城市不斷嘗試並失敗地試圖監管Airbnb（納斯達克股票代碼：ABNB）- 彭博社

一個遊客在西班牙巴塞羅那的巴塞羅內塔區推着行李，時間是2021年6月5日星期六。

攝影師：Angel Garcia/Bloomberg自Airbnb公司推出以來，全球短期住宿租賃市場蓬勃發展已近15年，但似乎還沒有哪個城市找到了正確的監管模式。但這絕對不是因為缺乏嘗試。

擔心長期租賃住房被轉向旅遊市場，各國政府進行了一系列規定的實驗。達拉斯已經禁止在某些居住社區內的度假物業，巴塞羅那禁止所有私人住宅的短期房間租賃，而舊金山和西雅圖限制主人能夠列出的物業數量。其他城市規定一年內物業可出租的最長天數（倫敦為90天，巴黎為120天），或規定物業必須出租的最短天數（檀香山的客人必須至少預訂90天；新加坡要求至少六個月）。許多城市堅持主人實際居住在物業內（如紐約市、温哥華和東京）。

所有這些方法都受到同樣根本的恐懼驅使：如果不加以控制，像Airbnb、TripAdvisor、VRBO和Flipkey這樣的家庭分享網站會推高租金，驅逐現有居民，並在熱門地區製造混亂。根據2019年的一項研究，經濟政策研究所得出結論，這些擔憂是真實的，這些服務帶來的旅遊收入被長期租賃市場的萎縮和酒店税收的下降所抵消。權衡。

隨着疫情後旅行模式的迴歸，各個城市正在實施一系列旨在控制這些成本的新規定。但這些工具和規則的有效性在許多城市受到質疑，這些城市正在努力克服執法挑戰，並擊敗那些決心繞過規則的出租物業所有者。

家中的酒店

以哥本哈根為例。丹麥在2018年禁止全職Airbnb，在哥本哈根將物業租賃限制在每年70晚。但在像首都時尚的、曾經是工人階級的Nørrebro區這樣的地方，居民表示短期租客已經接管了這些地方。

“我的建築現在一半是酒店，”H説，他住在這個街區的一座老工人公寓裏，並因擔心遭到房東報復而要求匿名。H説，建築的業主一直在把公寓改建成Airbnb，但租户們沒有抱怨，因為他們的名字可能會被公開。H説：“向當局指出非法的Airbnb會讓他知道我的參與，我的生活會變成地獄。”

隨着社區進一步向旅遊業轉變，H 正在尋求退出：“我已經不想再戰鬥了。讓家庭中有酒店吧。”

哥本哈根的諾勒布羅區現在受到遊客的歡迎。攝影師：Stefano Guidi/Getty Images 歐洲愛彼迎堅稱，最新的監管浪潮並不反映該公司不願意與地方政府合作。

“愛彼迎是城市的良好合作伙伴，我們一直致力於歡迎監管，”愛彼迎全球政策總監西奧·耶丁斯基（Theo Yedinksy）在接受彭博城市實驗室採訪時表示。“我們已經與全球1000多個政府合作，制定了明確、公平的短期租賃規則。”

特別是，該公司引用了2020年推出的城市門户數據工具作為其合作承諾的證據。該儀表板允許地方政府訪問有關訪客和房東的某些信息，跟蹤租賃對當地住房市場的影響，並幫助政府制定相應的規定。它還可以提供違反規定的房源的大致位置，但不是確切位置，有助於檢測。到目前為止，已有350多個城市和旅遊機構註冊。耶丁斯基表示，全球前200個主要市場中約80% 都有某種形式的規定。

巴塞羅那、柏林的戰鬥

然而，監管租賃平台的房東仍然是一個無休止的挑戰。

2021年，紐約市禁止未在單位內的主人在Airbnb上出租不到30晚的空間，但直到7月該法律都沒有得到執行；Airbnb正在法庭上就這些規定進行爭論，理由是它們與聯邦法律相沖突，並且對主人來説太難以遵守。與此同時，鄰近單位的居民抱怨鄰居違規行為後，報告稱他們自己隨後被驅逐。

魁北克現在擁有全球最嚴格的短期租賃政策之一，要求主人在省政府登記，否則將面臨10000加元（7500美元）的罰款。但最近的一起悲劇暴露了法律的侷限性。蒙特利爾一座19世紀的建築發生火災，造成七人死亡，其中六人住在未經許可的Airbnb上。根據蒙特利爾租户團體RCLALQ的説法，該市幾乎沒有監管其短期租賃市場：在2月份發佈的3萬個Airbnb房源中，幾乎80%要麼沒有正式登記，要麼使用虛假號碼。

在柏林，官員最近放寬了無法執行的規定。2016年，該市禁止在公寓上進行短期租賃（但不包括單獨的房間），希望將房產重新歸還給長期租賃市場，並緩解曾經價格適中的德國首都的住房緊縮。但是，Airbnb和競爭對手網站拒絕分享特定主人的數據，這使得無法判斷誰在違法，而且在幾次情況中，法院支持公司，而不是支持短期租賃的合法性，這讓監管者處於依賴告密者追蹤違規者的尷尬境地。

柏林普倫茨勞貝格區的公寓樓。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg因此，柏林修改了其規定。今天，Airbnb的房東必須在市內註冊，房源現在包含註冊號碼或房東的地址 — 這些細節的準確性並非自動可驗證，但可能仍然減少違規行為。作為回報，當地居民可以無限期地出租他們的主要住所，以及每年最多可以出租90天的第二住所。罰款的最高限額提高到超過€600,000（$659,000）。租房單位仍然很容易找到：截至6月底，據 Inside Airbnb 報告，有12,473套住房可供出租。

