夏威夷建設更多住房的計劃可能成為全國典範 - 彭博社

夏威夷凱盧阿灣的沿海開發。這些島嶼面臨着嚴重的可負擔房屋短缺問題。

攝影師：喬治·羅斯/蓋蒂圖片社北美7月17日，夏威夷州長喬希·格林宣佈了一系列緊急措施，以應對該州日益加劇的住房短缺問題。這一不那麼引人注目的名為“與住房有關的緊急宣言”任命了一位專門的住房專員，並清除了發展中的一系列監管障礙，目標是到2025年建造5萬套新房。如果成功，這可能為全國各州住房緊縮的首席執行官提供一個模板。

夏威夷的住房危機規模令人震驚，即使對加利福尼亞人來説也是如此：瓦胡島的房屋中位價格最近超過了100萬美元，使中產家庭無法擁有自己的住房。在鄰近的茂宜島情況更糟，超過一半的家庭承受租金負擔，將超過三分之一的收入用於支付租金。夏威夷許多地區現在面臨招募教師和校車司機等基本工作者的困難。

危機最嚴重的是夏威夷土著夏威夷人，近年來，他們在被迫無家可歸或離開該州的人羣中佔比過高。截至2021年，更多的夏威夷土著夏威夷人生活在美國本土而不是夏威夷，這種倒置是由於島上的高昂生活成本引起的。遷移規模之大，以至於長期以來一直是夏威夷人流入的熱門目的地的拉斯維加斯，贏得了一個新的綽號：第九島。

很容易看出為什麼夏威夷的住房格局是一個具有挑戰性的問題。在崎嶇的火山地貌中，可開發的土地稀缺。該州近一半的400萬英畝土地被指定為保護用地，聯邦政府擁有島嶼的五分之一多一點。州內約一半的土地被指定為保護用地，聯邦政府擁有島嶼的五分之一多一點。

然而，檀香山和卡胡盧等城市的大片區域仍然以低密度分區和購物中心定義。夏威夷可以輕鬆滿足其住房需求，而不會破壞自然地區。事實上，儘管俄勒岡州和加利福尼亞州備受讚譽，但夏威夷自上世紀80年代以來一直是填充領域的領導者，允許在全州範圍內建造次要“家庭單位”。

一些懷疑論者指出關於空置房屋或外國買家的陰謀，作為解釋該州當前嚴重的負擔能力危機的原因，但夏威夷大學的研究人員最近得出結論，真正的罪魁禍首是夏威夷異常繁瑣的土地利用法規。在夏威夷獲得許可需要的時間是全國平均水平的三倍，導致房價上漲高達$325,000。

夏威夷規劃的顯著特徵是州政府發揮的中心作用。與大多數美國州不同，在那裏分區和許可主要是地方事務，建造住房在夏威夷意味着需要獲得各級政府各種機構的批准。更糟糕的是，這些審查通常是酌情性的，這意味着機構可以 — 也經常這樣做 — 在受到NIMBY反對的壓力下否決其他方面合規的項目。

該命令可能為州長如何應對迅速走向全國的住房危機樹立了一個新模式。

州長的緊急命令旨在改變這一切：它成立了超越障礙建設工作組，由一名主要住房官員領導，並負責在整個州範圍內實現許可的集中和簡化。涉及該過程的州政府機構被要求優先考慮和協調，各縣有權自由化而無需州政府許可。

最重要的是，該命令加快了保護和環境審查程序，這兩個障礙經常被用來拒絕或延遲項目，原因與保護或環境關係不大（這對像加利福尼亞州這樣的讀者來説並不陌生）。據估計，已經在進行中的約34,000套住房很快就能從這些變化中受益。

這對於首任州長來説是一個大膽的策略，贏得了參議院住房主席Stanley Chang以及像未來夏威夷住房和夏威夷YIMBY等住房倡導團體的讚揚。

但成功並非毫無保證。緊急命令的許多要素在以前的立法會議上失敗了，而且隨着命令在一年後到期，夏威夷立法機構將需要將自由化改革變為永久性。夏威夷Sierra Club的主任是住房工作組的成員，該組織對該命令提出了質疑，而傳統的新開發反對者已經開始動員。

這絕不是夏威夷關於住房政策的唯一爭論。在夏威夷立法機構，立法者們已經提出了相互競爭的法案，要麼加強，要麼削弱2006年的第201H-38條，該法旨在類似地簡化住房許可。

但如果成功，該命令可能會制定出一個新的模式，指導州長們如何應對迅速蔓延的住房危機全國範圍內的問題。“整個‘是的，在我家後院’，或YIMBY，全國運動將有一個新的標杆要達到，”張參議員在新聞發佈會上透露，委婉地指出像紐約和加利福尼亞這樣的州，加文·紐森州長一直不願處理環境審查改革等問題。

如果天堂能找到應對其住房可負擔性問題的方法，那麼你們州有什麼藉口呢？

M.諾蘭·格雷是加利福尼亞YIMBY的研究主任，也是《任意劃線：分區是如何破壞美國城市的，以及如何修復它》的作者。