億萬富翁斯特恩利希特看到由美聯儲加息引發的“5級颶風”- 彭博社

巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）是一位億萬富翁投資者，在金融動盪時期以撿便宜貨而聞名，他正在準備下一步投資。

Starwood Capital Group董事長在美國儲蓄和貸款危機以及後來的大蕭條後收購了賤賣資產。隨着利率大幅上漲，他再次尋找機會，商業房地產價值下跌。

“我們正處於5級颶風中，”斯特恩利希特在6月接受採訪時説，這段採訪將在即將播出的Bloomberg Wealth with David Rubenstein節目中播出。 “這種情況就像一個黑暗的陰影懸掛在整個行業上，直到我們得到一些緩解或對聯邦儲備局長期做法的理解。”

斯特恩利希特：‘我們正處於5級颶風中’

擁有1150億美元資產管理規模的Starwood也不例外：它面臨着一家非上市房地產投資信託基金的贖回請求。最近，該公司未能為亞特蘭大一座寫字樓的2.125億美元抵押貸款進行再融資或償還。

這種困境不同於過去的房地產衰退，當時房地產行業的激進風險擴散到更廣泛的金融體系。根據斯特恩利希特的説法，這一次，商業房地產是聯邦儲備局試圖通過加息來穩定通脹的副作用。

現在融資更加昂貴且更難獲得。擁有浮動利率貸款的房東面臨着更高債務支付的前景。雖然在遠程辦公時代，辦公室空置率不斷上升，但對其他類型房產（公寓、倉庫、酒店）的需求目前仍然強勁。這種情況在經濟衰退中可能會發生變化。

與此同時，嚴格的信貸條件正在使開發商開始項目或重新融資現有建築變得更加複雜。在最近的一個例子中，斯特恩利希特説，斯達伍德向33家銀行申請一筆小型物業貸款，只收到了兩份報價。

放貸方也不願接管陷入困境的資產。有一次，斯達伍德試圖放棄一棟辦公樓，但放貸方反而提出重組貸款。

作為放貸方，斯達伍德也曾處於另一種情況之中。在該公司為一位計劃翻新華盛頓辦公樓的知名房東提供融資後，借款人放棄了這個項目。斯特恩利希特説，斯達伍德以比上一個業主支付的價格大幅折扣收購了這棟建築，但在需求疲軟的時候，它正在花錢租賃該物業。

整個美國的放貸方面臨着類似的挑戰，預計到2024年底，將有約1.4萬億美元的商業房地產債務到期。

“你可能會看到第二個RTC，”斯特恩利希特説，指的是負責清算上世紀80年代末和90年代初失敗的儲蓄和貸款協會資產的政府實體——清算信託公司。

巴里·斯特恩利希特攝影師：維克多·J·布魯/彭博社“你可能會看到400或500家銀行倒閉，”他説。“他們將不得不出售。這也將是一個巨大的機會。”

62歲的斯特恩利希特在RTC時代創立了自己的房地產公司，購買公寓並在18個月後以三倍的購買價格將其賣給億萬富翁薩姆·澤爾。

斯達伍德在金融危機後也達成了交易，包括與其他投資者一起以27億美元的價格從聯邦存款保險公司購買了Corus Bank的一些資產，該公司為交易提供了低成本融資以加快銷售速度。

斯特恩利希特現在看到了與此類似的情況，因為聯邦存款保險公司正尋求出售Signature Bank賬目上持有的商業房地產貸款，該銀行於三月份破產。

“政府將通過提供非常廉價的融資來支撐該投資組合的價值，”他説。

在接受彭博採訪時，斯特恩利希特討論了利率上漲和信貸收緊的影響。他還談到了他對寫字樓業主的展望，他是如何開始從事房地產的，以及投資者應該把錢放在哪裏。

要觀看斯特恩利希特的完整採訪，請在7月25日晚上9點紐約時間收看*《與大衞·魯賓斯坦一起的彭博財富》*。這次採訪是在6月28日紐約錄製的。問題和答案已經過簡化和編輯以提高清晰度。

