五年後中國的房地產市場會是什麼樣子——彭博社

插圖：George Wylesol for Bloomberg Businessweek中國政府對房地產行業的多年打壓終於結束了。7月24日最新政治局會議後的官方聲明中沒有包括習近平主席的口頭禪“住房是用來住的，不是用來炒的”。政府呼籲採取措施鼓勵購房，並穩定房地產市場。

是時候了。房地產行業佔中國經濟約四分之一，經歷了一輪因解除新冠封鎖而短暫反彈後又陷入衰退。消費者在節衣縮食。開工量在下降。陷入困境的開發商再次違約。

現在習近平鬆口了，中國房地產低谷的最糟時期可能已經過去。當政府決定提供支持時，該行業幾乎肯定會停止下滑。因此，現在是時候思考中國未來5到10年會穩定下來的住房市場會是什麼樣子。

首先，希望通過降低抵押貸款利率或首付要求來刺激首次購房或升級的人可能會感到失望。在大城市，租房通常比每月還貸款更便宜。購房的最大動機一直是希望房價上漲，但調查顯示人們對價值持悲觀態度。

其次，中央政治局的公報顯示，中國的住房政策將實現分權化，由城市官員決定諸如購房限制和最高貸款價值比等事項。這意味着開發商可能會在地理上收縮。中國恒大集團和其他公司數十年來擴張，希望實現某種太大而不能倒的地位。

這種計算結果很糟糕。中國的房地產市場嚴重依賴預售模式，購房者通常在竣工前18個月至兩年購買公寓。購房者的首付款和銀行的按揭款項被匯入一個監管賬户。開發商可以在施工開始後獲得這筆資金。今年，預售款項佔開發商總資金來源的約20%。

兩年前房地產市場出現問題，開發商開始違約時，地方政府開始特別謹慎地監視這些監管賬户，不願以正常速度釋放資金。他們為什麼要這樣做呢？這些開發商不是本地企業，城市官員將對未完成的項目負責。

因此，可能的未來是：開發商將集中精力在他們的本地區，他們為當地政府貢獻資金，希望在困難時期，地方官員可能更願意提供幫助。購房者將保持謹慎，繁榮和蕭條將減少，對金融系統的風險也將降低。中國的房地產市場將變得乏味，但也許更好。