我應該購買出租房嗎？英國、新西蘭房東面臨較高利率的打擊 - 彭博社

倫敦一座住宅外窗台上的鮮花。

攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博社購買出租房長期以來一直是普通人積累財富的一種流行方式。但對於地球兩端的兩個國家的房東來説，這種計算方式不再奏效。

隨着全球房地產市場的高借貸成本降温，英國和新西蘭的小房東面臨政府政策變化的額外負擔。這兩個國家為了幫助首次購房者負擔得起房產，已經削減了一項允許將抵押貸款利息從租金收入中扣除後再納税的税收優惠。

隨着税收變化與較高的抵押貸款利率相沖突，房東們正在縮減甚至清算他們的房地產投資。本應用於退休的家庭儲蓄變成了負債，因為租金支付無法覆蓋抵押貸款成本、維護和税收。一些人推遲維修，許多人提高租金，加劇了一個已經重創家庭的住房成本危機。

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46歲的大衞·約瑟夫（David Joseph）兩年前以約27萬英鎊（33.8萬美元）購買了位於倫敦西北約50英里的米爾頓凱恩斯的一棟兩卧室房屋。自那時以來，更嚴格的法規和更快的通貨膨脹使得這項投資變得不那麼有吸引力。他每月收取1290英鎊的租金，但現在在抵押貸款、賬單、保險和翻新上花費的金額差不多。

“我不知道我該怎麼辦，”Joseph説。“這本應該是我的養老金。”

面臨損失

許多投資者遵循的模式很簡單：購買一處房產，用租金支付抵押貸款和費用，扣除抵押貸款利息以減少税收，持有房產直到價值增長，然後要麼利用它購買更多房地產，要麼以利潤出售。

在疫情期間，低利率和房產價值上漲使得在許多國家，包括美國，投資可以出租的房屋變得誘人。但隨着房價飆升，房東們面臨了抵制，因為首次購房者很難進入市場。

儘管包括美國、加拿大和澳大利亞在內的幾個國家仍允許在投資性房產上扣除抵押貸款利息，但較高的利率大大削減了投資者的興趣。在美國的一個重要區別是，大多數抵押貸款都是固定為30年，這意味着如果房東在最近的借貸成本激增之前鎖定了購買，他們應該處於一個體面的狀態。

在英國，超過三分之一的租賃房產的固定利率抵押貸款 —— 被稱為買房出租 —— 將在未來兩年到期，這讓房東們容易受到自2008年以來最高利率的影響。這將使租賃房產的收益率降至創紀錄的低點，到2023年底，超過18萬套房屋的業主將虧損，根據諮詢公司Capital Economics的數據。該公司表示，今年租賃的總回報率將下降5%，在過去十年平均增長9%之後。

英國房東受到較高的抵押貸款利率衝擊

今年，平均每月借款成本有所降低，但仍然居高不下

來源：Moneyfacts

‘真的很痛苦’

在新西蘭，大多數購房者將他們的抵押貸款固定在三年以下，該國央行估計，約一半的固定利率房屋貸款將在未來12個月內重新定價。許多房東面臨利率從歷史低位的3%或更低水平躍升至6.5%或更高水平的情況。

由於税收變化使利潤更難獲得，在新西蘭，貸款投資者在第一季度佔總體住宅銷售的比例僅為20.6%，創下歷史新低，據房地產諮詢公司CoreLogic New Zealand的數據顯示。在英國，房東一直在出售他們的房產。根據房地產經紀公司Savills的數據，截至11月底的三個月內，出售的買房出租或第二套房產數量達到創紀錄的47,000套，比2021年同期增長21%。

新西蘭房地產投資者失去市場份額，首次購房者獲得

來源：CoreLogic

税收變化是由政治壓力推動解決房地產市場的不平衡問題。英國在2015年宣佈了新政策。對於新西蘭，這一政策出台在疫情引發的房地產泡沫中期 —— 2021年房價上漲了近30%。兩國都逐漸取消了抵押貸款利息抵扣，並允許一些豁免，比如在新西蘭對新建房產。與此同時，英國的房東現在可以獲得税收抵免。

在新西蘭，房東蒂姆·霍斯布魯發現自己陷入了一個他沒有預料到的困境：在投資房產超過20年後，他需要出售他的11套出租房產中的兩套，以保持他的投資組合的可行性。霍斯布魯表示，目前抵押貸款利息是他的最大開支。他有大約120萬新西蘭元（749,000美元）受到新規定影響的抵押貸款債務，每年支付大約66,000新西蘭元的利息成本。

蒂姆·霍斯布魯在新西蘭惠靈頓的租賃物業。該物業包括頂層的四卧室公寓和底層的三卧室公寓，每週租金合計為新西蘭元1,470元（918美元）。攝影師：蒂姆·霍斯布魯霍斯布魯對房東現在要對收入而非利潤徵税感到沮喪，但他也覺得自己很幸運，可以通過出售一些房產來減少債務。

“我們要交税的是我們沒有賺到的錢。這真的很痛苦，”他説。“一些年輕的新投資者——他們可能不得不全部出售。”