房地產市場停滯不前，低抵押貸款利率的房主選擇留在原地 - 彭博社

在美國，要找到一套價格合適的住房購買從未如此具有挑戰性。

高房價、關鍵房源短缺以及抵押貸款利率已經比僅僅幾年前的歷史最低水平翻了一番，這些因素迫使無數美國人推遲他們的下一步行動和其他重大人生決策。

住房市場陷入僵局的部分原因是買家和房主利用歷史低利率購買房屋或重新貸款，鎖定更低的借款成本。根據 Redfin Corp. 六月的一份 報告，超過九成的美國有抵押貸款的房主 — 或者 4610 萬人 — 的利率低於 6%。

這些低利率對許多房主來説是一份經濟上的禮物，是一種少數人不想放棄的好處。但對一些房主來説，情況讓他們感到困境。一個家庭依然住在他們已經長大到無法容納的房子裏。一個單身媽媽被困在一處昂貴的需要翻修的房子裏。一個空巢老人在她喜愛的社區裏縮小住房的夢想正在消失。

這些困境正在全國範圍內上演，此時房產價值飆升，借款成本上升，現有房屋庫存量比四年前疫情購房狂潮之前減少了一半。

美國現有住房庫存下滑

房源供應量比四年前減少了一半

來源：全國房地產經紀人協會/彭博社

建築商 正在急於增加生產，但僅靠這一點無法彌補供需缺口。歷史上一直推動市場發展的一個羣體卻大多缺席：願意出售的房主。

“我認為人們忘記了絕大多數賣家也同時在嘗試購買房產，” Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾·哈爾説。“當買家面臨困難時，也會阻礙銷售庫存。”

在市場中沒有正常的輪換，潛在的買家和賣家都陷入了 停滯不前 的狀態。抵押貸款利率是市場停滯的主要原因。隨着抵押貸款利率面臨更大的上行壓力，市場的僵局不太可能很快得到顯著緩解。美聯儲週三將其基準利率提高到22年來的最高水平，並 取消了 對經濟衰退的預測。

庫存挑戰也已持續數月。Realtor.com的數據顯示，將房產掛牌出售的業主數量在6月份同比下降了26%。

許多選擇留在原地的人是在30年貸款成本約為3%左右時進行了再融資的房主。現在搬家併購買新房，而利率接近7%，意味着要獲得更昂貴的貸款。即使一筆交易會帶來鉅額利潤，如果可供搬入的房產價格超出了承受範圍，放手卻不會在財務上合理。

在計劃在未來三年內出售的美國房主中，67%願意等待抵押貸款利率下降，根據Credit Karma最近的 調查。千禧一代最有可能表示他們會暫緩搬家。

“千禧一代，特別是在2008年經歷了大規模裁員，並目睹了房地產泡沫的破裂，”信用卡瑪的房屋和抵押貸款總經理Aniva Hinduja説道。“他們變得謹慎，因為他們明白做出好的和壞的房屋決策的重要性。他們在推遲這些決定，為此在孩子、關係和個人生活方面做出了巨大的犧牲。”

以下是一些被困在房地產市場停滯中的人的故事。

沒有空間可以成長

Daniel Hart和他的妻子於2019年搬到了舊金山灣區的Redwood City，他們愛上了山丘上的一棟1960年代的房子。

Daniel和Adrienne Hart在Redwood City的家中。攝影師：Michaela Vatcheva/Bloomberg這棟四卧室、2000平方英尺（186平方米）的房產現在價值220萬美元，足夠大。但現在，夫婦的兩個孩子即將上學，家庭需要更多空間。“他們有點長大到空間之外了，”Hart説。“我們還有年邁的父母想要來訪。”

儘管該地區的市場在經歷了多年的激烈競標戰後變得更加平靜，但房屋仍然價格昂貴，較高的抵押貸款利率正在削弱家庭的購買力。Hart説，這對夫婦很難放棄他們目前的2.95%貸款，他是一家大型科技公司的高級經理，現年44歲。

“我們有着穩固的職業和良好的收入，”他説。“但舊金山灣區的成本是天文數字。”

哈特一家在雷德伍德城的家。攝影師：邁克拉·瓦切娃/彭博社適合的房子——更寬敞，位於擁有優質學校的社區，並且價格合理到足以保持財務儲備——在陽光帶州數千英里之外。哈特表示，他和妻子的預算，妻子是一家科技公司的顧問，將很難在灣區與兩個孩子交換，據一項研究估計，在灣區撫養一個孩子每年需要超過35,000美元。研究顯示。

