持他們的説法。即便如此，這個故事也花了幾個月才得以梳理清楚。

每一宗麻煩的房地產交易，就像列夫·托爾斯泰對每個不幸家庭的觀察一樣，都有一個獨特的故事。拉茲維爾家族的祖居歸來涉及到一個波蘭大亨，一個有野心的當地房地產開發商，美國外交官，一筆秘密交易，一個董事會政變和警察。

門尼察傳承塔的雅爾扎別克。攝影師：彼得·馬萊基，為彭博市場為了在波蘭立足，拉茲維爾和他的父親約翰，一位投資者，需要一個當地的幫手。一位投資銀行家介紹他們認識了一位名叫查雷克·雅爾扎別克的前麥肯錫公司顧問。他正在為一個專注于波蘭的商業房地產基金籌集資金。雅爾扎別克對一個貴族來説是一個不太可能的合作伙伴。他在蘇聯時代波蘭的貧困中長大，記得人們曾經不得不用麪包和牛奶進行交換。與精緻的拉茲維爾不同，45歲的雅爾扎別克可能有些散漫；他那一頭亂蓬蓬的棕色頭髮讓他看起來像個瘋狂的教授。當我在華沙見到他時，他穿着牛仔褲、運動鞋和一件衝鋒衣。

“很多外國開發商來這裏削減成本，試圖賺錢，”他告訴我，同時他向我提供了一個金融區的內部參觀，周圍是破舊的共產主義時代的公寓。

Jarzabek 想得很大。他沉浸在自己對城市天際線的影響中，比如他為法國銀行 BNP Paribas SA 開發的辦公樓。他看到了他賣給他人的未開發土地的潛力。在其中一個地點上，仍然保留着華沙臭名昭著的猶太隔都在二戰期間的一段牆。最重要的是，還有 Mennica Legacy Tower。該綜合體包括第二座10層樓、一個步行廣場、一個會議中心和商店。

一個工作日的下午，摩天大樓的大堂閃閃發光，擠滿了金融家；德國 Commerzbank AG 的波蘭子公司 MBank SA 租賃了26層樓，還為該項目提供了重要融資。我能理解為什麼 Jarzabek 的熱情給 Radziwills 留下了深刻印象。而他們的第一個共同投資，一個華沙的辦公樓，是一次成功的交易。該基金在2016年以1億歐元的價格出售時翻了一番。

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外國對波蘭的直接投資

接着是規模更大的 Mennica 交易。Radziwill 説他的家族投資了2500萬歐元。Jarzabek 堅持説這個數字是1700萬歐元。作為基金經理，Jarzabek 將獲得管理費和任何利潤的20%。另一位主要支持者是 Multico Spz 的創始人 Zbigniew “Ziggy” Jakubas，這是一個在建築、服裝、出版和電影領域擁有資產的波蘭企業集團。作為波蘭最富有的人之一，他提供了價值3000萬歐元的土地，並交換獲得了項目的50%股權。保險公司 MetLife Inc 和 Aviva Plc 的波蘭養老基金共同投入了1700萬歐元。銀行貸款1300萬歐元將用於建設和相關費用。

時機似乎是完美的。英國在2016年6月決定退出歐盟，立即提供了一次推動。英國公司正在尋找歐洲業務以繼續為歐盟客户提供服務。摩根大通公司的高管們也在華沙與Jarzabek會面，並考慮過簽訂租約，但最終放棄了，根據電子郵件。對於那些希望轉移風險管理和信息技術等職能的公司來説，波蘭是一個自然的選擇，這些職能將增加已經在那裏的後勤人員。

隨着項目在一些施工延誤後接近完成，合作伙伴們開始尋找出口。2019年初，他們聘請了房地產公司CBRE集團進行拍賣。該公司聯繫了全球200家潛在投資者。在六份報價中，德意志銀行的資產管理部門DWS提供了最好的報價：4.68億歐元，比土地和開發成本高出200多萬歐元，根據參與交易的人士透露，他們要求不透露細節，因為這些細節並不公開。

然後，另一家主要租户WeWork公司，聲名狼藉地破產了，DWS堅持要將其報價削減1000萬歐元。討論一直持續到聖誕節，並持續到新年。到2020年2月底，雙方在幾百萬歐元的分歧上陷入僵局，Radziwill和Jarzabek説。Radziwill希望完成交易。“任何交易的最大敵人就是時間，”他回憶起自己告訴Jarzabek的話，然而後者仍然堅持要求全價。

Jarzabek的立場最終被證明是一個錯誤。到了三月底，波蘭在新冠疫情中全面封鎖。辦公室空無一人，DWS退縮了。它再次削減了報價，這次減少了1億歐元。

後來，Radziwill説他發現了Jarzabek堅持要高價的原因。2017年底，Jarzabek借了大約3千萬歐元來收購養老基金，其中大部分資金來自另一家投資公司。他還出售了2千5百萬歐元的債券，以該項目為抵押，賣給了200多名零售投資者。Jarzabek表示，他這樣做是因為項目面臨資金短缺，而Radziwills當時拒絕投入資金。他們對此有爭議，並表示他們支付了Jarzabek的一些費用。Radziwill還説Jarzabek沒有告訴他的家人有關融資的事情，而Jarzabek對此提出了異議。

這是一場巨大的賭博，部分原因是因為Jarzabek向債券買家陳述了項目的健康狀況。“這些行動對我個人來説承擔着巨大的風險，”他在給項目中的一位共同投資者寫道。“對於以如此鉅額發行的債券潛在的違約可能導致監禁。”

