瑞典房地產市場崩盤暴露經濟分歧 - 彭博社

連接瑞典斯德哥爾摩Rinkeby和Ursvik的未完成的橋樑。

攝影師：Erika Gerdemark/Bloomberg

一座連接斯德哥爾摩兩個社區的半成品橋樑已經成為瑞典正在經歷的鉅變的縮影。一邊是一個富裕社區，是斯德哥爾摩最古老郊區之一的一部分，另一邊是一個1970年代的公共住房區，居住着大量移民，以及一個聲譽不佳的麻煩地區。

這兩個郊區——位於瑞典首都郊外的Ursvik和Rinkeby——被一條四車道高速公路隔開。然而，在一個建立在平等理念基礎上的國家裏，分歧遠不止於此，而現在這個國家正陷入經濟和社會危機之中。一些當地政客抱怨，這座最初計劃用於公共交通的橋樑現在被Rinkeby居民用作步行通道，以便他們可以去另一邊的商店購物，這損害了他們的房產價格，並可能導致犯罪蔓延。

一些人希望將其拆除。

斯德哥爾摩郊區Rinkeby，2023年3月26日。攝影師：Erika Gerdemark/Bloomberg這提醒人們，雖然瑞典在億萬富翁排行榜中位於法國和瑞士之間，但許多較貧困的瑞典人最近看到富人和窮人之間的差距急劇擴大。過去12個月裏，通貨膨脹上升、利率上漲和貨幣貶值給經濟帶來了衝擊。這些後果引發了歐洲最嚴重的房價崩盤和家庭消費下降。即使烏克蘭戰爭的動盪影響了其他歐洲國家，瑞典仍是該地區唯一預計在2023年經濟萎縮的國家。

瑞典問題的核心是一個功能失調的住房市場，這不僅鞏固了社會分歧，而且加劇了這些分歧。

該國的房地產繁榮 — 過去20年房價增長了近250% — 得益於極低的借貸成本和租賃物業短缺。這種住房短缺迫使較貧困的家庭擠入擁擠的住所。並推動其他人購房 — 抵押貸款總價值在截至2022年的20年間增長了459%。在最新危機爆發之前，家庭債務，包括抵押貸款和消費者債務，已飆升至可支配收入的200%以上，根據2021年OECD的最新數據。這是德國水平的兩倍。

瑞典的收入不平等一直在逐漸加劇

北歐國家的基尼係數

來源：世界銀行 注：數字越高，不平等程度越大

直到現在，這些問題一直被廉價資金和不斷增長的經濟掩蓋着。隨着兩者的結束，系統中的脆弱性正被暴露出來。過度負債的中產階級現在面臨着無法支付抵押貸款，更別提日常奢侈品的前景。

與此同時，一月份企業破產數量激增至至少十年來的最高水平，因為建築公司面臨壓力。如今，住房建設速度預計將下降到與人口增長相匹配所需的大約一半，製造了一個惡性循環，為未來幾個月甚至幾年的住房壓力埋下了更多的種子。

一些當地政客抱怨，這座橋正在損害烏爾維克的房地產價格。攝影師：Erika Gerdemark/Bloomberg中央銀行將房地產貸款視為金融系統中最大的風險，並警告説，不斷上升的家庭債務對從消費到破產和銀行損失的影響。它一再呼籲進行住房和税收改革，前行長斯特凡·英格韋斯批評了財產税水平，該税在全球範圍內屬於最低水平之一。

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB，一家租賃公寓的建築商和管理公司，自瑞典央行去年開始加息以來，市值已經下跌了70%。由於市場不確定性，該公司幾乎推遲了所有的建設項目。首席執行官約翰·克諾斯特表示：“如果從社會角度來看這種情況，這是一個巨大的問題。建築業將會出現巨大的真空。”