“我們在這裏看的房子的價格不符合我們的需求，”哈特説。

被困在昂貴的翻修房屋中

懷孕八個月，數百英里之外的佐治亞州，瑪德琳·馬查多急於搬回佛羅里達坦帕市附近的家人身邊——而且要快。2020年7月，她以36.5萬美元買下了一棟三卧室的翻修房，儘管檢查結果顯示存在一長串問題，她還是迅速成交。

瑪德琳·馬查多在坦帕的家中。攝影師：托馬斯·西蒙內蒂/彭博社以2.75%的抵押貸款利率，每月支付2700美元，這位職業教練認為自己撿了個便宜，這棟房子配有游泳池和整個房子都是法式門，以充分利用佛羅里達的陽光。但在高收入的遠程工作者使坦帕成為一座疫情繁榮的城市後，她的房產價值飆升至62萬美元，她的税費和保險費也隨之上漲。突然間，這位單身母親的每月住房成本達到3400美元。這還不包括她因更換上世紀60年代的家電和修復舊漏水管道而產生的8萬美元賬單。作為租户，她習慣於房東負責維修。

“當家裏出了問題，你就得自己承擔責任，”34歲的馬查多説。“而且總是有東西壞。”

馬查多一直在為意外維修花錢。攝影師：托馬斯·西蒙內蒂/彭博社她説，房屋的資產將幫助馬查多和她的女兒在未來建立更好的生活。但是，撫養一個3歲的孩子並跟上一系列房屋項目的壓力經常讓她想要放棄這個地方。

“我被困住了，”她説。“如果我想賣房子回去租房，租金太貴了，這是沒有意義的。”

以“教師的薪水”搬家

離婚後，唯一能夠在田納西州科温頓以教師的薪水買得起自己的房子的方法是通過一個聯邦補助計劃，允許申請人無需付款。2013年，她以約11.5萬美元買下了一座中世紀現代牧場。

在福特汽車公司宣佈計劃建立一家電動汽車工廠後，該地區的房價飆升，沃恩的房子最近被評估為超過她購買價格的兩倍。一次再融資將她最初的3%抵押貸款降至2%，但她的保險費和税收上漲，使她的總月供達到了1110美元。起初只有750美元 — “就像凱莉·布拉德肖在紐約的房租一樣，”她説。

凱瑟琳·沃恩在科温頓的家中。攝影師：露西·加勒特/彭博社除了成本上漲之外，43歲的沃恩表示，她看到州內的政治氣候在LGBTQ問題和其他事項上向右傾斜，這對她在教室工作和撫養與新丈夫共同育有的小兒子都有影響。他們在新墨西哥、紐約和加利福尼亞等更自由主義的地方四處尋找。

“我們試圖用教師的薪水搬家，”她説，但是沒有低於40萬美元的房子可供選擇，他們的月供至少會翻三倍。

“我是一名經歷過兩次金融危機的千禧一代，對增加債務持謹慎態度，”沃恩説。“我們在等待利率下降，以及市場上有更多的房屋出售。”

沒有縮小規模的地方

位於明尼阿波利斯郊區一英畝綠地上的多層住宅是迪昂·拉巴斯和她丈夫1989年13萬美元購買的，是撫養三個孩子的理想之地。但是隨着孩子們“離巢”，64歲的拉巴斯説，這太大了。她想要縮小規模到一個單層住宅——比她現在擁有的1700平方英尺更小，但足夠寬敞，可以在假期時招待孩子和孫子。理想情況下，它會位於同一個社區，這樣這位公立學校管理人員可以繼續與多年的朋友、家人和醫生保持親近。

她目前的房子已經付清，自她居住以來升值了三倍以上——這可能會給她一筆可觀的資金用於新購房。但是隨着其他空巢老人也在尋找同樣的事物，選擇很少。而且距離退休只有一兩年的時間，她不願意承擔抵押貸款。“那也許是一個白日夢，”她説。“我發現的可能更昂貴，更像我想要的投資。”

LaBathe現在正在接受對退休生活的不同願景。她知道，如果她想搬家，就需要將搜索範圍擴大到社區之外。 “當你的家充滿了撫養家庭的回憶時，你希望能夠將這些回憶帶入下一個家，”她説。“我不知道這是否現實。”