華爾街的黑石集團在城市倉庫的房地產投資中賺取了數十億美元 - 彭博社

Jack Sidders

2023-06-05

倫敦巴特西區的帕克菲爾德工業園。

攝影師：卡洛塔·卡爾達納，彭博市場

早上7:15，大衞·埃布雷爾爬上梯子，登上德國工業腹地一座倉庫的屋頂。天還是漆黑的，風呼嘯着，他不喜歡高處。“那真是嚇人，”他説。

埃布雷爾的公司， M7房地產有限公司，已經派遣偵察員前往歐洲和英國的數百個偏遠地方。在2014年的那個12月早晨，埃布雷爾在斯圖加特外約2萬人口的小鎮科恩塔爾-門青根。在這座電池儲存建築物，他採取了老派的方法。他通過走在屋頂上來檢查，並希望一切順利。

埃布雷爾攝影師：卡洛塔·卡爾達納，彭博市場M7買賣一種不起眼且長期被忽視的物業：小型城市倉庫。它們是圍繞汽車修理廠和廢品場的建築物，你可能會在從高速公路出口後經過時看到，那些你在黃昏時分可能會看到一兩隻老鼠匆匆而過的地方。在總部位於倫敦的M7，倉庫通常被稱為棚屋，用英國人的含蓄説法，就像你可能在後院裏找到的那種。

數十年來，埃布雷爾和他的“棚頭”同伴們整理了大量的文件夾，裏面有照片——這些文件夾就像是偏僻倉庫的大英百科全書。他們記錄了一些無法在其他地方找到的重要事實：棚屋的位置、誰擁有它們、租户支付的租金以及租約何時到期，更不用説它們的屋頂結構是否牢固。M7的員工後來將這些信息數字化，創建了一個數據庫，使M7成為倉庫業務中的首選公司。

在過去的五年裏，M7與華爾街最大的公司之一Blackstone Inc.建立了一段不太可能但卻很賺錢的合作關係。一些高管與埃布雷爾一起在德國的寒冷早晨，並且此後多次訪問。

像其他投資公司一樣，Blackstone正在尋找新的、被忽視的資產。機構如養老基金和捐贈基金與私募股權公司合作，尋找這些未開發的寶石，因為他們渴望將他們的股票和債券投資組合多樣化。M7與Blackstone的合作展示了華爾街為尋找這些投資而付出的努力，以及在這種情況下，利用軟件和皮革鞋拼湊在一起的新數據的需求，成功地利用這些機會。“房地產一直是相當老式、保守且緩慢跟上現代技術使用的步伐，”在斯堪的納維亞運營的CapMan房地產的首席運營官伊爾卡·湯姆佩裏説。“它不是在屏幕上交易。”數據科學家分析的新信息使公司“做出更好的投資決策並獲得優勢，”同時也是芬蘭奧爾託大學的教授。

在M7的幫助下，Blackstone創建了一家公司，成為歐洲最大的倉庫所有者，遍佈英國和歐洲的1,700家。大型機構需要付出鉅額資金才能改善其投資組合的表現。“如果你喜歡某樣東西，不要只是做一點點”，Blackstone的全球房地產聯席主管Kathleen McCarthy説。

麥卡錫攝影師：Mark Kauzlarich/Bloomberg但在這種情況下，購買大量並不像聽起來那麼簡單。經營一個小型倉庫，或者買賣一個，對於個人或小型家族企業來説可能是有利可圖的。但是，一個龐大的私募股權基金是否能夠以成本效益的方式購買足夠多的倉庫來提高其回報率呢？用商學院的術語來説，公司是否能夠“規模化”地做到這一點？

直到現在，答案是否定的。這就是為什麼大型房地產投資者專注於巨大的寫字樓、購物中心，以及當他們擁有倉庫時，主要是像亞馬遜公司這樣的巨大配送中心。找到並審查一處售價100萬美元的物業可能需要同樣長的時間和成本，就像找到售價1億美元的物業一樣。問問最近買房的人吧。所以對於大佬們來説，小型倉庫一直是“不值得投資的”。

但是，那些找到方法的人將迎來巨大的財富。“我們擁有比任何其他人更好的數據，”M7的首席執行官Ebbrell説。“因此，我們可以以與Blackstone購買5億歐元辦公大樓同樣高效的方式購買一處價值200萬歐元的房產。這變成了一個機器。”

在2023年6月/7月的《彭博市場》雜誌中亮相。彭博市場。插圖：凱特·德勒為《彭博市場》繪製華爾街採用了類似的方法來投資小型公寓和獨棟住宅，這些曾經是家庭和業餘創業者的領地。利用數字化數據，包括黑石集團、殖民地資本和星木資本集團在內的投資者在傳統的獨棟和小型多户家庭租賃市場上獲得了優勢。當然，背離傳統也存在風險。所謂的iBuyers，包括開放門科技公司和 Zillow集團，利用軟件快速買賣美國的住宅。他們最終遭受了毀滅性的損失。而在動盪的辦公市場中，空置率正在飆升。不過，倉庫很可能比因為人們在家工作而空置的辦公場所表現得更好。

