澤西城正在重新構想公共住房改造 - 彭博社

澤西城荷蘭花園改造計劃。來源：PS&S建築與工程在從荷蘭隧道向西爆發的六車道高速公路旁，一個謙卑的80年曆史、四層高的建築坐落在新潮的高層公寓中間，這是新澤西州澤西城的景象。荷蘭花園是澤西城五個公共住房綜合體之一，很快可能會看起來更像現代化的鄰居。在本月推動了一項公私合作的重建計劃之後本網站，該地將被改造為一個保留公共住房並增加經濟適用的老年單元、自有公寓和市場租賃公寓的631單元混合收入開發項目。

1944年建成的澤西城住房管理局荷蘭花園入口。攝影師：Patrick Spauster/Bloomberg替換荷蘭花園的計劃代表了一種創新的融資和設計方式，旨在保護公共住房，並避免以往重建項目的弊端。這份藍圖——可能在四年內成為現實——源自多年的社區參與，將包括新的設施、零售店、服務和社區空間。雖然一些租户和當地領導人感到興奮，但也有人並不確定。重建需要強制搬遷，並承諾在項目完成時有權返回。

隨着美國各個城市在為老化的公共住房籌集維修和維護資金方面苦苦掙扎，澤西城對混合收入發展和社區參與的做法可能為其他城市領導人提供啓示。該項目的成功可能取決於城市如何管理搬遷過程。

“即使是懷着最好的意圖，這也很難做到，而他們似乎已經做到了，”城市研究所高級研究員、社區參與和公共住房重建專家蘇珊·波普金説。“我完全支持任何能保護公共住房的事情；我們正處於失去所有公共住房的邊緣。”

破敗不堪

居民和城市至少就一件事達成一致：荷蘭花園急需維修。

建於1944年的這座五棟樓、三英畝的開發項目“已經破敗不堪，”該綜合體的一位居民領袖泰·馬修斯説。馬修斯和家人在荷蘭花園的一套750平方英尺（229平方米）三卧室公寓中居住了十年。

“我們有黴菌，每兩週就沒有熱水，”她説。

隨着荷蘭花園的惡化，周圍的社區發生了巨大變化。

澤西城市中心蓬勃發展，從2010年到2020年，其人口增長了近60%。周圍的哈德遜縣住房建設速度是紐約市的兩倍以上，從2010年到2018年，吸引了眾多新居民和企業。

儘管澤西城公共住房居民的家庭收入中位數約為24,000美元，但在荷蘭花園周圍的人口普查區，這一數字現在為$111,000。儘管澤西城公共住房居民中有64%是黑人，但黑人家庭現在僅佔周圍區域的15%。

在荷蘭花園，市政府和住房管理局看到了一個機會，既保留公共住房，又利用澤西城火熱的房地產市場創造額外的可負擔性。除了192套公共住房外，他們還增加了74套可負擔得起的老年住房單位和28套可負擔得起的自有住房單位。

“我認為規劃者已經意識到，特別是在澤西城這樣的地方，混合收入社區是為人們提供機會改善自己和家人經濟狀況的最佳選擇，”澤西城市長史蒂文·富洛普説。

為解決關鍵的破舊問題，拆除公共住房已成為美國城市的常規做法。住房和城市發展部2010年的一項研究估計，美國每年因破舊而失去1萬套公共住房單位。根據“選擇社區”計劃及其前身“Hope VI”，公共住房的重建往往最終導致公共住房單位減少。自1998年比爾·克林頓總統頒佈的費爾克洛斯修正案以來，住房管理局在法律上不能創建新的公共住房單位；他們能做的最好的事情就是一對一的替換。

其他融資機制，比如備受爭議的租金援助示範計劃，將租户轉移到他們可以在現場使用的券，同時為翻新提供資金。

荷蘭花園的規劃者有意避開這些冰山。該計劃通過引入市場租金單位，同時將所有現有的192個單位重建為公共住房，避開了聯邦計劃附加的限制。澤西市住房管理局將繼續作為所有者，與私人開發商簽訂經營協議。

