房地產貸款如此不受歡迎，以至於銀行想要擺脱它們 - 彭博社

尋求出售商業地產貸款的銀行正面臨市場乾涸的局面，幾乎沒有簡單退出的選擇。

包括高盛集團和摩根大通在內的放貸方最近幾個月一直在嘗試出售以辦公樓、酒店甚至公寓為抵押的債務，但許多人發現，在商業房地產引發關注的情況下，整理貸款賬本並不容易。

今年借貸成本上升使商業房地產成為經濟中受衝擊最嚴重的領域之一。房地產銷售，特別是辦公樓，已經減緩到了極低水平，使房東和放貸方几乎無法確定某些資產的價值。在交易缺乏的情況下，利益相關者正在密切關注貸款出售市場，看銀行最終能以什麼價格出售一些貸款。

銀行一直渴望出售他們能出售的貸款，有時是為了增加流動性或避免在貸款到期需要再融資時可能出現的複雜情況。根據投資銀行SOLIC Capital的總裁格雷戈裏·哈古德（Gregory Hagood）的説法，對於一些放貸方來説，略微降低價格可能比冒着放貸方不得不收回抵押品並最終陷入困境的風險更好。

“即使今天大多數這些貸款都是履行中的，他們正試圖在進入再融資週期時通過以折扣出售貸款來減少風險敞口，”哈古德説。“很多銀行會説，‘我寧願在這裏受損，也不願在收回抵押品並在之後處理資產時受損。’”

房地產價值在過去一年受到壓力

辦公室等資產的房地產價格最近急劇下跌

來源：Green Street

高盛和摩根大通，以及包括Capital One Financial Corp.和M&T Bank Corp.在內的其他銀行，最近尋求出售房地產債務，尋求買家進行一次性銷售和貸款組合交易，據知情人士透露，他們要求不透露身份以保護隱私信息。

儘管銀行面臨減少商業房地產風險的壓力，但陷入困境的貸款銷售仍然相對罕見。許多銀行選擇更長時間地持有債務，並與不同的借款人解決問題。

達到數字

由於銷售數量很少，很難準確確定貸款價值。此外，一些賣家對他們願意接受的出價變得更加謹慎，特別是在今年早些時候發生了一系列銀行倒閉之後。根據Madison Realty Capital的聯合創始人Josh Zegen的説法，價格太低可能會嚇跑投資者，並引發對金融機構健康狀況的擔憂。

“一些銀行已經在辦公室貸款市場上進行了測試，但他們無法達到預期的數字，” Zegen説。“買賣雙方之間存在太大的報價差距，實際上沒有什麼可談的，因為同意較低的定價將使這些銀行更加資不抵債。”

考慮到銀行對接受價格過低的謹慎態度，一些放貸人選擇通過其他方式吸引買家。賣方融資已成為一種選擇，即賣方幫助貸款買家融資購買。

辦公樓相關的債務變得特別具有挑戰性 — 過去12個月中價值暴跌最多的物業類型。裁員和遠程辦公的增加導致主要城市出現空置率創紀錄的情況，而較高的借款成本使融資變得更加困難。

閲讀更多： 美國要求貸款人幫助面對商業房地產壓力的公司

“我們還不知道租户需求最終會如何，缺乏這方面的信息，市場就無法穩定，”總部位於紐約的房地產投資公司Fisher Brothers的合夥人温斯頓·費舍爾説。“我們是一個合同收入業務。如果你不知道合同收入會穩定在哪個水平，那麼如何對其進行估值呢？”

貸款購物

據知情人士透露，Capital One一直在努力擺脱一大筆集中在三州地區（包括紐約部分地區）的辦公樓債務組合。

Capital One首席財務官安德魯·楊（Andrew Young）在7月告訴投資者，該銀行已將大約9億美元的辦公樓貸款從其投資組合中轉移到“待售”指定，以尋求擺脱這些債務。

今年早些時候，韋伯斯特金融公司出售了一個價值8000萬美元的辦公樓和混合用途物業組合，位於康涅狄克州、新澤西州和紐約。

彭博社在7月報道，摩根大通正在考慮出售一筆價值3.5億美元的貸款，該貸款以曼哈頓的滙豐大廈作為抵押。該銀行已接觸潛在買家，以全價出售該貸款，並提供低於市場利率的融資。

Capital One和JPMorgan的發言人拒絕置評。

銀行還試圖出售除辦公室以外的其他類型房地產的債務，比如公寓或酒店。根據房地產分析公司Green Street的數據，過去12個月至7月，公寓價值下降了16%，而辦公室的下降幅度為27%，這些房產類型的定價保持得更好。酒店價格在同一時期內保持不變。

據知情人士透露，高盛已經試圖擺脱酒店和公寓貸款，這些知情人士要求不透露身份以保護隱私。與此同時，據這些知情人士稱，M&T也在市場上推出了一項酒店貸款。

高盛和M&T的發言人拒絕置評。

已經為貸款組合找到買家的放貸人利用這些交易來幫助增強銀行業整體壓力加大時的流動性。例如，PacWest Bancorp一直在出售建築貸款和其他房地產債務。

根據Jones Lang LaSalle Inc.資本市場集團的高級董事Will Sledge的説法，由於最近的高利率貸款更具盈利性，銀行越來越傾向於擺脱低收益、高維護成本的“死錢”貸款，這些貸款的回報前景有限。

“流動性是一種寶貴的財產，”Sledge説。

業界正密切關注一項由經紀公司Newmark Group Inc.管理的潛在大規模出售。美國聯邦存款保險公司正試圖擺脱破產的Signature Bank約600億美元的貸款，其中許多與房地產有關。

走開

在某些情況下，銀行面臨着可能被困在持有某些房產中的前景。大型機構，如Brookfield Asset Management Ltd.、Blackstone Inc.和與太平洋投資管理公司有關的一家辦公樓地主，選擇放棄一些建築物，違約債務。在某些情況下，房東已經把某些房產的鑰匙交還了。

Aareal Bank AG正在努力出售兩棟曼哈頓大樓的債務，這些樓主已經走開。據知情人士透露，該銀行的一個部門正在提供兩個大型辦公室的不良貸款，一個位於金融區，另一個位於中城的著名廣場區。Aareal Bank的發言人拒絕置評。

即使銀行難以擺脱貸款，一些放貸人通過停止發放新債務來控制其商業房地產的風險敞口。包括Fifth Third Bancorp在內的銀行表示，他們已經停止發放辦公樓貸款。

根據Slate Property Group的負責人Martin Nussbaum的説法，更多舊貸款交易將為定價提供更清晰的信息，這可能揭示出當今估值有多麼不同。

“人們對辦公樓價值及其所處位置完全感到恐懼，”Nussbaum説道。重新定價“可能會對資產類別產生重大影響。”