韓國住房風險因不尋常的8280億美元貸款市場而放大-彭博社

Sam Kim

2023-03-24

首爾，韓國的住宅建築。

攝影師：SeongJoon Cho/Bloomberg韓國的房地產市場面臨着由租賃實踐中的怪癖引發的加速下滑風險，這種結果將給其搖搖欲墜的經濟帶來更大壓力，並考驗已經被最近金融部門動盪嚇壞的投資者的信心。

這種脆弱性源於租户普遍選擇向房東支付被稱為“전세”（jeonse）的超額押金，而不是支付月租金。這種普遍實踐為房地產業主提供了槓桿現金，將jeonse置於該國房地產投機和金融不平衡的核心。

首爾公寓的押金在去年達到了近6.78億韓元（53萬美元）。那些沒有足夠存款支付押金的人可以申請特殊銀行貸款，這為一個在市場上升時推動市場的生態系統增加了一個故障線，同時在事情變壞時可能放大損失。

“在危機時期，jeonse很容易放大風險，”Kookmin Bank的房地產分析師Park Won Gap説。“今年對經濟的影響可能比高利率或潛在的衰退更大。”

隨着房價下跌，越來越多的業主將難以償還押金

來源：韓國人居研究所

* 根據租户選擇不延長jeonse合同的情景估算

韓國銀行和大多數經濟學家仍然預計，房地產市場的下行將保持在適度甚至可接受的修正範圍內。但經濟學家警告稱，由於“傳統租金”使用方式的變化，不能排除更深層次的房地產市場衰退。

房地產市場的進一步下滑將影響經濟中的私人消費，削弱消費者和企業信心，可能損害尹錫烈總統贏得明年議會選舉的機會。這也可能重新點燃去年在韓國因樂高樂園開發商的違約而出現的信貸市場壓力。

擔憂源於一個反饋循環，隨着利率上升和房地產價值下跌而形成。

較高的借貸成本促使潛在租户轉向月租付款。隨着“傳統租金”變得不那麼受歡迎，它們變得更小，到了一個臨界點，房東們難以從新租户那裏獲得足夠的押金來償還到期租約的“傳統租金”。這可能迫使業主以大幅折扣出售房產，並推動這一循環。

去年的數據顯示，月租金首次在租賃合同中超過了“傳統租金”。

2月份，房價較去年同期的高位下跌了4.4%。根據韓國人居環境研究院的數據，如果房價下跌10%，大約四分之一的房東將面臨償還“傳統租金”的困難。

“전세와 매매가 떨어지고 서로를 먹고 있다,” 한국은행 연구총괄 김웅은 중앙은행이 경제성장 전망을 낮춘 후 지난 달 기자회견에서 말했다. 부동산 시장 우려를 일부로 들었다.

미판매 주택 공급 증가와 주택 담보 대출에 대한 관심 감소는 최근 몇 년간 급격한 가격 상승 이후에도 많은 구매자들이 주택을 여전히 너무 비싸다고 여기고 있다는 것을 나타낸다.

한국 가구들은 주택 대출을 줄이고 있다

출처: 한국은행

* 가계부채 변화

한국은행의 기준금리가 0.5%로 떨어진 팬데믹 기간 동안, 서울 아파트 매출은 급증하고 은행의 가계 대출은 한 때 1,000조 원을 돌파했다.

지난 달 인터뷰에서 한국은행 총재 이창용은 지난 2년간 주택 가격이 급등한 것을 지적했다. “현재 상황은 좋은 조정 기간이다,”라고 그는 말했다.

전세 대출과 약 1,058조 원(8280억 달러)의 규모를 갖는 한국의 총 가계부채는 경제연구원이 이번 보고서에서 밝혔다. 이는 가계부채 대 국내총생산 비율을 157%로 높일 것이며, 이는 국제금융연구소가 추적하는 60개국 중 최고 수준이다.

韓國擁有世界上最高水平的家庭債務之一

來源：韓國經濟研究所（針對韓國）；國際金融協會（針對其他國家）

* 韓國包括了“傳統租賃”債務

SK證券公司的經濟學家安永鎮表示，韓國大部分與房地產相關的家庭債務採用浮動利率，這使得該國的住房市場比其他國家更容易受到利率上漲的影響。

安永鎮表示，儘管近期政府採取了措施並預期中央銀行不會再加息，住房市場已經得到一些緩解，但鑑於未來一兩年內計劃供應的大量住房，前景仍然令人擔憂。

房地產市場的下跌也給已經在努力銷售住房的建築公司帶來了困擾。根據韓國國土交通部的數據，全國範圍內未售出的住房數量在一月份超過了75,000套，這是自2012年以來的最高水平，比一年半前增加了五倍以上。

房地產公司正竭盡全力嘗試銷售房產。

在首爾以外的城市中，一家開發商提供購買公寓的買家有機會贏得一輛梅賽德斯-奔馳。另一家開發商在其樣板房為訪客提供香奈兒手袋和蘋果AirPods作為可能的獎品。該國東南部的一個地點為購買者贈送一塊金條以示感謝。

韓國銀行和政府已經承諾提供數十億美元的政策支持，以安撫投資者，此前政府支持的樂高樂園韓國開發商去年秋季未能償還債務。

問題的核心是項目融資，這是許多當地開發商利用的一種短期債務，他們期望能在建築完成前通過出售房屋開始償還。

如今，隨着房地產市場動盪，即使發生小的與信貸有關的事件，也可能重新引發與項目融資相關的風險，根據上個月NICE投資者服務公司的報告。

信用評級較低的開發商更有可能無法償還債務

來源：NICE投資者服務

“這就像是SVB，”NICE評級總經理李康旭説，指的是硅谷銀行，這家美國銀行本月早些時候倒閉，震動全球市場，引發對金融部門穩定性的質疑。SVB無法用現金支持其債券組合。

“如果你是開發商，你必須出售這些房屋來償還PF貸款，”他説。“那些借款超出承受範圍的公司將成為一個問題。”