蒙大拿州的YIMBY反叛旨在避免住房危機 - 彭博社

蒙大拿州Culbertsomn市外的未來住宅用地。房價上漲和城市擴張的擔憂推動了一系列支持住房立法的出台。

肯·塞德諾/Corbis攝影社通過蓋蒂圖片社拍攝

蒙大拿州州立法機構的議員們在4月份推進了一些法案，這些法案將改變區劃、土地利用和建築法規，使產權所有者更容易建造新住房，而讓地方政府難以阻止他們。

五項獨立的“在我後院”法案如今正在各個委員會中推進，這五項法案都由共和黨議員發起。其中一項法律要求城市允許通過權利允許建造後院小屋和其他附屬住宅。另一項法律將允許在規劃為單户住宅的地方建造雙聯住宅。如果蒙大拿州州長格雷格·吉安福特，也是共和黨人，簽署了其中一兩項法案，蒙大拿州將超越一些東西海岸和西海岸的州，這些州一直在努力應對國內的住房短缺問題。

這波立法浪潮是來自政治左右兩派的多樣化倡導者的努力。推動這一舉措的聯盟明確表明了他們的目標：蒙大拿州需要在住房危機爆發之前採取行動。

在這一點上，倡導者們可以達成一致，即使在幾乎所有其他問題上，他們之間存在着天壤之別。通過聯合起來，這個左右兩派的聯盟消除了一直阻礙着所謂的住房充裕政策的政治僵局，這些政策旨在消除新建築的障礙。

“我們能夠與大多數共和黨人交談，談論自由市場和產權的重要性。他們能夠與左翼人士交談氣候和社會影響，”右傾自由市場智庫Frontier Institute的總裁兼首席執行官肯德爾·科頓説。“這並不是按照正常的黨派界限劃分。倡導者不應該將自己固定在正常的黨派界限上。”

在海倫娜興起的YIMBY運動在美國是不尋常的：很少有共和黨州長的州，更不用説立法機構中有共和黨絕對多數的州，會推動如此全面的促進城市新住房建設的努力。一些紅色州看到了相反的情況發生：當蓋恩斯維爾成為佛羅里達州第一個在地方上終結單一家庭住宅區劃的城市時，州領導人威脅提起訴訟，當地的民主黨人在法令生效之前廢除了該法令。

這並不是説由民主黨控制的州在充裕住房方面做得更好：紐約州州長凱西·霍庫爾在本月的預算談判中未能在奧爾巴尼找到支持全面住房改革方案。科羅拉多州的民主黨州議員們取消了由州長賈裏德·波利斯支持的住房法案中的上調區劃措施。

蒙大拿州立法機構一舉可以頒佈一系列去監管化行動，這些行動在加利福尼亞州經過多年的鼓動後才得以推進。4月20日，立法機構通過了SB 323，要求任何擁有5000名以上居民的城市在為單户住宅劃定區域時必須允許雙聯排住宅。吉安福特預計將簽署這項法案，以及SB 406，該法案禁止地方政府通過比州法更嚴格的建築規範，隨時可能簽署。

在視野中的法案中，最重要的是SB 382，蒙大拿土地利用規劃法，這是一項YIMBY綜合性法案，很少有藍色州敢考慮。

SB 382將改變發展過程，通過將公共聽證會前置到一般規劃階段，即市政府制定整體土地利用計劃時，限制對住房項目的公共聽證會。之後，在蒙大拿城市，批准將按照規定進行 — 有效地排除了經常阻礙增長的NIMBY房主。該法案還要求每個地方政府成立規劃委員會，設定人口增長預測，並確保其分區圖促進該增長，類似於目前攪動加利福尼亞政治的“住房要素”執行推動目前攪動加利福尼亞政治的“住房要素”執行推動。蒙大拿的法案還將建立一個“住房戰略”時間表 — 大約15項規定，包括取消後退要求、最小地塊面積和最低停車位要求 — 並要求地方政府採納其中五項。

“每個人都害怕我們會變成加利福尼亞。”

科頓表示，該法案的規模和影響反映了問題的緊迫性。蒙大拿疫情期間的住房繁榮看起來像一場淘金熱，包括現金報價、盲目購買和遠高於要價的出價。外地買家使價格飆升：根據Zillow的數據，州內平均房屋銷售價格從2019年3月的約253,000美元上漲到四年後的428,000美元。這種飆升在蒙大拿南部中心的工業城市比靈斯和該州西北部的弗萊特黑德湖小鎮波爾森看起來是一樣的。

蒙大拿州的立法者“意識到他們必須採取行動，”科頓説。“他們不能再把問題拖延下去了。”

