英國商業地產是一個賺錢的好選擇嗎？- 彭博社

倫敦市天際線上的辦公樓和公寓大樓。

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英國商業地產值得購買嗎？

不要錯過本週的Merryn Talks Money播客。高盛的Sharon Bell告訴Merryn，通脹將會下降 — 但並非大多數人所期望的那樣。。

如果我們正進入一個更加波動的通脹環境，正如Dario Perkins在Merryn最近與他進行的播客中所建議的那樣，那麼價值股和那些產生收入的股票可能會更受投資者青睞。

目前在英國股市產生高於平均水平股息的一個行業，並且通常與通脹時期聯繫在一起（因為它是一種“實際”資產 — 儘管關於這在現實中如何發展的證據並不一致）是商業地產行業。

現在，對商業地產持謹慎態度是有充分理由的。最明顯的挑戰是利率上升。就像所有那些即將重新融資並面臨更高還款額的固定利率抵押貸款持有人一樣，商業房東也將面臨未來債務成本上升的前景。

同樣，利率上升會損害房產的資本價值。如果你的銀行賬户可以獲得0%的利息，你會接受店鋪或辦公樓的低租金收益。如果你可以從銀行獲得5%的利息，你將需要從同一家店鋪或辦公樓獲得更高的收益。這可以通過兩種方式實現。要麼支付的租金需要增加，要麼房產的價值需要下降，或者兩者兼而有之。

然後是利率上升的間接影響——它們對經濟施加的壓力。如果上升的利率損害需求，那麼更多企業最終將無法支付租金。一些企業將倒閉，如果整體經濟放緩，就不會有一大堆潛在新租户排隊等着接替它們。

另一個重大挑戰更具有選擇性。那就是封鎖的後果，以及“居家辦公”轉變的重要性和持久性。

人們工作和購物模式的永久重新分配可能意味着城市的客流量減少，與此同時郊區的客流量增加，但覆蓋範圍更廣，加上在線商務需求的持續增長。這將從長遠來看以各種方式影響不同類型的房東，有些是負面的，有些是正面的。

在這方面，還沒有定論。房地產服務巨頭世邦魏理仕最近發佈的一份有趣研究指出，大多數“混合”工作者仍然希望住在距離辦公室30分鐘通勤範圍內。因此，雖然2021年看到了倫敦周圍超過半小時車程的住宅交易有所增加，但比例在2022年又回到了疫情前的平均水平。

我直覺認為，那些能夠在家工作的人會更多地在家工作（例如，一週可能有兩天而不是一天），但全職“遊牧民族”的比例仍然相對較小。

無論如何，對於投資者來説，問題始終是：這些新聞和預測已經反映在價格中了多少？

股息可持續嗎？

商業地產價值肯定已經全面受到打擊。資本經濟學的高級房地產經濟學家馬修·波因頓認為，今年第一季度，特別是在辦公室和零售地產方面，地產基本上已經回到了“公平價值”（而“工業”仍然有點被高估）。

但房東們能否應對不斷上漲的成本並繼續支付股息？在這方面，皮爾亨特券經紀人馬修·薩佩里亞和詹姆斯·卡斯韋爾指出，去年股息支付創下了歷史新高。然而，整個行業的股息覆蓋率仍然大致與2012年以來的平均水平相當（換句話説，整個行業並沒有過度伸展自己來支付股息）。

分析師們認為這是可持續的，儘管借貸成本上升，因為長話短説，從現在到2029年之間的債務成本估計上升雖然顯著，但會被毛租金收入以每年略低於2%的速度增長所抵消，這似乎是可行的。

顯然，這些是平均值，有些公司比其他公司更有優勢。那麼哪些地產集團可能值得進一步調查呢？

薩佩里亞和卡斯韋爾強調倫敦辦公室集團 陸家嘴置地集團 （根據彭博編制的數據，毛收益率約為6.1%）和 英國土地公司 （約為6.4%）；GP和藥房集團 Primary Health Properties Plc （約為6.3%）；德國和英國工業園區運營商 Sirius Real Estate Ltd. （約為5.5%）；以及分銷專家 LondonMetric Property Plc （5.2%）被認為提供“有吸引力的股息故事”。

當然，如果你感興趣，你應該進行自己的研究，並考慮這些股票是否符合你自己的投資組合需求。總的來説，股息的可持續性和商業地產房東的整體表現將取決於利率走勢，以及經濟的整體狀況。

但是，如果你認為對後者的擔憂過度，而前者可能已經達到頂峯或接近頂峯，那麼現在可能是一個不錯的入市時機 — 尤其是因為大多數涉及的公司已經回吐了緊隨十月迷你預算恐慌之後的相當一部分反彈。

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東京證券交易所：或許正在走高。攝影師：Toru Hanai/Bloomberg### 午市市場

到目前為止，今天是個平淡的一天 — 富時100指數保持在大約7750點。黃金價格基本持平，約為每盎司1975美元，而原油（以布倫特原油計）略有上漲，每桶75.80美元。與此同時，英鎊兑美元的匯率為1.245美元，同樣基本持平。

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每日一句

“我認為津巴布韋希望從其領土出口的碳的任何資金中獲得一部分是完全可以理解的事情。但問題在於，他們迅速行動，沒有事先通知。”

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碳項目開發商Climate Impact Partners的董事

長期以來，礦業和石油公司一直必須警惕並準備與那些在 價格高漲、時機良好時 決定提高他們收入份額的政府進行談判。現在，在津巴布韋，生成碳信用的項目支持者也遇到了同樣的問題。### 給…去國有化下個定義

• 126億英鎊 英國國民銀行集團(NatWest Group Plc)同意從英國政府回購股份的價值，將該銀行國家持股比例從之前的41.4%降至不到39%。

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• 我們將獲得最新的英國政府借款數據，以及來自英國、歐元區和美國的製造業和服務業活動調查。
• 在公司新聞方面，我們將看到食品生產商Cranswick Plc的全年業績，以及地板專家Topps Tiles Plc的上半年數據。

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