希臘房地產投資者Bluehouse陷入麻煩，法律問題不斷增加-彭博社

當房地產投資者雅尼斯·德利卡納基斯在2020年4月從26天的昏迷中醒來時，他發現自己的銀行賬户被凍結，他被趕出了他16年前共同創立的私募基金。

在這位駐雅典的Bluehouse Investment執行官陷入新冠引發的昏迷前幾周，他一直在與合作伙伴就基金的估值問題爭執。德利卡納基斯認為他們趁機將他排除在公司之外，之前因公司表現不佳而發生爭執。

“就外界而言，”剩下的兩位合夥人之一在德利卡納基斯病倒後不久發送的一封彭博社審閲的電子郵件中寫道，“YD正在暫時退出工作，專注於康復，並將不再參與Bluehouse的工作。”

雅尼斯·德利卡納基斯在2019年10月雅典Prodexpo會議上的座談會上。來源：SGT SA這場爭鬥現在已經波及法庭——這只是一個小型私募股權公司的許多法律戰線之一，該公司在過去20年吸引了資金管理人員，承諾通過投資獲得雙位數回報，如希臘的一家巨型購物中心、克拉科夫的玻璃辦公大樓和布加勒斯特的土地開發項目。

聽 • 2分鐘41秒

Laura Benitez 對Bluehouse Fall Out的看法（音頻）

根據彭博社審閲的文件，該公司遲遲未將現金返還給投資者，其第一個基金每年的回報率約為百分之二，而最大的基金仍處於虧損狀態。客户聘請律師事務所調查費用管理不當的問題，包括高管在未達到門檻時也拿取績效費的指控，19年後仍在等待資產出售。

根據彭博社看到的文件，Delikanakis對Bluehouse提起了訴訟，指控公司不忠、欺詐和逃税。Bluehouse在電子郵件中表示，該公司另外還在起訴另一位前高管，指控其泄露可能對客户造成損害的內部電子郵件，而這位前高管否認了這一指控。塞浦路斯當局正在調查一起涉嫌違反法規的事件，一份彭博社看到的文件顯示，一些投資者已經聘請了法務會計師編寫一份調查該公司行為的報告。Bluehouse回應稱，自己是一場匿名抹黑活動的目標。

宏偉抱負

Delikanakis於2004年與Charalambos Pandis和前投資銀行家Victor Pisante共同創立了Bluehouse。該公司投資於中東歐地區的房地產資產，吸引了來自世界銀行、Partners Group AG、歐洲復興開發銀行、洛克菲勒基金會以及幾位希臘航運大亨等機構的約5億歐元（5.38億美元）的投資。

在向投資者展示時，Bluehouse 提出了“通過在房地產資產中進行股權和債務投資獲得卓越的風險調整回報率。”它於2004年推出了第一個基金，最近的一個是在2016年。在那些年裏，東歐房地產市場的前景令人充滿希望，投資者被相對較高的回報率所吸引，以及Bluehouse聲稱與當地成功的開發公司有着深厚的關係，一份內部文件顯示。

然而多年來，Bluehouse 未能實現許多雄心壯志。

據熟悉該戰略的人士透露，合作伙伴們更注重支出而非剝離，這意味着在經理人能夠關閉現有基金並將資金返還給投資者之前，新基金就已推出，資產管理規模的增加意味着更高的合作伙伴費用 —— 這一事實尤為重要，因為東歐房地產市場的預期潛力從未實現。

多年後，一些投資者才剛剛收回他們的資金，而在 Bluehouse 的一個基金清算後很久，其他人仍在等待他們的資本返還。洛克菲勒基金會、歐洲復興開發銀行和世界銀行表示，他們不會就其投資組合中的個別投資發表評論。

投資失敗

Bluehouse 的投資者回報

來源：Bluehouse 賬户

截至2021年6月30日

根據當時的一份報告，截至2021年，承諾給 Bluehouse 第二基金的1.301 億歐元中，投資者只收回了2360 萬歐元。一位 Bluehouse 代表將該基金的表現不佳歸因於2008年金融危機的影響，並表示現在已經返還了投資者資金的80%。

合同中的長期鎖定協議也使得Bluehouse的兩個主要基金中的資金難以讓投資者獲得——直到Pisante和Pandis清算基金並出售其剩餘的房地產資產。在被聯繫以發表評論時，一位代表表示，Bluehouse兩個主要基金中幾乎所有的資產已經被出售。

根據知情人士透露，通過二級市場收購股份的Partners Group在最近幾個月出售了其剩餘持股，但拒絕置評。其他投資者仍在等待。不斷上升的利率和暴跌的房地產價值可能意味着投資者將不得不等待更長時間——或者冒着比他們預期的更大損失的風險。

