舊金山美洲金字塔正在重建，賭注遠程工作將會消退 - 彭博社

舊金山的美洲金字塔。

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社美洲金字塔的第48層曾經是一個擁有舊金山灣全景的會議室。如今，那裏是一個被挖空的建築工地。到年底，那裏將成為一個只對該塔客户開放的45座天空酒吧。

對於這座50年曆史的舊金山地標來説，這是一次高端轉型，也是對如今以空置建築著稱的房地產市場的大膽、昂貴的投資。

邁克爾·施沃攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社在市中心辦公空置率接近30%的時候，這座城市最具代表性的塔樓的新業主將租金翻倍，並在這座三棟建築羣投資4億美元進行翻修。對於邁克爾·施沃來説，他領導的投資團隊於2020年購買了美洲金字塔，這些舉措是對舊金山的韌性以及高端空間和設施將吸引已經習慣於家中舒適的工作者的賭注。

“人們試圖否定舊金山的整個想法完全是胡説八道，”施沃説。“這是美國最重要的城市之一，也是西海岸最重要的建築物。”

據施沃稱，自翻修計劃宣佈以來，該建築簽訂的五份租約每平方英尺為200至250美元，是舊金山頂級建築物平均水平的兩倍以上。開發商表示，所有交易的租金都超過每平方英尺120美元。

舊金山的金融區。攝影師：David Paul Morris/Bloomberg高853英尺（260米）的美國友邦金字塔坐落在舊金山金融區的邊緣，這一地區在新冠疫情後員工緩慢返崗的情況下受到了重創。這些問題現在又因科技行業的裁員和兩家為其提供服務的地區銀行倒閉而變得更加嚴重。零售商的大規模撤離，包括像Nordstrom這樣的長期存在的商家，加劇了這座城市核心面臨末日循環的感覺 — 即搖擺不定的經濟命運可能會引發更多的離開，從而造成一個愈發惡化的局面。閲讀更多：銀行動盪與科技低迷在備受打擊的舊金山交匯“所有這些加在一起就是一場完美風暴，但也是一個購買房地產的絕佳機會，” Shvo在參觀美國友邦塔時説道，他身穿他標誌性的黑色阿瑪尼T恤，在36樓的展示區站着。

Shvo或許是對舊金山未來最樂觀的人之一。他以6.5億美元購買了這座塔樓和另外兩棟建築，融資來自德國金融美國和德國養老基金Bayerische Versorgungskammer，他在疫情爆發前達成了交易，然後在2020年10月完成了交易。這位開發商 — 在成為紐約房地產經紀人營銷引人注目的交易之前開始自己的公司，之後在金融危機後消失並重新出現在藝術界，在那裏他承認了税務欺詐 — 近年來一直在進行大規模的購買，已經在房地產購買和翻新上花費了45億美元，並有價值20億美元的其他物業正在簽約中。

在以色列長大，Shvo於1979年首次訪問舊金山，那時他只有7歲，他喜歡炫耀一幅他聲稱是自己站在舊金山瞭望塔旁邊的畫。

“對我來説，這是我的美國夢，”Shvo説。

Shvo站在他小時候畫的舊金山瞭望塔旁邊攝影師：David Paul Morris/Bloomberg這個夢想現在包括通過由設計了蘋果公司硅谷總部的建築公司Foster + Partners領導的翻新來改造這個空間。將會有一個現場健身房和健康中心，可以看到科伊特塔。另一層將設有咖啡吧和“休閒圖書館”，為人們提供一個可以在辦公室之外工作和放鬆的地方。在大堂，計劃有一個咖啡館、花店和禮品店，以及一家餐廳，供Core會員俱樂部的客户使用，該俱樂部已經簽署了一份為期20年的租約，接管了建築的三層。

升級的推動是全國各地的房東們在混合工作時代填補空置建築的策略，但目前尚不清楚在一個有大量可供轉租的空間的城市，為辦公室配備豪華設施是否會產生效果。

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舊金山市場被辦公空間淹沒，因為科技公司已經接受了靈活的工作方式並裁員。 Salesforce公司正在放棄其Salesforce East物業的所有空間，並已將Salesforce Tower的其他樓層轉租出去，這座六年前建成的摩天大樓取代了Transamerica Pyramid成為該市最高和標誌性的建築。 Pinterest公司最近加入了Meta Platforms公司和Lyft公司，縮減了在該市的面積。

金融區的“出租”標誌。攝影師：Jason Henry/Bloomberg有證據表明，高端和設施齊全的建築將經受住舊金山復甦緩慢的考驗：低質量的建築物極度空置，但優質建築仍然表現良好，該市CBRE集團的科技洞察中心執行董事Colin Yasukochi表示。

獎盃建築物的空置率通常“在10%左右或更低”，他説。“它們傾向於容納非科技和更具財務實力和穩定性的公司，因此它們沒有減少他們的空間。”

根據Cushman & Wakefield的研究總監Robert Sammons的説法，舊金山中央商務區的“精華”建築的有效租金與疫情前的價格非常接近，而在質量較低的A級建築中，價格下跌，因為人們更傾向於選擇質量更好的建築。

舊金山頂級辦公樓仍然具有溢價

最高端建築的租金自疫情爆發以來一直保持穩定

來源：仲量聯行

所示數據為舊金山中央商務區A級淨有效租金（加權平均數）。

Shvo正在出售的甚至高於這個水平。他不會透露Transamerica大廈的新租户姓名，但表示主要是金融和風險投資公司，以及一個與氣候相關的企業。該大廈已經是諸如保險公司Northwestern Mutual和律師事務所BakerHostelter等企業的所在地。

然而，租金上漲導致現有居民搬離大廈，尋找更小的辦公空間和更便宜的租金。投資諮詢公司Callan計劃在今年夏末離開他們的空間，據知情人士透露。該公司拒絕置評。這座金字塔大樓的空置率約為30%，與舊金山的平均水平相當，儘管部分原因是由於施工。

預計Transamerica金字塔、2 Transamerica和一個毗鄰的紅木公園的翻新工程將於今年年底完成。Shvo隨後將開始對3 Transamerica進行工程，該項目將進行自身的擴建，並於2024年初由Foster + Partners進行 未來主義外觀翻新，以吸引更多員工入駐這一區塊。

3 Transamerica的模型。攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社“在過去的10年裏，有相當多的業主並沒有像他們應該的那樣為他們的建築增加設施，”領導該地點租賃工作的仲量聯行公司經紀人克里斯·羅德爾説。“在後疫情時代，如果你不在家工作，你會想要去一個可以得到很多相同事物的地方。”

對於Shvo來説，家和辦公室之間甚至不是一個競爭——除非你的房子也有一個可以俯瞰科伊特塔的28層跑步機，他笑着説。相反，他希望它能夠讓人感覺像他習慣開發的目的地，比如邁阿密海灘的拉利酒店或紐約第五大道的文華東方住宅。

他認為吸引非辦公室工作者回到Transamerica大廈同樣重要，使建築物更像是遊客、工人和當地人的目的地。

“這將為市中心帶來活力，”Shvo説。“我希望它開啓市中心未來的50年，因為我不想獨自一人在這裏。”