該綜合體在現場增加了街道網格，幷包括四棟建築：一棟老年人樓、一棟待售的公寓樓、一棟零售和社區建築以及一棟為所有公共住房單位和市場租賃單位的住宅塔樓。“無論你是市場租金還是經濟適用房的居民，都無法區分，”澤西市住房管理局前主任維維安·布雷迪-菲利普斯説。

荷蘭花園的庭院，一個目前由192個公共住房單位組成的三英畝開發項目。來源：帕特里克·斯波斯特/彭博社一些居民在荷蘭花園度過了一輩子，他們並不急於離開。佐伊只願意用她的名字，她在這個開發項目中長大，她的母親自55年前第一次移民美國以來一直住在那裏。“這裏是家。他們就像家人一樣，”佐伊説。

其他人則更加樂觀。“我期待着過渡，回到一個更大更好的地方，”馬修斯説。“你為什麼不想要更好的東西呢？”另一位長期居住者奧利維亞·史密斯説。

新開發項目的設施和服務將包括新澤西市公共圖書館的一個分館，這些設施和服務融入了社區參與過程中居民提出的要求，規劃者將其描述為“地點創造”。

“我們保存所有的公共住房單位，並增加了住房所有權 — 我認為這裏真正獨特的地方在於此，” Brady-Phillips説。

“這個願景總是共同創造的，”她説。“這並不意味着居民沒有擔憂或猶豫，但它反映了居民提出的優先事項。”

儘管如此，專家警告稱，社區參與過程並不總能觸及所有居民。

“設計研討會過程往往吸引居民領袖，可能更多是年長居民，” Popkin説，指的是儘可能多地讓利益相關者參與發展計劃的行為。“這最終並不能代表整個社區，因為這種方式非常正式。”

這意味着當項目啓動時，一些居民仍然感到被進程衝擊，Brady-Phillips強調了早期開始對話的重要性。

返回權

Ishmael，也拒絕透露自己的姓氏，已經在霍蘭花園居住了10年。對他來説，最緊迫的問題是返回權的承諾。他説他參加了一些與住房管理局的會議，但對搬遷的不確定性感到沮喪。

“我不知道他們會把我們安置在哪裏，”他説。“我不知道我們是否會回來。”

居民將有幾種搬遷選擇，市政府提供諮詢服務，幫助每個家庭找到最佳選擇。他們可以搬到另一個公共住房開發項目，獲得私人公寓的住房券，暫時測試私人市場，或者接受現金支付並放棄返回權。

每個人是否能得到他們想要的還不清楚。額外的公共住房名額有限，一些居民的收入可能太高而不符合優惠券資格，而這些優惠券本身已經難以使用。與此同時，當地的租房市場價格飛速上漲。

公共住房重建中的退房政策歷史混亂，租户可能會掉入漏洞。城市研究所的波普金表示，由於建築需要一段時間，一些居民最終沒有回來。強制搬遷可能會給租户帶來壓力，尤其是對於年長者和有健康問題的人來説。根據2021 HUD數據，澤伊市所有澤西城公共住房的户主中，43%年齡超過62歲，近一半有殘疾。

例如，Zoey的母親在椎骨骨折後行動受限。澤伊説：“[她]不會離開，除非他們把[她]拖出去。”

住房管理機構表示不會審核回遷居民的信用評分或收入要求。這些政策是研究人員確定的兩個最佳實踐，旨在讓重建對居民更加容易。

“對我來説最大的考驗是確保現有的Holland Gardens居民行使回遷權並返回，”市長富洛普説。

當芝加哥 在世紀之交重建了11個公共住房地點，居民很少返回，而是選擇在私人市場上使用券或留在其他公共住房開發項目中。

在全國住房危機的困境中，其他城市可能會借鑑澤西城將公共、可負擔得起和市場住房融合的做法，作為如何籌措資金實現自身雄心同時保護公共住房的藍圖。最近，紐約市議會議長提議在公共住房樓之間建造新公寓，將租户搬到隔壁，並替換那些破舊的建築。

“這是一個非常複雜和困難的環境，因為在聯邦和州級別上沒有太多支持來建造新的公共住房，”市長富洛普説。“所以你必須要有創意。”