政府面臨着越來越多的問題。儘管失業率相對穩定，但電信設備公司愛立信和家電製造商伊萊克斯等公司宣佈裁員，破產數量增加，經濟放緩可能會改變這一情況。與此同時，瑞典最大的養老基金在硅谷銀行倒閉引發的後果中損失了多達20億美元。即使在俄羅斯入侵烏克蘭後，入盟北約的計劃似乎被加快，也捲入了地緣政治爭端。

“今年住宅建築的風險可能會減緩超過50%，” 諾迪亞銀行經濟學家蘇珊娜·斯佩克特(Susanne Spector)説。“這將對國內生產總值產生影響，其他建築投資也可能下降。一些負債嚴重的房地產公司和市政府可能會推遲項目。”

林克比(Rinkeby)和烏爾斯維克(Ursvik)之間的未完成橋樑。攝影師：埃裏卡·格德馬克(Erika Gerdemark)/彭博社去年選舉中，社會緊張局勢顯而易見。在人們對黑幫暴力的擔憂中，一些人開始稱瑞典為歐洲的槍支犯罪之都，去年發生了近400起槍擊事件，曾經邊緣化的瑞典民主黨成為第二大黨派。這個民族主義團體現在支持總理烏爾夫·克里斯特松(Ulf Kristersson)的少數派政府。

林克比-烏爾斯維克橋計劃於今年完工。但瑞典民主黨的一個地方分支已經找到了另一種用途，試圖將其變成反移民信息的政治集會點。“林克比的橋樑使罪犯更容易招募你的孩子參與犯罪，”該黨在去年的競選中告訴當地選民。“我們認真對待你孩子的安全。拆掉這座橋！”

租賃黑市

克里斯蒂娜·阿卜杜拉哈德清楚地記得她的夢想在瑞典首都一個安靜社區租房的時刻變成了噩夢。這位28歲的女士是隆德大學的畢業生，在那裏她曾為其他學生提供關於如何避免在租房中受騙的建議，在同意租下新公寓之前她進行了盡職調查。

但在等待拿到鑰匙的時候，她驚訝地發現其他人也在同樣的事情。原來，阿卜杜拉哈德和其他大約九個人已經把押金交給了一個冒充合法租户身份的女人。阿卜杜拉哈德説她被騙走了43,500瑞典克朗（約合4,200美元），這是一個涉及多個銀行賬户的精心策劃的詐騙，據阿卜杜拉哈德估計，這個詐騙團伙總共騙取了約50萬瑞典克朗，她還會見了許多其他受害者。

克里斯蒂娜·阿卜杜拉哈德。攝影師：Erika Gerdemark/Bloomberg“感覺像是一場噩夢，” 阿卜杜拉哈德説道，當她回憶起自己將行李拖到瑞典首都的新公寓時，她情緒激動，“這徹底顛倒了我的生活。”

卡爾-約翰·蘭茨，負責調查阿卜杜拉哈德案件的警官表示，警方已經確認了幾起“採用相同作案手法”的案件。他補充説，他們將要審問嫌疑人，涉及“欺詐和可能的洗錢”罪行。

批評者認為，這類案件是房地產市場功能失調的副產品，而且情況正在惡化。

“目前的政策對未來幾年沒有任何改善，”倡導團體Jagvillhabostad.nu的主席亞歷山大·威爾遜·範·德爾斯（Alexander Wilson van Deurs）表示。“會有更多人受傷。”

瑞典住房多年來一直落後於人口增長

住房和人口的年度變化

數據來源：瑞典統計局

瑞典長期以來未能兑現憲法承諾，為其1040萬人口提供一個負擔得起的居住地，但直到最近，這一點被經濟增長掩蓋了，經濟增長曾掩蓋了體制中的缺陷。

負擔得起的住房短缺正在影響招聘。斯德哥爾摩商會去年報告稱，四分之三的人力資源主管表示住房情況使得公司更難招聘新員工。斯德哥爾摩商會報告稱，住房情況使得公司更難招聘新員工。