許多人認為，由於高利率使人們更難償還貸款，房地產市場將陷入困境。我們很快就會有很多違約。您對這一觀察有何看法？

當利率上升時，任何固定收入流都會貶值。而通常，房地產是罪魁禍首。我們經常在經濟中引發災難。銀行變得過於熱心，貸款額達到成本的100%。

在這種情況下，我們真的是聯邦行動的意外後果。我們並沒有真正引起這個問題。銀行沒有過度拉伸貸款價值。目前，房地產大部分資產類別的基本面都還可以。公寓市場、工業物流市場、酒店市場——這些都處於良好狀態。

但毫無疑問，美聯儲已經做出了極端反應，試圖放緩經濟增長 - 顯然相當晚 - 這已經影響了房地產價值。房產的收益率正在上升，以反映這種更高的利率。信貸供應大幅減少。

您對美聯儲持批評態度。您認為他們提高利率過快過多。對於新冠疫情，他們應該採取什麼措施？

我對傑羅姆·鮑威爾的處境表示同情。我們必須提高利率。我們本應該更早這樣做。鮑威爾不應該採取負利率。他不應該一直到22年5月購買抵押貸款。這應該早就停止。

但當他最終停止時，他卻朝着另一個方向走去，而且速度如此之快。我在説，“只是等等。等待看看你所做的影響。”因為，就像房地產複雜體系，我們不會一夜之間爆炸。我們會在接下來的一年半內爆炸成一系列爆炸，因為貸款到期，人們無法償還。

當您公開批評美聯儲主席時，是否更難與他見面？

我實際上正在代表整個行業與他和美聯儲理事會進行交談。我們很多人，包括我們自己，在我們的貸款上設有利率上限。因此，目前我們沒有問題。

但這個上限將到期。然後，我們將不再支付1%或2%，因為我們有上限，或者4%，我們將支付8%或9%。許多資產將無法支付債務服務。因此，您將不得不與貸款人進行談判。您將不得不重寫這些貸款。這將導致嚴重的信貸緊縮。

在任何資產類別中，該國尚未調整到資本成本。但它即將到來。經濟將放緩。你可以看到數字。CEO的信心下降，消費者信心下降，零售銷售下降。服務經濟非常強勁。感覺就像最後的掙扎，然後我們會進入應該是什麼樣子的狀態 — 你期望的狀態 — 我希望這是一次輕微的衰退。我希望他能做到。那將是相當成功的執行。

有時候人們説現在最好的投資機會是負債困擾的房地產債務 — 你可以以折扣價從銀行購買債務。但你認為現在買還為時過早嗎？

你知道，我們本來要歸還一棟辦公樓。他們説，“慢着。如果你願意，我們會重組貸款。我們會把貸款減半。你把錢放在這裏。我們會把這個作為次級票據。”因為銀行不想要這些資產。他們沒有準備好持有這些資產。這不是他們的業務。

所以你開始看到一些事情。我們將看到[Signature]銀行投資組合的大交易。那將成為市場的基準。

在’07-’08年，很多人在房地產世界賺了大錢，當時他們購買了負債困擾的房地產。80年代末也是如此，當時有RTC。你看到會有基金成立來購買這些資產嗎？但你認為這些資產一兩年內不會可用？

現在你在房地產市場上有一個不尋常的情況，因為每個人都在關注收益曲線。它表明利率以後會更低。每個人都説，“你知道，堅持到’25年。堅守你的資產。”因此交易量急劇下降。

除非你今天必須出售某物，否則今天沒有人想要出售任何東西。他們認為明天會更美好。因此，在大多數情況下，每個人都在推遲任何銷售。但你所看到的是，當貸款到期且借款人無法支付當前的債務服務時。必須有所作為。不幸的是，我們也是貸款人。

