Airbnb在紐約市是否非法？新規定將阻止房源上市，罰款高達100萬美元 - 彭博報道

紐約曼哈頓天際線上的建築。攝影師：Victor J. Blue/Bloomberg紐約法拉盛的一棟兩層磚房是一座價值百萬美元的住宅，但可能不是業主打算的方式。

這座房子位於皇后區一個居民區的主要街道旁，離一個洗車店、一家藥店和一家T-Mobile商店不遠，門上有舊報紙部分遮擋着紐約市建築部門的發黃通知和一塊警告安全攝像頭正在監視的牌子。

根據公開記錄，這棟房子被用作非法的Airbnb出租物業，人們一直住在閣樓和地下室。城市文件顯示，這座房子多年來一直在城市的監視範圍內，積累了違規行為、鄰居的投訴以及一項命令，要求撤離非法佔用的部分房屋。根據城市記錄，僅在2021年，業主就因違規而累積了98.4萬美元的罰款，其中沒有一分錢被支付，彭博根據城市記錄計算出來的。同樣的文件顯示，它在2021年積累的罰款比幾乎所有其他非法Airbnb物業都多，這是可獲得的最新數據年份，佔整個年份所有罰款的約11%。

但這並不是唯一的例子。根據紐約市長埃裏克·亞當斯的特別執法辦公室的數據，紐約有超過29,000個短期租賃，其中近三分之一是非法上市的。該辦公室負責監管短期租賃行業。作為全國最嚴格的監管之一，紐約基本上禁止在大多數公寓中未有租户在場的情況下出租少於30天。

這座城市在2021年對非法Airbnb帝國進行了一些備受關注的清查，並開出了890萬美元的罰單。但記錄顯示，只有少數主人迅速支付。事實上，文件顯示，許多人讓罰款不斷累積。根據彭博計算的記錄，曼哈頓港務局附近的一處由ORJ Properties擁有的物業在2021年累積了約17萬美元的罰款，儘管其中一些罰款被撤銷。

阿里·喬賓（Ali Joobeen）與其他家庭成員共同擁有ORJ的所有權，並在一篇發表後的評論中告訴彭博，他的兄弟和其他人曾在港務局附近的建築物內經營非法的Airbnb。他寫道：“我們希望在2023年夏季之前完全合規，並支付我們的拖欠税款。”

一名住在法拉盛家中的男子揮手拒絕了前來採訪的記者。

多年來，紐約一直與Airbnb Inc.就非法房源的泛濫問題爭執不斷，並投入了大量資源追蹤違規者。將於7月開始實施的新規定旨在防止像皇后區那樣的物業首次上市。想要在Airbnb或其他平台上列出房源的主人將被要求在市政府註冊並獲得運營許可證。公司將無法在未註冊的物業上收取預訂費，因此應有助於減輕城市追蹤非法房源的壓力。有未糾正的消防法規違規行為或撤離命令的單位將無法註冊。

切爾西、地獄廚房和法拉盛受到最嚴厲的處罰

2021年按市議會地區劃分的短期租賃處罰

來源：紐約市特別執法辦公室

新規則是Airbnb和紐約之間長達多年的法律戰鬥的結果，紐約是該公司最大的國內市場之一。該市指責Airbnb推高了一些社區已經高昂的生活成本，列出了不安全的住宿設施，並將急需的租賃空間從本地市場中撤出。

今年春季生效的措施將對現有法律進行加強，並引入新規定。主人將被要求展示單位內所有出口路線的圖表並展示註冊證書，提交證明主人是永久居住者並列出居住地中無關的永久居住者人數。主人可能面臨多達5000美元的罰款，以懲罰重複違規行為。

收緊的政策引發了主人們的強烈反對，他們擔心如果不能再在世界上最昂貴的房地產市場之一出租自己的房產，將會遭受重大收入損失。

“普通紐約人應該能夠分享自己的家，而不應該在許多家庭正努力跟上不斷上漲的生活成本的時候成為城市的目標，”Airbnb的區域公共政策負責人Nathan Rotman説道。“目前的規定將阻止絕大多數紐約人列出他們的住宅，我們敦促政府與我們的主人社區合作，支持一個有助於負責任主人並針對非法酒店經營者的監管框架。”

經過一系列的公開聽證會，該市通過將註冊期限延長至四年、擴大符合條件的身份證明文件範圍，並同意在申請過程中不要求提交完整租賃合同等變化，使規定更加靈活。

曼哈頓和布魯克林短期租賃最為普遍

2021年紐約市房源

來源：AirDNA

注：包括2021年至少有一天可供出租的所有房產。

直到2020年一場訴訟達成和解，Airbnb同意提供其房東的個人數據，官員們經常被迫通過老式的偵查方法來清除非法房源，比如查看在線照片。罰款和處罰似乎對一些決心違規的房主影響不大。2021年特別執法辦公室發出的幾乎75%的違規處罰是因為未向市政府提交顯示之前違規行為已得到解決的文件，比如沒有適當的消防安全措施。

“紐約市對短期租賃的許可已經關注了10多年，” Lowenstein Sandler律師事務所合夥人、前布隆伯格政府特別執法辦公室主任凱瑟琳·麥吉説。“對於那些沒有支付罰款的實體來説，這對市政府來説是一種行政負擔。”

2019年，特別執法辦公室收取了所有罰款的21%，但在2020年新冠疫情重創紐約市後，這一比例下降。那一年，官員們處罰了740萬美元，但截至2021年8月，只收回了40多萬美元。市政府的報告只提供了特定時間內的收款情況，為了出售房屋或重新抵押貸款，罰款必須清償，官員們相信最終會得到支付。市政府認為皇后區的住宅和ORJ Properties大樓是個例。

八年後，城市無法收回債務。但這並不意味着違規者可以逍遙法外。

“如果你想成為一個合法的持續經營的企業，你不能這樣做，”Klein Slowik PLLC的房地產律師克里斯·斯洛維克説。