標誌性的塔樓。攝影師：Piotr Malecki for Bloomberg Markets合作伙伴的關係開始破裂。“有一條路是我們已經鋪好的路線，坦率地説，在一個正常的世界，尤其是在美國，像你們創造的這樣一團糟的人，會為這筆交易而瘋狂，因為實際上並不會懲罰你們，”Radziwill在給Jarzabek的一封電子郵件中説。“我們只是想分開，對吧？—然後繼續進行DWS交易。”

Radziwill説家族擔心醜聞對他們聲譽的影響。他們聘請了一家律師事務所和一名法務會計師調查Jarzabek的賬户，然後因零售債券銷售和另一次試圖將建築物出售給美國對沖基金而向華沙檢察官報告了他。

2021年4月，Jarzabek在家時警察來了。他們搜查了與Mennica交易有關的文件，然後離開了。之後，Jarzabek寫信給Radziwills説他感到被背叛：“現在你們打開了潘多拉的盒子。… 你們怎麼能這樣做？？？你們怎麼能報告我給檢察官，因為你們想多拿一些錢？你們現在正在毀掉我的生活。”

“你們怎麼能這樣做？？？你們怎麼能報告我給檢察官，因為你們想多拿一些錢？你們現在正在毀掉我的生活”

去年8月，他和他的律師在檢察官辦公室會面，他被告知他因未按照零售債券發行條款使用債券收益而受到調查，Jarzabek説。他説在接受採訪後他在監獄過夜，並以100萬波蘭茲羅提（21.3萬歐元）的保釋金獲釋。他否認有任何不當行為。

最好的解決辦法：儘可能高價出售建築物並償還債權人。 CPI Property Group，這家在歐洲各地投資房地產的公司，提出購買Jarzabek和Radziwills的股份。交易文件顯示，他們的報價將建築物價值定為3.85億歐元。

按照這個價格，Radziwills將收到3500萬歐元，Jarzabek將獲得近200萬歐元。最重要的是，超過5000萬歐元將用於償還他的債權人。雙方無法達成一致，CPI最終放棄了。Radziwill和Jarzabek對交易為何破裂提供了不同的説法。Jarzabek説Radziwill想要多達900萬歐元，他們無法解決如何分享利潤。Radziwill對這個數字提出異議，並表示他同意了這筆交易。

為了打破僵局，Radziwills找到了Georgette Mosbacher，她是一位政治操縱者，最近剛從美國駐波蘭大使職位上辭職。她散發着自信。“沒有人我約不到見面的，”她告訴我。

Jarzabek站在大廈的大堂裏。攝影師：Piotr Malecki for Bloomberg Markets在2021年7月的一次會議上討論一項交易時，Mosbacher轉向Jakubas，這位波蘭企業集團的創始人，他曾投資於這家物業。也許他會買斷合作伙伴的股份？“聽着，Ziggy，”她回憶説，在一次會議上。“這是你可以購買的最好的資產。我們會給你我們的價格，你要麼接受要麼離開。”她説合作伙伴們要價1.28億歐元來出售他們的股份。

忽視了Mosbacher，Jakubas提出了1.255億歐元，據在場的人説。Mosbacher發火了，走了出去，帶着Radziwill一起走。當他們離開時，Jarzabek遲到了。Mosbacher衝着他喊道，告訴他他應該坐牢。

然後Radziwills採取了另一種方法：完全排除Jarzabek。8月6日，在華沙一名法院指定的管理員辦公室裏，Radziwills在沒有告知Jarzabek的情況下將他從擁有Mennica Legacy Tower的公司董事會中撤職，據參與交易的人説。

現在壓力加大了。控制權的變更意味着他們違反了MBank提供的1.3億歐元貸款的條款，該貸款用於資助這座建築。Jarzabek在華沙法院提起訴訟，稱他的撤職是非法的。Radziwill説這是阻止Jarzabek非法操作的唯一方法。法官後來裁定Radziwills的行為無效。

儘管如此，Radziwills和Jarzabek拒絕進行談判。Jarzabek轉向另一位外交官，Richard Burt，一位曾擔任美國駐德國大使並進行過美蘇核武器交易的人，電子郵件顯示。Mosbacher不願參與。“這是一個不切實際的提議，之前見過太多了，”她在一封電子郵件中告訴他。

去年十月，我前往波蘭拜訪這兩位男士時，他們已經不再交談。Radziwill堅稱Jarzabek在發行債券時違反了他們的協議；Jarzabek則説，Radziwill察覺到他的絕望，以此為藉口索取更多錢，然後排擠他。

在華沙一家餐廳用餐時，Jarzabek花了三個小時討論交易的細節，堅稱通過零售債券發行籌集資金並沒有做錯事。他用一口帶有波蘭口音的流利英語，詳細闡述了國際法和金融方面的知識，我們一邊用餐一邊品嚐着經典的東歐美食，烤鵝和波蘭餃子。這筆交易讓他筋疲力盡。他的婚姻岌岌可危，他擔心破產。“我將失去一切，”他説。

第二天，Radziwill開着他的豪華梅賽德斯接我去見他在CBRE華沙辦公室的律師。Radziwill表示，他的經歷應該讓其他投資者三思。“如果你是普通人，你會怎麼做？”他説。“我們花了兩年時間，動用了我們廣泛的人脈，但我們仍然在這裏。”

去年十一月，MBank告訴Jarzabek和Radziwills，除非償還貸款，否則他們將沒收這棟大樓。去年十二月底，這家集團的創始人Jakubas提出收購Radziwills的提議，該交易將這個項目估值為4億歐元。如果這個交易破裂，正如Jarzabek和Radziwill所聲稱的那樣，Radziwills可能不會將他們的投資翻倍，而Jarzabek將很難償還債務。相反，Radziwills可能不得不放棄他們在波蘭的冒險，而Jarzabek可能面臨財務破產。

路奇在倫敦為彭博報道房地產和投資。