未來我們會改變辦公樓的真正價值評估方式嗎？因為租户不會再需要那麼多空間？或者你認為最終租户會回來，員工也會回來嗎？

在家辦公的現象是美國的現象。如果你去英國或德國，租金上漲，德國頂級房地產市場的空置率 —— 柏林、法蘭克福、慕尼黑、漢堡 —— 都低於5%。人們已經回到辦公室了。你和我去中東，他們也是滿的。我們在亞洲有辦公室，它們也是滿的。所以這是一個美國的情況。

在美國你有兩個市場。好的建築將保持出租，我猜租金率會相當不錯。而B和C級的物業將會變成 —— 也許是麥田之類的東西。會非常漂亮。在紐約市我們將會有所有這些小型中間區域公園，因為那些建築將沒有其他用途。

關於辦公室的另一件事是人工智能。人工智能將影響一些一直是辦公空間大量使用者的行業。因此，在投資方程中，這是一個很大的問號。

假設我是一個普通人。作為房地產投資者，我應該把錢投在哪裏？

高利率正在抑制建造的單户住宅單位數量，因此現在你會發現住宅越來越稀缺。考慮到建築成本，整個住宅綜合體 —— 包括出租的獨棟住宅、多户住宅、住房市場，甚至住宅用地 —— 我認為它們在今天是有趣的投資機會。

現在投資房地產信託基金對人們來説是一件好事嗎？

我認為房地產在任何個人的資產負債表中都有一席之地。在大流行期間，我們籌集了一筆特殊情況基金，併購買了15家房地產信託公司的股票，一度漲了70%。我們將再次這樣做。如果你從長期來看，其中一些是好公司，只是處在錯誤的利率環境下。我甚至不會説它們的資產負債表有問題，但它們實在不受青睞。市場上有一些真正的好買點。所以如果你足夠聰明，你可以購買一些公共房地產信託基金。

普通房地產信託基金投資者可以期待什麼樣的回報？

在抵押貸款房地產信託基金方面，Starwood Property Trust，我們支付10%的股息。所以你可以得到這個股息以及股票的任何升值，而且該股目前交易價格低於賬面價值。它通常是高於賬面價值交易的。它曾經以1.23倍的價格交易，現在是0.9倍。所以如果它恢復，你將獲得15%的回報。我們在過去10年平均年回報率為11.3%。

為什麼有人想要從事房地產行業？為什麼這是一個好的行業？

你必須找到利基市場，在房地產中有很多利基市場。而且這是非常微觀的，一塊一塊地。如果今天我沒有我的公司，我能否在像紐約這樣的城市購買並重新裝修公寓和住房。我可以通過這樣做賺錢。我有一個朋友的朋友買了300套房子。他把客廳改成卧室，全部放在Airbnb上。他賺了一大筆錢，並將Airbnb作為他的分銷渠道。這是一個巨大的產業。總是有事情可以做。

你在職業生涯的大部分時間都在美國東北部。你在康涅狄克長大，出生在長島。但你選擇搬到了邁阿密。幾年前為什麼這樣做？搬到邁阿密有沒有後悔？

嗯，我媽媽在那邊。而且我離婚了。這是一個原因。改變你的生活，重新開始。這樣做顯然有税收優惠。當時我出售了我公司的一部分股權。我當時在康涅狄克。我在格林威治，我們的總部在那裏。我看了一下我在正常年份的旅行日曆，我只有大約三分之一的時間在家。所以我認為搬家並把那裏作為我的運營基地不會那麼困難。結果我正好抓住了這個機會。

我是邁阿密的早期定居者。你知道，那裏的房價可能翻了兩三倍。我應該把我所有的錢都投在房子上。我會擁有全球表現最好的房地產基金。

如果你媽媽來找你，説：“我有10萬美元。我需要把它投資在哪裏？你會説在哪裏，房地產嗎？

今天如果你看我的投資組合，我有一大筆以前從未有過的現金，因為我把這筆錢存入銀行得到了5%的利息。很快我將開始投資這筆資金，當我看到美聯儲政策開始變化時。當美聯儲基本告訴你他們已經完成時，我認為房地產將會受到很強烈的支持。

此外，我會把一部分資金投資到海外。我會投資一些沒有美國赤字的國家，併為我的投資增加一些多樣性。