拜登希望規範房屋評估算法以減少偏見 - 彭博社

美國副總統卡瑪拉·哈里斯在2022年3月關於聯邦房地產評估和估價公平（PAVE）報告發表講話。本月，她宣佈了幾項新的改革措施，以減少評估中的種族偏見。

攝影師：塞繆爾·科倫/Bloomberg

白宮本月公佈了幾項旨在減少白人社區房屋評估與有色人種社區之間差異的新行動步驟。

根據聯邦住房金融局的數據，黑人佔多數的社區的房屋平均價值不到 白人社區房屋價值的一半。進一步的研究發現，自2013年以來，白人社區和非白人社區房屋之間評估差距的金額幾乎翻了一番，從21.1萬美元增加到40.8萬美元。

為了縮小這些差距，副總統卡瑪拉·哈里斯宣佈的改革措施着重於針對兩個主要罪魁禍首的技術解決方案：評估師用於制定估值的方法，以及行業本身的人口統計數據。

評估方法

為了解決確定房屋價值方法中的偏見，白宮提出了一項新規則，以保護自動估值模型（AVMs）免受算法偏見的影響。 AVMs是基於計算機的評估，越來越多地取代了人工評估，其基礎理念是它們可以通過算法產生更準確和更公平的房地產評估。

邁克爾·弗拉坦託尼，抵押銀行家協會研究與行業技術高級副總裁兼首席經濟學家，在一月份的聯邦聽證會上表示，已經有一個系統可以標記出現明顯高於房屋價值自動估算的評估報告。抵押行業目前正在開發系統，用於標記低估的情況。

弗拉坦託尼表示：“雖然自動估值模型可能無法消除所有偏見和估值中的因素，但它可能改進當前的系統，潛在地減少有意識和無意識的人為偏見，這將是一個值得歡迎的進步。”

但伊利諾伊大學芝加哥分校的社會學家朱尼亞·豪威爾在聽證會上辯稱，這種算法可能只是重複已經存在的種族差異。這是因為過去和現在的房屋銷售數據受到歷史性做法的影響，比如紅線政策和種族隔離，這些做法一直在使有色人種社區的房屋價值相對於主要是白人社區的房屋被低估。

豪威爾説：“我們可以擁有世界上所有的數據 — 過去200年的每一份評估報告都可以被獲取。但如果我們仍然使用關於空間和種族的相同假設，我們將會持續延續同樣的問題。”

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聯邦政府關於防止算法偏見的新提議規定要求銀行和貸款人制定防範漏洞的措施，以防止他們的自動估值模型的使用導致種族評估差異。該提議還要求金融機構採用非歧視的質量控制標準。

“新標準要求使用AVM的金融機構採納並維護政策，以確保對其估值估計更有信心，”聯邦 房地產評估和估值公平性跨機構工作組（PAVE）執行董事梅洛迪·泰勒在接受CityLab採訪時表示。“這也將防止利益衝突，並要求行業中的一些人進行系統的隨機抽樣、測試和審查。”

全國社區再投資聯盟主席傑西·範托爾在新聞聲明中表示，新的AVM規則是“令人欣喜的消息”。

“隨着金融行業在技術的新領域嘗試強大工具，我們的政府有責任確保這些工具為公眾服務，”範托爾説。“制定這樣明智的保障措施在評估領域尤為緊迫，這個領域以其不透明、缺乏監管的業務而聞名，僅由其參與者自行監管。”

除了監管這一算法，聯邦政府還提出了新的指導方針，以便消費者可以更容易地獲得修訂或第二意見的評估，如果他們認為初始估值被低估。

行業人口統計

改革努力的另一個焦點是多樣化評估行業。根據PAVE報告，幾乎98%的行業是白人，而且大多是男性。此外，評估行業並不十分顯眼，對普通大眾的營銷很少。

這使得有色人種的年輕男性和女性很難進入這個領域，甚至意識到其中的機會。要成為一名持牌評估師，首先必須在一名持牌評估師身邊至少實習兩年，在一些州還需要大學學位。

在五月份在評估委員會面前作證時，行業的聯邦監督組織老練的評估師喬納森·米勒表示，由於大多數評估公司都是小型企業，這些要求使得招募和留住新評估師幾乎不可能。

“這種導師制度，無論時間跨度是多少，都沒有研究支持，”米勒説。“因為這對我們的生活產生了如此大的影響，從事這個職業，我希望看到這種影響以合法的方式量化。”

新白宮改革的另一個組成部分是一個全國性儀表板，顯示哪些州實施的教育和考試要求甚至比聯邦要求更嚴格。“我們呼籲各州做出適當的改變，減少那些對這個行業的不必要的障礙，”聯邦跨機構工作組的泰勒説。

“我們沒有任何數據支持更多的大學教育要求會提高房產估值的質量，”她補充道。

為了減輕評估候選人首先要擔任學徒的要求，評估行業領導者正在推出他們自己的改革：一個名為房地產評估實際應用（PAREA）的新系統，這是一個數字化的培訓實習，讓新手評估師通過虛擬技術學習這個領域，而不是跟隨另一名評估師。評估協會的總裁克雷格·斯坦利在一月的聽證會上稱PAREA是一個“改變遊戲規則的”。

“這是一種基於技術的替代方案，可以獲得所需的評估經驗，無需監督，這將有助於打開下一代評估師的大門，” Steinley説。

身兼The Appraisal Foundation董事會成員的黑人評估師Jillian White表示，這項新改革“在促進行業多樣化和縮小評估差距方面具有最大的影響力”。在多家房地產和評估公司擔任領導職務的同時，她目前經營着自己的諮詢公司，旨在在整個評估過程中為業主提供教育和支持。領導職務。

“如果你讓評估人口多樣化，一些差距將會消失，而且公眾的信任肯定會得到恢復，” White告訴CityLab。“我認為這是所有這一切的關鍵，它將會像多米諾骨牌效應一樣，其他良好的改革將在這之後出現。但如果這一點不改變，其他事情就無關緊要了，因為我不明白評估行業如何能夠在不改變人口結構的情況下從目前的公眾信任低谷中恢復過來。”

然而，國家公平住房聯盟總法律顧問摩根·威廉姆斯對PAREA的影響表示懷疑。

“我認為如果有人問我們認為PAREA是否會改變遊戲規則，我們會説不，” 威廉姆斯在五月的聯邦聽證會上説。“我們不反對PAREA，但我們收到的反饋是它的價值邊際。課程的後勤情況不明確，潛在評估師的成本以及可以使用PAREA的潛在評估師數量也不清楚。”