很少有城市像巴塞羅那一樣投入了大量資源來監管短期租賃平台。在該公司2009年首次亮相和2014年之間，當時湧入大量吵鬧的遊客和一起涉及 三名裸體意大利遊客 的事件引發了全市範圍的抗議，加泰羅尼亞首府的Airbnb數量激增至20,000。2015年，Ada Colau市長以反Airbnb的平台當選，該市成為 歐洲唯一一座禁止出租單間客房的主要城市。2011年啓動的許可制度要求公司在所有房源上顯示許可號碼 — 這是在法院對Airbnb和HomeAway處以 €600,000 罰款後達成的協議。巴塞羅那每年還撥款200萬歐元以確保房東遵守規定。

儘管如此，這座城市仍然在努力控制市場。Airbnb內部估計，截至6月底，該市列出的15,655個Airbnb房源中有30%是非法的，因為它們使用虛假許可證號碼發佈。另外25%的房東聲稱他們不需要許可證，儘管Airbnb並不要求提供證據。

執法差距

倫敦北部的卡姆登區是一個案例，該區的範圍覆蓋了城市中心的一部分，説明為什麼許多市政當局仍然覺得他們缺乏解決這個問題所需的工具和信息。

2020年，該區部署了一種新武器來監控短期租賃：來自巴塞羅那的公司Talk and Code的軟件，該軟件從所有在線平台上抓取公共信息 — 而不像Airbnb的城市門户只監控該公司的房源 — 以確定有多少房源違反了倫敦每年90天的上限。結果驚人。2019年，短租平台上有7,100個單位房源，該軟件估計有48%超過了限制。在一個住房嚴重短缺的區域，超過3,400套住房有可能被轉移到全職租賃市場之外。如果這種模式在整個倫敦重複發生 — 僅Airbnb就提供了80,000多個整套單位的短租 — 一箇中等規模的城市的住房可能會流失給全職租客。

卡姆登的上訴和執法經理伊麗莎白·博蒙特表示，房東有多種方法來掩蓋他們的行蹤。

倫敦卡姆登高街上的零售單位上方的住宅公寓。該社區受遊客歡迎，導致短期租賃激增。攝影師：Hollie Adams/Bloomberg“房東可以將一處房產分割成多個地點，”她説。“他們可以為同一處房產提交多個列表，只需更改描述以掩蓋。他們可以在每個廣告中使用不同的照片和角度。我們曾看到有人在同一套公寓中列出單獨的房間，因為這樣看起來就像是一個人的家，而實際上他們是在出租所有房間。我們還看到有人在兩個不同的地點列出同一套公寓，這樣他們就説一處房產在威斯敏斯特，而實際上在卡姆登。”

找到違規單位的地址也可能很費力；在所有短租平台中，只有Booking.com要求在每個列表中發佈地址。Airbnb曾表示，披露一些數據可能會與歐盟數據隱私法衝突，比如具有里程碑意義的《通用數據保護條例》。

“雖然我們現在擁有大量數據顯示出租的房產，但我們沒有它們的地址，”Beaumont説。“僅憑照片或粗略地理位置來準確確定房產的位置對執法人員來説非常耗時。我們每年都會花一些時間尋找房產併發出通知，但這需要大量資源。而平台不願提供信息，這就是為什麼我們不得不支付Talk and Code來協助我們。”

從家庭租賃網站獲取的數據也不足以起訴。“我們需要確鑿的證據 — 比如一年內有90條評論，顯示他們已經超過了限制，但通常人們可以限制他們可能接受的房產評論數量，試圖表明它沒有被使用得太多，” 柏蒙特説。“或者他們可以向我們提供一份租賃協議的複印件，這非常容易打出來。”

此外，直到3月之前，任何房源都不能被調查，因為這是一年中限制可以被超過的最早時間點，而每到新年，每個房源都會被清零。因此，法律的實施仍然邊緣化。到目前為止，卡姆登市議會只發布了20份執法通知 — 一份官方警告，暫時禁止房東出租公寓 — 針對違規主人。只有違反這些通知之一才會被罰款2萬英鎊（25600美元）。迄今為止，還沒有一位卡姆登的房東被要求支付這樣的罰款。

解決僵局

即使遵守規則的房東最終也可能通過結合短期和中期住宿來使他們的房產遠離長期租賃市場。像Houst這樣的託管公司為主人提供建議，如何利用繁忙的旅遊季節進行更高報酬的短期租賃，然後在其餘時間裏用幾個月的長租填滿他們的房產，這些長租沒有年度上限。這樣的策略可能不違法，但它們仍然成功地擠佔了住房供應。

隨着僵局的持續，雙方都在調整他們的策略。 城市希望隨着與當局分享的數據量和性質的擴大，執行規定可能會變得更容易。 Airbnb還表示支持引入更多關於數據共享和税收透明度的協調規則，這一進程正在歐盟中進行。

地方立法者也在制定規則方面變得更加複雜。 例如，今年7月，西班牙的加泰羅尼亞地區宣佈了新的法規，取消了中期租金的租金控制豁免中期租賃，這將使房東更難在短期和中期租户之間輪換。

但如果歷史是任何指導，房東們將會找到適應的方法。 在權衡短期租賃的好處與更廣泛成本之間時，似乎還沒有哪個城市完全破解了這個問題。