商業地產投資者在倫敦、紐約的大型辦公樓投資正出現問題 - 彭博社

倫敦金融城的The One Poultry大樓。

攝影師：Luke MacGregor/Bloomberg前往位於倫敦金融區No. 1 Poultry辦公樓頂部的餐廳，是親身體驗顛覆商業房地產市場的雙城記的機會。

從Coq d’Argent的視角，你可以眺望一片新摩天大樓的森林，開發商希望這些摩天大樓能帶來高額租金和更高的價格。對於下方老舊的WeWork辦公樓的韓國業主來説，未來看起來要暗淡得多。

欣賞這一景色，Kaela Fenn Smith — 曾是房地產巨頭Land Securities的高管，現任CBRE集團ESG諮詢部門的董事總經理 — 談到了正在改變辦公市場的“巨大品質飛躍”，只有“真正的甲級空間”才能滿足需求。她的評論出現在無可挑剔的環境認證成為企業租户必備條件的同時，許多人因遠程辦公革命而考慮縮減辦公空間。

倫敦市中心的第一家禽建築物，左側。攝影師：盧克·麥克格雷戈/彭博社這場“超一流” stampede 可能對那些閃閃發光的現代塔樓的所有者是一大利好，但對於像第一家禽這樣的老地方來説卻是個壞消息。在世界各地的大城市裏，這些 B 級辦公樓的所有者面臨着極其昂貴的翻新或者抑制銷售的前景。

韓國投資者，他們在這個第二層次的商業建築上進行了為期五年的狂歡，看起來尤為脆弱。據瞭解該過程的人士稱，首爾的漢亞替代資產管理公司正準備重新將家禽場地掛牌出售。據同一批人士稱，其估值為 1.25 億英鎊（1.64 億美元），比漢亞支付的價格低約三分之一。

“該資產從未”出售，該公司正在進行再融資過程，漢亞在週三通過電子郵件發表聲明稱，並補充説估值“不正確”並且“從未被引用”，但沒有進一步詳細説明。

它的不愉快經歷絕非獨一無二。從曼哈頓中城到香港和巴黎，這類物業的價格正在全球範圍內暴跌。隨着房地產已經受到超低利率結束的衝擊，許多房東和債權人將面臨嚴峻考驗。

但漢亞的困境也凸顯了更具體的一點：韓國資金在這類建築物中的普遍涉足。在新冠疫情和加息的中央銀行家們衝擊市場之前，該國的資產管理公司在近年來在海外辦公室和高風險房地產貸款上揮霍了數千億美元。

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巨型辦公樓賭局走向失敗（音頻）

據熟悉銷售流程的人士透露，在倫敦，至少有半打由韓國公司擁有的大型樓宇可供購買。大多數都在面臨折價估值的困境。

韓國加入了一系列因房地產投資失誤而蒙受損失的國家，從上世紀90年代的日本到金融危機前的愛爾蘭。“倫敦金融城的歷史是投資者到來然後離開，”房地產公司Development Securities PLC的前老闆邁克爾·馬克斯説，“有些人手指被燒傷，有些人是為了彌補在本國市場上的損失而來的。”

韓國的糟糕賭注

該國海外投資的起源相當近期。在上個十年末，受有利的匯率和比本國更高的收益率吸引，首爾的基金湧入他們希望是一座熱門樓宇寶庫。根據MSCI Real Assets的數據，2019年他們是繼美國之後歐洲商業房地產最大的外部投資者，在那一年僅進行了130億歐元（146億美元）的交易。

在2017年至2022年間，投資者以每棟樓宇超過2億歐元的價格收購了90多個歐洲物業。許多是倫敦金融城和巴黎拉德芬斯的大型樓宇。據經紀公司Savills Plc稱，這兩個金融中心的價值在過去一年中下跌超過20%。

巴黎郊外拉德芳斯商業區的辦公室工作者。攝影師：Benjamin Girette/Bloomberg韓國人喜歡長期租約給知名租户的建築，比如亞馬遜，因此他們更少關注完美的位置或綠色評級，而更擔心支付租金的人的感知質量。他們還喜歡大型場地，這在變舊後修復起來更昂貴。

為了使建築符合環保標準而不斷上升的建築成本將留下鬼樓和殭屍辦公樓，惠譽評級最近警告稱，這對老舊商業房地產將“嚴重破壞價值”，但沒有具體指出韓國資產。

“將需要大量資本支出”，因為人們正在考慮舊辦公室是否可能成為擱淺資產，也是在講述普遍情況的Fenn Smith説道。“你的建築何時會開始貶值，因為它正在脱離2050年的淨零路徑？”

