羅馬豪華住宅吸引着押注復甦的物美價廉的獵手 - 彭博社

阿爾科法爾內塞（Arco Farnese）是羅馬最風景如畫的街道之一Via Giulia上的一座拱橋。

攝影師：Sklifas Steven / Alamy

在後疫情時代的意大利，奢侈房產購物者將羅馬列為他們心願清單的新城市。隨着疫情即將結束，2021年意大利首都的房地產市場開始蓬勃發展。根據意大利税務局的數據，羅馬的高端住宅銷售額從2020年增長了31.4%，達到2007年以來的最高水平。相比之下，米蘭的銷售額增長了24.4%，低於意大利最大城市的28%的平均增長率。根據Immobiliare.it和LuxuryEstate.com的報告，2022年第一季度，三分之一的潛在意大利奢侈房產買家在首都搜索。

永恆之城的魅力是一個吸引點，另一個是相對便宜。意大利最受追捧的羅馬街區的豪華住宅的平均價格約為每平方米6,000歐元（6,500美元），是米蘭類似房產價格的一半，意大利最受歡迎的房地產門户網站Immobiliare.it的董事會成員Carlo Giordano表示。

羅馬的住宅房地產

與2004年的價格相比，其房地產市場吸引了更多的買家。

來源：Immobiliare.it Insights

根據Immobiliare.it的數據，自2004年以來，意大利快速增長的金融中心米蘭吸引了比羅馬更多的房產買家。2015年，米蘭舉辦了世界博覽會，為城市再生帶來了約10億歐元的投資，並激發了學生和年輕工作者的住房需求。閲讀更多： 倫敦銀行家離開倫敦前往意大利，米蘭豪華房地產蓬勃發展

現在羅馬正在申請成為2030年世界博覽會的候選城市，同時準備在2025年慶祝羅馬天主教的禧年，並計劃在2033年舉辦特別禧年，以紀念耶穌基督的死亡和復活以及天主教會的形成。今年羅馬將舉辦高爾夫賽的賽德杯。

2022年，隨着旅遊業接近疫情前水平，酒店入住率接近100%，大型投資者開始押注羅馬的豪華酒店業。私人持有的波多黎各Fort Partners LLC去年以1.65億歐元購買了位於中心位置Piazza San Silvestro的兩座歷史悠久的宮殿，計劃將其改建為由比爾·蓋茨控制的四季酒店管理的酒店。寶格麗和羅斯伍德也計劃在未來幾年內在首都開設酒店。而King Street Capital Management與開發經理Omnam Investment Group和意大利資產管理公司Kryalos SGR合作，在離維亞文託僅幾米的地方開設了意大利第一家W酒店。

King Street的房地產聯席負責人保羅·布倫南表示，羅馬擁有大量地理位置優越但尚未開發的房地產資產。“這些資產並不容易開發，”他説。“但如果你成功進行投資並轉化這些資產，就有可能創造出極具價值的東西。”

為了做到這一點，像King Street這樣的大型投資公司可以僱傭當地專家處理翻新許可證和其他法律要求。但對於個人買家來説，挑戰可能令人望而生畏。

根據研究公司Nomisma的項目經理兼高級分析師Chiara Pelizzoni表示，在中央羅馬古老建築的所有權和翻新的歷史數據很難追蹤到。許多這些建築已有數個世紀的歷史。她説，類似的信息在米蘭很容易在線找到。Pelizzoni説：“你可以一目瞭然地知道誰是開發商、建築商、賣方，新房產是翻新還是從頭開始建造，何時完工，佈局，成本。”“但是如果你涉及羅馬，這會讓你發瘋。”

根據意大利法律，房產的買賣合同、贈與合同或分割契約必須包含建築物的地籍標識（一個公開記錄了某一區域或地區內土地和建築物的大小、價值和所有權的記錄）。它還必須參考土地登記處備案的規劃圖和業主對地籍數據和規劃與建築物當前狀態的一致性所作的聲明。在銷售談判進行到一半時發現，一個建於一百多年前的房產完全違法或存在重大責任，導致其無法符合法律要求並不罕見。甚至是規劃圖中輕微的差異，比如內部空間的分佈，都可能使未來業主面臨民事甚至刑事後果。購買公寓或房屋，尤其是舊房屋，盡職調查是一個緩慢、複雜且必要的過程，但對於獲得抵押貸款和進行任何翻新工作至關重要。

大流行導致許多富裕的羅馬人決定投資於更大、更舒適的住宅，MMC意大利的管理總監Helio Cordeiro Teixeira説。他説：“在首都尋找高價值房屋的客户通常與這座城市的故事有特殊的聯繫。他們很多時候在這裏學習或工作過一段時間，愛上了羅馬。當他們決定購買時，這絕不僅僅是一筆金融交易。”

Engel & Völkers經紀人完成了一筆250萬歐元的交易，將一處位於維亞朱利亞的房產出售給一位退休的意大利經理。Teixeira説，買方和賣方都急於快速完成交易，但交易仍然花了14個月的時間。這正是與市政府協商並調和建築物在市政檔案中的原始地圖和當前狀態所需的時間。“我們的客户熱愛這處房產，非常有耐心，知道當地的運作方式，”他説。“相反，外國買家可能會被嚇跑，這就是為什麼像EV這樣的國際公司在重大談判中扮演如此關鍵的角色。”

這並不是羅馬唯一的障礙。與其他歐洲首都相比，它長期以來一直存在着生活質量方面的弱點：交通堵塞、缺乏自行車道和公共交通、文化場景令人失望以及不可靠的垃圾收集，經常導致市中心堆滿垃圾。

儘管世博會2030主辦活動和慶祝週年慶典的準備工作正在吸引投資者。多梅尼科·比洛塔，InvestiRE SGR的董事總經理（其主要股東是Banca Finnat Euramerica Group），該公司目前管理着52只房地產基金，總資產超過70億歐元，其中包括20億歐元在米蘭和約20億歐元在羅馬，表示過去兩三年裏，首都的房地產市場變得更具吸引力，他的公司願意在該市投資更多。

“情緒已經改變，豪華酒店正在大規模湧現，有大量流動性可用於高檔住宅，許多機會可以重塑靠近市中心的區域，以容納高質量的辦公室、學生宿舍和老年住房，”他説。“迄今為止與米蘭相比一直缺少的東西—並且仍然是國際基金的威懾因素—是地方政府對如何重塑城市某些部分的長期願景，對如何充分利用現有建築物和城市空間的明確計劃。”

羅馬新市長羅伯託·瓜爾蒂埃裏的工作人員似乎已經準備好解決其中一些問題，首先是該市糟糕的交通系統。到2026年，意大利中央和地區政府計劃在拉齊奧大區（包括羅馬）不僅在可持續移動相關基礎設施項目上花費82億歐元國家復甦與韌性計劃資金的一大部分，還包括城市更新和使羅馬“更智能化”。大部分計劃涉及鐵路聯繫，包括擴展高速服務，發展地鐵線路和地方鐵路。

Gualtieri表示，該市正在取得數字化授權程序方面的進展，減少請求積壓和簡化繁文縟節。

“我們正在慢慢走出一個長期存在問題被忽視的時期，”他説。“我們正在大力投資綠色出行和現代基礎設施，更多的遊客已經開始湧入。是時候讓羅馬恢復其在世界首都中應有的地位了。”

Rotondi是羅馬的彭博新聞記者，Speciale是羅馬分社社長。