目前，黑石的倉庫購買狂潮取得了成功，特別是對於早期基金投資者來説，他們已經從擁有倉庫的基金中提取了現金。整個操作確實實現了規模化。這些物業橫跨1500萬平方米，幾乎是紐約中央公園面積的五倍。去年，當黑石基金的投資者被提供了取走他們的獎金或者重新投資給這家華爾街公司的機會時，這些物業的價值達到了210億歐元（225億美元）。這是黑石有史以來最大的房地產交易之一，也是沒有涉及收購上市公司的最大交易。這很可能是它最賺錢的交易之一。

帕克菲爾德工業園內。攝影師：卡洛塔·卡爾達納，彭博市場埃布雷爾天生適合倉儲業務。他在英國後工業時代的西米德蘭地區的伯明翰附近長大。還在讀小學時，他為一個朋友的父親工作，後者是一位房地產投資者。他着迷了，主要是因為他的導師有一輛公司車，一輛時尚的福特Sierra RS Cosworth。埃布雷爾報名參加了諾丁漢特倫特大學的房地產學位，這是一所前職業教育和培訓專業化的理工學院。

埃布雷爾，47歲，穿着敞開領口的襯衫，下巴上留着淡淡的鬍鬚，風度隨和。這在倉庫行業很常見，這個行業通常不吸引常春藤聯盟/牛津劍橋的私募股權類型。他從事省級工作，上世紀90年代在布拉格擔任租賃經紀人。在那裏，他學會了為諸如樂購股份有限公司等跨國公司租用倉庫空間的方方面面。在柏林牆倒塌後，許多公司都急於在東歐擴張。

2009年，在一系列與倉庫相關的房地產工作之後，埃布雷爾與其他倉庫專家聯手成立了一家公司。他們將其命名為M7，因為七位合夥人在2008年10月的一次房地產會議後在慕尼黑的一家酒吧喝酒，當時正值全球金融危機中雷曼兄弟的倒閉。（“M”代表慕尼黑。）

他們當時無法為其他公司工作，因為有競爭協議。該公司的首席技術官奧利·法拉戈（Oli Farago）開始了將他們積累的成千上萬份記錄數字化的繁瑣過程。“有六個月的時間我們不能和其他人交談，”法拉戈説。“你去酒吧的次數只能有限。”

M7將這個軟件系統稱為Coyote。這是一個內部笑話。在他們的世界裏，負責到處拍攝倉庫的初級僱員被稱為“路跑者”，這是根據20世紀中葉華納兄弟卡通片中那隻成功躲過笨拙的土狼的鳥而得名。這個數據庫讓他們能夠快速識別哪些物業值得購買，排除那些沒有財務意義的物業。在20世紀90年代初，買家可能不得不檢查100個物業才能找到一個值得投資的物業。法拉戈説，有了Coyote，這個比例更像是20箇中的1個。

多年後，華爾街開始意識到城市倉庫的價值。隨着在線購物的興起，它們對於常常具有挑戰性的交付“最後一英里”至顧客門口至關重要。人們在亞馬遜上訂購的所有東西都需要存放在某個地方。

帕克菲爾德工業園區的出租空間。攝影師：卡洛塔·卡爾達納（Carlotta Cardana）為彭博市場拍攝與此同時，開發商們正在購買城市中的工業物業，並將其改建成豪華公寓。倉庫所有者突然坐擁金礦。他們可以將建築物租給需要用於互聯網商務的公司以獲取最高租金。沒有人再建造更多的倉庫，因此他們擁有所有的議價權。即使他們找不到租户，所有者也可以找到一個開發商將建築物改建成昂貴的公寓。（當然，這種動態也導致了租金飆升，使得倫敦和其他理想城市的小企業和租户生活變得困難。）倉庫不再是黑石房地產投資組合的邊緣部分；它們成為了主要事件。

M7開始在高端圈子中活動。2016年3月，該公司在法國裏維埃拉的房地產聚會上舉辦了一場派對。在一間頂層套房裏，位於著名的沿海大道上，M7的主人們與穿着定製西裝的高管們一起喝着香檳。套房裏擠滿了知名的華爾街人物：黑石集團、高盛集團、KKR和橡樹資本管理公司。那些曾在街角酒吧喝啤酒長大的人已經到來。

M7的Coyote系統特別引起了黑石集團一位新晉高管彼得·克勞斯的注意。他剛剛30歲生日，新任命為黑石集團負責管理工業投資，並看到了小型城市倉庫的潛力。當時，在一個變幻莫測的市場上，很少有機構所有者，大多數城市房東都專注於保持他們的建築物被佔用，而不是收取最高可能的租金。克勞斯想要購買那些租約即將到期的物業。他相信市場租金要高得多。M7的數據，連同黑石集團的數據，將讓公司能夠出價超過其他人，仍然賺錢。這也將使黑石集團能夠快速購買這些倉庫，並以吸引機構投資者的規模。他的老闆詹姆斯·塞帕拉説：“彼得是整個計劃的主謀”，他是歐洲房地產部門的負責人。

