霍華德大學通過債券交易解決持續存在的住房困境 - 彭博社

華盛頓特區的霍華德大學。來源：Westend61/Getty Images霍華德大學的哈里特·塔布曼四方宿舍，暱稱為“四方”，曾經住過許多學校最著名的校友，包括託尼·莫里森和美國副總統卡瑪拉·哈里斯。但近年來，這座擁有豐富歷史的宿舍卻因為648張牀位的宿舍存在問題而蒙上陰影。

“住在這裏，不是最糟糕的，但也不是最好的。你有點預料到這種情況，”目前住在“四方”的大一新生加布裏埃爾·克拉普斯在接受採訪時説道，她提到了2021年10月的幾個TikTok視頻，展示了霍華德大學的學生住在被淹、發黴和有老鼠的宿舍裏。克拉普斯在8月抵達時發送了一個維修請求，但至今仍未得到解決。

但隨着新的物業管理人員上任，目前和未來的“四方”居民以及其他校園本科生有望得到緩解。這一變化得以實現，是因為該大學今年早些時候與普雷斯頓霍洛社區資本達成了一項3億美元的免税債券交易，為其華盛頓特區校園的大部分本科生宿舍提供了融資。

這發生在全國面臨學生住房危機的背景下，為霍華德終於解決其持續存在的問題鋪平了道路。根據霍華德的數據，幾乎64%的歷史悠久的黑人大學本科生住在校園內。

這項交易引入了總部位於路易斯安那州巴吞魯日的非營利組織Provident Resources Group，用於資助和監督學校大部分校園宿舍。因此，Provident和霍華德已經同意，轉而將Corvias Inc.撤銷為物業經理。

正是Corvias經營的一些宿舍，包括Quad，出現了惡化，這促使學生在2021年舉行了為期一個月的靜坐抗議活動，被稱為“Blackburn接管”，引起了全國關注。這些示威活動揭示了喬治亞大學宿舍和由Corvias管理的布拉格堡軍事基地住房存在類似投訴的情況。

學生和家長發起了針對霍華德與Corvias“分手”的運動。近5000人簽署了請願書，要求學校取消自2016年起與Corvias簽訂的為期40年的合同。儘管靜坐抗議活動導致學生抗議者與大學領導達成協議，但投訴仍然存在。

“大學整體上都希望確保我們為所有利益相關者，主要是學生，提供最好的環境。因此，我們希望通過改善當前的住房存量來完善我們的戰略計劃，”霍華德大學校園規劃、建築和發展執行董事Derrek Niec-Williams表示。

Corvias未回覆要求評論的電子郵件。

外包專業知識

直到債務償還，Provident現在擁有宿舍。“我們不認為這是擁有，我們認為這是我們對資產的良好管理者，” Provident Resources Group首席執行官史蒂夫·希克斯説，該公司建議霍華德用管理全國範圍內超過20,000張學生牀位的費城學生住房公司Campus Apartments LLC取代Corvias，包括埃默裏大學和賓夕法尼亞大學的牀位。

Campus Apartments對霍華德並不陌生。自2013年以來，它一直在為學校管理兩個宿舍。據希克斯稱，這種成功的關係導致了公司在霍華德的角色擴大。現在，除了一個本科生宿舍外，它管理着所有其他宿舍。

伯瑟尼附樓目前仍由霍華德擁有，學校表示，但計劃將這座550張牀位的宿舍納入Provident和Campus Apartments，類似於學校對其他宿舍的做法，以便對該設施進行翻新和改進。

根據Fitch評級高級董事Emily Wadhwani的説法，與Preston Hollow的債券交易還有助於學校的信用評級，因為其住房債務現在將被排除在評級考慮範圍之外，因為債務由第三方合作伙伴持有，本例中為Provident。Fitch最近因學生入學增長強勁、慈善捐贈增加和聯邦支持而提高了霍華德的債券評級。

根據S&P全球評級公司董事Jessica Goldman的説法，學校在感覺另一個實體可能更成功地管理住宿設施時會進入這類交易。

“這是學校外包專業知識的一種方式，”戈德曼説道，他補充道，這在一定程度上減輕了學校的運營壓力。“這實際上讓大學有機會將運營重心放在學術、項目和其他可能正在考慮的戰略事項上。”