百萬富翁租房者在美國高成本城市中增加 - 彭博社

2021年，新澤西州澤西城前的住宅區與世界貿易中心大樓。 

攝影師：Gabby Jones/Bloomberg2015年，居住在澤西城的百萬富翁中，沒有一個是租房的。他們為什麼要呢？

當時，像伯根-拉斐特（Bergen-Lafayette）這樣的澤西城社區中，19世紀的維多利亞式建築與傳統的棕石房屋交相輝映，距離自由女神公園（Liberty State Park）及其令人心曠神怡的曼哈頓天際線景觀僅一箭之遙，那裏的獨棟房屋平均價格約為23萬美元 — 對於富人來説非常實惠，即使是需要大量裝修的房屋也是如此。

相比之下，根據當時的報道，市中心澤西城的公寓價格更高，大約是外圍社區房屋價格的三倍，因為被曼哈頓或布魯克林排擠的購房者尋找下一個最好的選擇。市中心的公寓價格昂貴，但對百萬富翁來説並不是什麼大問題。

然而，五年後，根據租賃營銷軟件公司RentCafe對美國人口普查局數據的分析，澤西城有104位百萬富翁在租房居住。而且不僅僅是在新澤西州：在華盛頓特區，這五年間租房的百萬富翁數量增加了三倍，從41人增加到121人。對於舊金山，這一數字驚人地增長了1629%。

現在，百萬富翁租户的總數並不多：這一巨大的百分比增長仍然只相當於舊金山的294份租約。但是，他們在這一時期在兩個海岸的出現是顯著的，因為這些百萬富翁租户只是冰山一角。

租金和租户收入上漲的地方

年收入超過$150,000的租户家庭所佔比例

來源：RentCafe，美國人口普查局

在短時間內，美國各地的富裕家庭決定租房而不是購房的數量激增。對於一些主要城市，如波士頓、芝加哥和西雅圖等，2015年至2020年間年收入超過$150,000的租户家庭數量翻了一番以上。到了2020年，富裕租户在最熱門的住房市場中佔據了相當大的份額，在達拉斯、鳳凰城和北卡羅來納州夏洛特等二級市場中所佔份額也在增長。

事實上，根據RentCafe的數據，全國範圍內，這一高收入租户羣體的數量增長了82%。這使得富裕租户家庭成為全國增長最快的租户類別。這意味着全國各地的城市在租户階層方面正在趕上舊金山。

收入較為適中的租户羣體也看到了他們的人數增長。然而，年收入低於$50,000的租户羣體數量卻下降了超過11%。（稍後詳細討論。）

向上邁進

年收入超過$150,000的租户家庭增長最多的美國城市

來源：RentCafe，美國人口普查局

那麼是什麼導致了這股上漲的潮流呢？根據提供數據服務（如RentCafe）給物業管理人員的Yardi Matrix的商業情報經理道格·雷斯勒（Doug Ressler）的説法，這是消費者偏好的問題。便利和安全使人們希望居住在靠近便利設施的中高層建築中，這些建築提供門房服務。富裕租户致力於城市生活，因此他們不願意購買價格更便宜但距離城市中心更遠的房屋。他説，租房“還可以讓你靈活地搬進搬出，而不是購買並穩定在限制你行動自由的公寓中”。

當然，如果有選擇的話，很多租户會選擇購買。但是房屋建設的速度根本無法跟上對房屋的需求。這意味着，在這段時間裏，看到自己的工資上漲或組建了雙收入家庭的千禧一代租户，即使在找到購買力後仍然選擇繼續租房。此外，有限的住房供應導致房屋價格上漲，競標更加激烈，包括全款購買和投資者活動。這導致即使是富裕家庭也無法在他們想居住的地方擁有自己的住房。

或許出乎意料的是，經過十年穩定增長和疫情激增後，租金終於開始下降。人們紛紛搬離合租或尋找更大的公寓以適應遠程辦公時代的全國性調整已經結束，隨着人們再次為了學校或工作而搬遷，季節性已經迴歸租賃市場。“我們看到租賃市場和房屋價值在事態平息後開始適度調整，”非營利性城市研究所都市住房與社區政策中心的高級研究員Corianne Payton Scally説。最終開始下降。

關於百萬富翁租户的崛起，最引人注目的事情也許發生在收入譜的另一端：低收入租户的崩潰。收入低於50000美元的租户份額簡直消失了，下降了11%，因為較貧困的租户搬到了家人家中。或者隨着他們的工資增加，他們攀登了經濟階梯。這並不意味着低收入家庭完全消失。在這種租賃人口結構轉變後，較貧困的租户處境更加糟糕，因為他們現在必須與更富裕的租户競爭最具生產力區域（擁有最好工作、位置和便利設施的地方）的公寓。租金下降對富裕階層和即使聽起來荒謬的百萬富翁租户都是有利的。但是租金可能永遠不會降到足夠讓被拋下的租户承受得起的程度。