然而，Bluehouse的高管可能處於不同的境況。儘管私募股權公司在籌集基金時通常會拿出一部分自己的資金作為所謂的“共同風險”，但根據彭博社審查的一份2020年貸款文件以及知情人士透露的消息，Bluehouse的領導層至少部分資金是通過向一組銀行貸款來承擔承諾的。在被聯繫以發表評論時，Bluehouse表示該貸款是用於資金週轉。

費用問題

隨着資產負債表的下降，Bluehouse的費用結構成為一個主要的爭議來源。根據2004年基金文件，為了在初始基金上實現目標為15%的內部回報率，Bluehouse收取了2%的諮詢費用，基金經理在為投資者實現8%回報後將獲得20%的利潤。

然而，一些投資者認為相對較低的回報並不能證明2%的諮詢費是合理的，並且在2020年後的某些情況下，根據一位熟悉私人投資者討論的人士稱，停止支付費用。知情人士表示，投資者聲稱他們的律師之後，對Bluehouse合夥人貪污超額利息的指控加劇，儘管基金尚未實現障礙回報——即投資者在經理人分享利潤之前必須實現的最低迴報。

作為對評論請求的回應，Bluehouse在一份聲明中表示，支付“如果應付，將取決於基金的最終表現，這將由基金的審計師在最後剩餘資產被處置時確定。”

緊張局勢在2021年2月的一個下雪的雅典日爆發，當時Bluehouse辦公室傳開的認識是數百封內部電子郵件已發送給投資者、銀行和第三方，根據一位在場的不願透露身份討論敏感事項的人士。在這些電子郵件中，有指控稱德意志Pfandbriefbank的一名銀行家幫助Bluehouse“減價”——在抵押品被減記後償還少於應付貸款的金額。據稱這是為了向該銀行家支付80萬歐元的個人款項。德意志Pfandbriefbank的代表未回覆多次評論請求。

隨着電話不斷響起，合夥人們迅速發送電子郵件道歉泄露，並否認任何指控是真實的，根據一位在場的不願透露身份討論敏感事項的人士。Bluehouse的代表表示，投資者和合作伙伴一直被告知“匿名活動”的情況。

藍屋聘請了律師事務所Pamboukis Maravelis Nikolaidis and Associates來審查匿名郵件，後來得出結論稱沒有證據證實任何不當行為、犯罪行為或基金管理不當的指控，根據該律師事務所發給投資者並被彭博社看到的一封信。藍屋還委託審計和諮詢公司德勤來核實其費用是否在市場範圍內。德勤沒有回應評論請求，但後來被彭博社看到的報告得出結論稱費用在市場範圍內。

在接下來的幾個月和幾年裏，前商業夥伴和房地產投資者SPDI對剩餘的藍屋合夥人提起了欺詐指控的刑事投訴，涉及之前的一項聯合投資。根據彭博社查看的信件，塞浦路斯和盧森堡的監管機構也收到了代表投資者就公司涉嫌不當行為的投訴。

塞浦路斯證券交易委員會在給彭博社的一封電子郵件聲明中表示，在對藍屋進行的調查中“表明存在關注的原因，正在對涉嫌違反相關法規進行調查。”根據彭博社查看的一封信件，要求藍屋提供有關其2021年前兩個基金的信息的盧森堡金融監管委員會（CSSF）拒絕確認目前是否正在進行任何調查。

然後，六個月前，諮詢公司A&M，該公司曾受僱於律師事務所Michael Kyprianou & Co LLC代表一位藍屋投資者，發佈了一份審計報告，審查了基金管理不當、費用分配和可疑支付的指控。

報告確定，基金I的投資者應得的超額利息從未支付。在一個案例中顯示，儘管根據基金條款，合夥人不應獲得任何利潤，但總合夥人“共收到360萬歐元”。代表一位投資者委託進行的A&M報告還得出結論，從Bluehouse那裏獲得支付的Deutsche Pfandbriefbank銀行家可能是在為某些其他過去的服務而受到獎勵。

作為回應，Bluehouse表示並不知曉A&M報告的內容，並稱將在基金剩餘資產出售後計算基金I投資者的支付。Bluehouse還表示，合作伙伴的支付已經得到基金審計師的核實，並否認與DPBB銀行家有任何不當行為的關係。

隨着Bluehouse基金的逐漸清算，這些爭議可能會在法庭上得到解決。根據法律文件，Delikanakis對他的前合作伙伴提起的兩起訴訟的聽證會已於四月開始。