住房充裕的支持者長期以來一直渴望像這樣的蒙大拿州立法奇蹟 —— 在這種情況下，共和黨利用他們在州議會層面的自然優勢來迫使大多數由民主黨領導的城市採取不受當地居民歡迎的倡議。家庭選民。“共和黨的YIMBY們都去哪了？”Brandon Fuller和M. Nolan Gray在 City Journal中問道，指出猶他州的一個州級方案是紅色州份的一次罕見勝利。這篇報道指出了一些零星的共和黨當選人支持住房供應問題的例子，尤其是馬薩諸塞州州長查理·貝克和聖地亞哥市長凱文·福爾科納。

還可以加入名單的是蒙大拿州的吉安福特，他有幸領導着立法機構中的共和黨絕對多數派。正如格雷最近在彭博城市實驗室中所指出的那樣，這種山西部的YIMBY主義傾向於強調保守產權等價值觀。蒙大拿州傾向於共和黨有助於在幾個方面支持親住房的事業。

顯然，一個統一的政府比一個分裂的政府更容易採取行動。並非所有這些法案都獲得了一致支持：SB 528，一個關於輔助住房單位的法案，於4月20日被委員會擱置（儘管其中的部分內容出現在其他法案中），而SB 245，該法案將允許某些城市的商業區進行多户住宅和混合用途開發，未能通過委員會投票。但正在繼續推進的法案得到了很多支持。

為此，州長成功地將住房問題列為立法優先事項。 Gianforte（未能接受採訪）於7月成立了一個住房工作組，以評估可能適用於蒙大拿州的解決方案。除了州和地方官員外，該工作組還彙集了一羣多元化的商業領袖、環保主義者和學者。Emily Hamilton，市場城市主義者Mercatus Center的高級研究員，加入了該團隊；州自然資源和保護部以及蒙大拿州井鑽協會的領導人也加入了該團隊。這些討論在短短幾個月內導致了立法。

對於其他希望參與這一行動的州來説，蒙大拿模式可能是有前途但有限的。住房放松管制分裂了左派，這是使沿海飛地的住房政治如此喧囂的因素之一。為了贏得那些對放松管制舉措持謹慎態度的進步人士的支持，像西雅圖或華盛頓特區這樣的親住房倡導者通常（真誠地）將他們的努力框定為邁向根除系統性種族歧視的關鍵步驟。（這招對海倫娜行不通。）這些城市通常沒有足夠大的市場友好型保守派人士組成的集團，可以與自由派一起打破有關新興市場的進步僵局。

蒙大拿的進步人士在州和地方議會的影響力較小，他們知道這一點，因此在可以找到共同立場的關鍵問題上，他們會戰術性地與對立黨派合作。

“隨着所有這些新人口湧入這裏，每個人都害怕我們會變成加利福尼亞。成片的城市擴張將佔領我們周圍這些美麗土地，”位於白魚市的進步非營利組織Shelter WF的聯合創始人兼總裁內森·杜根説道，白魚市位於格雷西爾國家公園附近，約有8500人口。“這超越了我們的政治分歧。民主黨和共和黨都對保護我們的州的論點敏感。”

杜根也是州長住房任務組的成員，在一年前啓動了Shelter WF，此前他在懷特菲什提出了一個包含可負擔房屋單位的多户租賃項目提案，但被城市拒絕。該組織唯一的僱員，協調員肯德爾·施耐德（Kendall Schneider）表示，她在懷特菲什找租房找了兩個月；她説，房源一出來就幾乎被搶光。該團體主張放寬填充住房的限制，以保護蒙大拿州極其豐富的環境資源。

科頓在城市發展方面與杜根完全一致，但立場相反。“大多數人似乎認為，我們必須讓人們有地方住。我們不能阻止人們來蒙大拿州，”科頓説。“我們必須控制這些現有城市地區的增長，以防止它蔓延並佔據我們所熱愛的牧場土地。”

蒙大拿州特有的魅力可能就是蒙大拿州本身：如果州政府不採取行動，城市擴張可能會對其原始的飛釣河流和沒有死衚衕的大天空景觀造成影響。山西部地區的其他州肯定可以借鑑蒙大拿州的左右翼聯盟以獲得啓示。在這裏，倡導者們找到了支持住房法案的兩黨支持，他們的論點不僅不同，而且相互矛盾：進步派警告民主黨人，城市擴張會帶來交通排放，會對氣候造成威脅，而保守派則問共和黨人，城市官員是否應該告訴土地所有者他們在自己的土地上可以建造什麼，不能建造什麼。

杜根還表示，有一個共同的敵人也是有幫助的：“蒙大拿州的人們長期以來一直對加利福尼亞人抬高房價感到惱火。”