房租由房東和租户協會每年協商確定。倡導者表示，這一體制有助於在斯德哥爾摩創造一個租房市場，教師、警察、清潔工和其他公共部門工作人員可以負擔得起與銀行家、軟件開發人員和政府官員同住。然而，供應已經幾十年來一直跟不上需求。受控租金公寓的平均等待時間現在為9.2年，但在首都的一些地區可能高達20年。

儘管失業率保持相對穩定，但破產的增加和經濟放緩可能會改變這一局面。攝影師：Erika Gerdemark/Bloomberg這引發了租賃合同黑市，對於持有者來説現在非常有價值，但對於那些真正需要的人來説卻難以觸及。這也為像那些陷入阿卜杜拉哈德困境的欺詐行為打開了大門。

對於內部人員來説，這可能是一項利潤豐厚的生意。他們可以用很少的錢得到一個不錯的地方，並可以為朋友和家人保留，或者通過地下交易出售租賃合同賺取利潤。但對於沒有資源或關係來確保住房的移民和其他人來説，他們很容易受到傷害，並被迫進行租房的不正當交易。一名需要為自己和女兒找住房的女士在斯德哥爾摩郊區花了4萬美元購買了一份非法的租賃合同。

“我該怎麼辦呢，”這位不願透露姓名的女士説，“住在橋下還是排隊15年才能租到公寓？”

這種黑市只適用於有能力負擔得起的人。“我們遇到很多因找不到住所而重返虐待關係的女性，”斯德哥爾摩南部Sodertalje一家受害者支持團體的協調員Fanny Hansen説。

政府試圖在2019年通過對二手租賃合同買家施加處罰來遏制這種非法交易，而不僅僅是對賣家。然而，這種非法交易猖獗，即使數據不明。2017年的一份政府報告將再售租賃合同佔公共住房供應的比例定為10%至50%。

“在租賃市場中加強秩序的調查正在進行中，這是政府打擊犯罪，包括有組織犯罪的重要工作的一部分，”瑞典住房和基礎設施部長安德烈亞斯·卡爾森説。“這是這項工作的一個組成部分。”

在巴卡比區的開發工地上，建築工人稀缺。攝影師：埃裏卡·格德馬克/彭博社### 建築緊縮

斯德哥爾摩西北幾英里處，是該國最雄心勃勃的項目之一，旨在填補住房缺口。但在巴卡比斯塔登，一個計劃最終容納3萬人的房地產開發項目，建築工人變得稀缺。原定於三月初完工的200套公寓的施工工作因市場低迷而放緩，以滴灌方式釋放，而當地官員因經濟環境的原因推遲了新的建築權的授予。

Emelie Grind。攝影師：埃裏卡·格德馬克/彭博社Järfälla社區發展主任Emelie Grind為推遲授予建築權辯解，稱“事情需要先平穩下來”。

這個地點將通過斯德哥爾摩市的地鐵系統與市中心相連，是瑞典希望成為的一個例子。新城市中心被自然保護區環繞，點綴着公園和公共空間，旨在容納家庭和單身人士，自2018年以來一直由電動自動駕駛巴士服務。

但是，瑞典租户協會首席經濟學家馬丁·霍夫維伯格表示，市場存在脱節現象。“我們有一個被操縱不建造房屋的系統。當經濟放緩時，建築活動急劇下降。”

為了重振房屋建設，當地領導人希望政府恢復投資援助。這項倡議為建造租賃公寓和學生住宿提供了補貼，但被克里斯特松的聯合政府終止，稱其成本太高。

這也成為一個政治雷區。允許房東對吸引人的公寓收取更高租金，可能會增加更多的住房供應，但在選民中不受歡迎。

卡爾森排除了任何新的投資支持，但表示政府確實需要"擴大所有權，讓更多人可以進入市場。"

對於阿卜杜拉哈德和成千上萬的其他人來説，這似乎是一個白日夢。“我沒有任何希望能拿回這筆錢，”她説。“我只是希望人們停止這種行為。這種情況不能一再發生。”