2016年除夕夜，黑石集團和M7達成了協議。M7憑藉其知識和軟件，將為黑石集團購買和管理物業賺取費用，如果這些物業價值增加，還將獲得獎金。

黑石準備大賭一把。該公司剛剛在倉庫方面取得了一筆交易

黑石準備大賭一把。該公司剛剛在倉庫方面取得了一筆交易。2017年，它以122.5億歐元的價格將其名為Logicor的工業地產公司出售給中國主權財富基金，當時這是歐洲最大的房地產交易。Logicor專注於大型倉庫。但在購買它們的過程中，它也發現自己擁有小型倉庫。

M7和黑石站在文化分歧的兩端。與倉庫愛好者不同，黑石的高管們往往具有顯赫的背景。克勞斯和塞帕拉都畢業於哈佛大學。克勞斯事實上擁有兩個學位，一個是哈佛法學院的。他在通過了週五的紐約州律師資格考試後的週一加入了公司。

回到M7，埃布雷爾記得他意識到自己的世界已經改變的時刻。他和黑石歐洲房地產主席安東尼·邁爾斯一起乘飛機進行了一次倉庫之旅。這是商業性質的旅行，而不是私人旅行，目的地都很艱難。埃布雷爾穿着牛仔褲和運動鞋。邁爾斯穿着夾克和懶漢鞋，看着倉庫愛好者上下打量了一番，然後説：“皮特説參觀穿便裝，但我沒意識到是那麼隨意。”

倫敦温布爾登區的天鵝工業園，廚師們在那裏為温迪和必勝客餐廳準備食物。攝影師：卡洛塔·卡爾達納，用於彭博市場從2017年開始，黑石開始大舉收購房地產基金的物業。其總裁喬恩·格雷稱之為公司的“最高信心策略”。在220筆交易中，只有20筆是大型投資組合；其餘的規模都很小，在華爾街很少見。黑石曾經以100萬歐元的價格從都柏林的一家家族建築公司購買了一個倉庫，這是投資委員會審議過的最小的房地產交易之一。

灰色攝影師：Simon Dawson/Bloomberg黑石集團將這1,700個物業整合到自己的公司中，取名為 Mileway，這是對“最後一英里”交付的重要參考。例如，它擁有廚師為温迪和必勝客餐廳準備食物的倉庫。

隨着Mileway的發展，黑石-M7合資企業收集了更多數據，使其投資決策更加高效。例如，如果管理人員需要更換鍋爐或屋頂，他們不需要討價還價；他們已經大致知道成本是多少。他們可以在幾天內做出承諾，而不是幾周。一位參與將數百個城市倉庫出售給黑石的經紀人（要求匿名討論一位重要客户）估計，與該公司的談判可能只需要其他潛在買家時間的三分之一。競爭對手可能會措手不及。

在倫敦，一處物業展示了這家企業的運作方式。它有一個聽起來很宏偉的名字，Parkfield工業園。但當Ebbrell在2017年與來自黑石的團隊一起對其進行初步檢查時，它並不起眼。這是一組低矮的磚建築，屋頂上堆滿了石棉，附近堆滿了腳手架。

但位置理想。位於倫敦泰晤士河南部巴特西區兩條鐵路軌道之間，距離倫敦市中心的大本鐘僅3英里，可以看到辦公樓。如今，Parkfield最新的倉庫擁有一塵不染的灰色鋼牆和藍色屋頂，以及LED照明和環保鍋爐。想象一下，一個iPhone變成了一個工業空間。

咖啡連鎖店Caffè Nero在內部存放着巴西咖啡豆的袋子。它還烘烤這些咖啡豆，甜美的香氣從敞開的門中飄出。該連鎖店對這個地點如此執着，以至於投資於特殊的卡車，足夠小，可以擠過標誌着工業園區入口的低矮鐵路橋。五年前，在Parkfield，租金僅略高於每平方英尺£10（$12.45）。Blackstone現在要價超過£35。

咖啡連鎖店Caffè Nero在Parkfield工業園區內存放着巴西咖啡豆的袋子。攝影師：卡洛塔·卡爾達納（Carlotta Cardana）為彭博市場拍攝到2022年，即Blackstone開始投資城市倉庫五年後，是時候讓其最初的基金——主要是其第五和第六個歐洲基金以及第八個全球基金——從Mileway中退出了。該公司拒絕就財務細節發表評論。公開可獲得的記錄顯示，Blackstone以約160億歐元購買了這些倉庫。文件顯示，該公司通常將其房地產購買的65%資金用債務融資。如果是這樣，這些基金可能已投資了56億歐元。Blackstone表示以210億歐元出售了這些物業。這意味着在償還約104億歐元債務後，獲利50億歐元。換句話説，退出的投資者在短短五年內幾乎翻了一番。

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