不幸的時機

從財務上講，市場動盪的時機對韓國投資者來説幾乎不能再糟糕。根據國家監管機構金融監督服務提供給反對黨議員吳基亨的數據，到2025年，他們的房地產基金中有大約30萬億韓元（240億美元）將到期。這幾乎佔總額的40%，這意味着在需求暴跌時，大量商業樓宇可能即將湧入市場。

該國的資金通常投資期限為五年，低於國際平均水平，這使得難以躲避並度過經濟衰退，Savills Korea Co.的國際投資諮詢部門主管尹宰元表示。

增加壓力的是，許多用於購買房產的貸款到期之際，放貸方開始收縮並且借款成本飆升。銀行還要求房東在提供貸款之前增加額外的股本。

金融監督局正在密切監控情況，與公司進行對話，並將在本週四的會議上討論這個問題，兩名不願公開姓名的官員表示。

儘管監管機構擔心國內投資者可能面臨潛在損失，但第三名官員表示，不會出現搶提現的情況，因為韓國人通常必須等待基金清算。大多數基金由機構資金支持，這些資金不太可能恐慌，該人士補充道。

議員吳表示這種態度過於自滿：“金融當局應該徹底檢查情況並做好準備，而不是一直説風險不大。”

韓國脆弱的另一個原因是，歐洲人有時不願向該國的投資者出售，因為買家通常包括多家機構在一個財團中，知情人士表示，這使得談判變得冗長且有破裂的風險。這促使買家提供更多，有時支付10%或更高的溢價。

一位與借款人合作過幾筆交易的銀行家表示，資產管理人員中存在一種幾乎是羣體心態的渴望獲得收益。

樓中樓的痛苦

在美國和其他地方，韓國投資者大舉進軍房地產風險較高的樓中樓貸款，提供次級貸款，當估值暴跌時將首當其衝。銀行家表示，市場需求如此之高，有時他們甚至會接受低於市場的回報，有些情況下以6%的利率進行交易，而不是其他人要求的8%左右。

一些貸款賭注正在變得糟糕。

紐約時代廣場20號的Times Square Edition酒店，中心位置。攝影師：Zack DeZon/Bloomberg根據Computershare編制的報告，紐約時代廣場20號的一個陷入困境的項目向樓中樓貸款人的支付在去年12月停止。據《韓國先驅報》報道，一些債務提供方是韓國人。

在香港，韓國美林資產的一個單位正在削減對Goldin Financial Global Centre提供的超過2.4億美元樓中樓融資的價值80-100%，據當地媒體報道。美林發言人表示，他們專注於收回資金。

接管人被任命

回到倫敦，接管人已被任命為位於金絲雀碼頭加拿大廣場20號的BP石油交易部門前總部。該建築於2017年被中國長江實業收購，部分資金來自首爾的韓華資產管理的樓中樓設施。韓華拒絕置評。

由經紀公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc.）準備的一份報告，該公司正試圖為長江實業出售該物業，建議接觸一個最初的潛在買家名單，以2500萬英鎊的價格出售該建築，遠低於甚至是高級債務的價值。

公平地説，韓國基金並不是唯一在海外遭受困境的基金。一些中國企業也遇到了困難，包括金絲雀碼頭的另一次失敗。一些首爾投資者在國際房地產投注上表現不錯：韓國國家養老金服務已經變得審慎，並因此受到了回報，曾參與韓國交易的銀行家表示。

倫敦金絲雀碼頭的加拿大廣場20號。攝影師：Matt Lloyd/Bloomberg投資者也在一定程度上受到歐洲對房地產估值的保護，這種估值不考慮市場情緒。由於銷售基本上停滯不前，很少有交易可以衡量價值真正下降的程度。與此同時，通貨膨脹調整的租金增長也有所幫助。

儘管如此，機會主義者正在圍繞，準備向無法注入資本的樓宇提供昂貴的新債務。Oaktree和其他替代融資提供商已經與韓國資產管理人就提供大額貸款設施進行了談判，以便讓房東重組投資，一位熟悉討論的人士透露。Oaktree拒絕置評。

受到延長借款到期的壓力，基金正在尋求注入更多資本或邀請次級投資，而不是廉價拋售資產，Savills的Yoon表示，一些基金已經撤回了銷售。然而，越來越多的業主正在效仿“第一家禽”的做法，在去年數次失敗嘗試之後再次嘗試出售 —— 正如倫敦的拋售潮所示。

與此同時，在首爾，國內投資者對最終結果的擔憂日益加深。Oh表示：“隨着海外商業地產資產的下降，人們對困境感到非常擔憂。”