香港房地產：為什麼城市的寫字樓如此空置 - 彭博社

三月份正在建設中的亨德森商業大樓。攝影師：Paul Yeung/Bloomberg香港的寫字樓，是世界上最昂貴的商業地產之一，從未如此空置。

億萬富翁李嘉誠在長江集團中心的標誌性資產大約有25%的空置率，而他在對面正在進行的最新項目，享有維多利亞港壯麗景色，只簽約了一個租户。同樣是億萬富翁的李兆基在附近建設中的彎曲玻璃亨德森大樓只有30%的出租率。租金和售價正在暴跌。

儘管從紐約到悉尼的商業地產因更多人在家工作而面臨困境，但香港面臨着一系列獨特的挑戰，這可能導致這個曾被全球投資者和本地億萬富翁追捧的市場陷入長期低迷。

隨着交易放緩和中國加強對這個金融中心的控制，西方銀行一直在縮減空間。預計會填補空缺的中國公司並沒有像預期的那樣大量吞噬空間，因為他們自己的經濟陷入困境。一系列新建築物將加劇供應過剩。

“市場面臨挑戰，”CBRE集團的Eddie Kwok表示。“價格下跌可能會放緩，但要實現反彈很困難。”

在經歷了多年的疫情封鎖和北京實施的嚴格安全措施後，香港終於找到了立足之地。寫字樓市場的低迷在這座城市中顯得格外突出，這導致了家庭的大規模外流。零售銷售正在回升，餐廳座無虛席，賭徒們再次擠滿了跑馬地賽馬場。

然而，創紀錄的1300萬平方英尺辦公空間空置。Colliers International Group Inc.的數據顯示，四月份整體甲級空置率接近15%。這比2019年高出三倍多，高於曼哈頓的12.5%和競爭對手新加坡的4.6%。

與紐約或倫敦不同，香港的房東不能將居家辦公運動歸因於下降的大部分。鑑於該市高效的地鐵系統和微小的公寓，香港人不太願意在家裏打開筆記本電腦。該市已經恢復正常工作，地鐵乘客量在三月份超過了2019年的水平，而在紐約仍然只有疫情前人數的65%。

相反，香港的房東開始失去最好的客户。隨着中美緊張局勢加劇，中國的商業環境惡化，華爾街銀行正在縮減擴張計劃。許多以中國為重點的銀行家在香港運營，香港正在為此付出代價，因為金融行業佔據了近30%的辦公空間。

摩根士丹利正在考慮裁減7%亞太投資銀行人員，此前已在去年裁減了大約50個職位，彭博社報道。摩根大通已經解僱了大約30名投資銀行家在亞洲，包括駐香港的人員。德意志銀行、渣打銀行和法國巴黎銀行要麼放棄了空間，要麼搬離核心地帶以削減成本。聯邦快遞公司正在將其亞太總部遷至新加坡。

國際金融中心攝影師：Xaume Olleros隨着全球銀行撤退，即使邊境限制解除，中國企業填補空缺的速度仍然不夠快。儘管字節跳動有限公司和中國石油化工股份有限公司等內地公司正在佔據空間，但根據仲量聯行的數據，它們在第一季度的新租賃中僅佔11%，而2017年至2019年間的平均值為15%。它們在該時期的商業地產購買中也僅佔8%，低於疫情前的19%。

與此同時，長實集團有限公司和恆基兆業地產發展有限公司等開發商繼續建造更多摩天大樓。據仲量聯行估計，未來三年市場上將至少有七百萬平方英尺的甲級空間。疫情前的年吸收率僅為一百八十萬平方英尺，因此填補新空間將需要數年時間，郭先生説。

“隨着全球公司擴張放緩，內地中國公司仍在考慮是否前來香港，吸收率肯定會打折”，他説。

長實集團，李先生的控股公司，未回覆置評請求，恆基兆業地產，億萬富翁李先生的公司，也未回覆。

辦公室市場的低迷正在抑制交易和租金。根據MSCI Real Assets的數據，第一季度的辦公室交易數量幾乎比五年平均水平減少了一半，這一降幅比美國更大。

與此同時，優質辦公室的價格從2018年的峯值下降了26%，租金比四年前下降了29%。儘管這對於仍然擁有全球最高 佔用成本的市場中的租户來説是個好消息，但對於許多支付高價建造項目的房東來説卻是一個打擊，因為這些項目現在正在投入使用。

在這個時代的跡象中，總部位於香港的私募股權公司Pamfleet現在由施羅德集團擁有，於二月以3.5億港元（4500萬美元）的價格出售了九龍的一棟商業大樓，大約與2015年支付的金額相當，並且遠低於6億港元的要價。根據仲量聯行的估計，整棟寫字樓的價值將在2023年下降5%至10%。

在經濟衰退中最大的輸家是中國的開發商，比如中國恒大集團和長江基地集團，他們在幾年前大手筆購買了標誌性物業。隨着中國內地的房地產危機沒有減輕的跡象，這些開發商可能會通過再融資或出售物業來滿足資金需求。

“香港辦公樓價格的顯著下跌和超高的空置率可能會促使更多的中國開發商通過處於困境的資產銷售以虧損的價格出售他們的物業，”彭博智庫分析師Patrick Wong和Ken Foong在一份報告中寫道。他們表示，辦公樓價格可能在今年進一步下跌，自2018年以來已經下跌超過三分之一。

疲軟的商業市場正在對房地產股票和投資信託產生影響。長實地產和恆基地產是開發商中股價今年下跌超過8%的公司，是香港主要股票指數下跌幅度的兩倍。

像李嘉誠和新鴻基地產有限公司的郭氏家族這樣的大亨們應該能夠通過他們豐富的現金和來自住宅物業和購物中心等其他收入來源來應對經濟衰退。瑞銀集團AG的分析師梁國榮表示，辦公房地產僅佔這些公司利潤的不到10%。

長江集團中心大廈。攝影師：保羅·楊/Bloomberg“對於那些現金充裕或本地大玩家來説，他們目前沒有壓力以大幅折價出售資產，”高詩娜（Rosanna Tang）在高詩娜物業顧問有限公司擔任執行董事。

即使價格下跌，全球投資者也沒有太多理由進入市場，因為前景疲軟，收益率低，一位外國私募股權公司的高管拒絕透露身份表示。香港的面貌正在發生變化，許多外籍人士離開，這使得重新激發興趣變得困難，該人士補充道。

“由於所有的地緣政治緊張局勢，香港不會有太多西方機構投資者，”瑞富物業顧問有限公司資本市場全球負責人尼爾·布魯克斯（Neil Brookes）表示。