中國房地產市場危機是習近平面臨的又一個困境 - 彭博社

上海，歷史與新生事物交相輝映。

攝影師：CFOTO/Future Publishing/Getty ImagesFuture Publishing/Future Publishing三年前，中國對蓬勃發展的房地產行業進行了整頓，以降低風險，使房價更加可負擔——這是習近平主席“共同富裕”倡議的一部分。

北京似乎走得太遠了。鄉村花園控股有限公司，曾經是行業的支柱，如今瀕臨破產，表明沒有任何公司是不會倒閉的。跡象顯示，情況正在惡化。更多開發商瀕臨崩潰，小城市的房價正在下跌，恐慌蔓延到了中國60萬億美元的金融體系。當影子銀行中融國際信託有限公司本月未能按時支付數十個高收益投資產品時，投資者在中國首都的總部外抗議。

《紅旗：為何習近平的中國處於危險之中》的作者喬治·馬格努斯表示：“房地產繁榮和崩潰通常是極端的，但在中國的情況尤為突出。該行業與經濟的關係如此之大，對家庭儲蓄和信心來説也非常重要。”

多年來，中國債務驅動的房地產繁榮支撐着世界上一個偉大的經濟奇蹟。儘管這種狀況註定是不可持續的，但它如今似乎正在以驚人的速度解體，加劇了中國經濟已經面臨的挑戰，包括疲弱的消費需求、出口下滑以及與美國不斷升級的緊張關係。

在 Bloomberg Businessweek 中特別推薦，2023年8月28日。 立即訂閲。照片插圖：Justin Metz；照片：Mikhail Svetlov/Getty Images在許多方面，當前的房地產危機是政府自己製造的危機。中國在上世紀90年代的房地產私有化創造了該國歷史上最大規模的財富轉移，企業家們抓住機會向銀行大量借款。這一繁榮激發了地方政府、全球債券投資者和中國中產階級的活力，房地產在中國經濟中扮演了巨大角色。在其巔峯時期，該行業直接和間接佔據了國內產出的大約四分之一，幾乎佔據了家庭資產的80%。估計各不相同，但包括新房和現有房屋以及庫存在內，該行業在2019年價值約 52萬億美元，大約是美國房地產市場規模的兩倍。

然而，所有這些蓬勃發展使得房價對年輕一代來説難以承受，挑戰了習近平縮小貧富差距的努力。2020年底， 中國恒大集團的流動性恐慌引發了激進的監管收緊。再加上兩年的新冠疫情封鎖，包括恒大和 融創中國控股有限公司在內的開發商違約。提供了房地產融資的全球債券持有人對驚人的困境率感到恐慌，推高了融資成本。最終，房地產債券市場規模為2000億美元——曾經是高收益美元債（也稱為垃圾債券）世界上最賺錢的交易之一——幾乎消失殆盡。

中國開發商發行的498美元債券中，近三分之一已經違約，根據彭博社編制的數據，這讓包括太平洋投資管理公司和富達國際在內的投資者欠下了600億美元的債務。倒閉潮可能剛剛開始。政府似乎沒有太大意願拯救開發商，比如曾經是銷售額最大的碧桂園。近一半上市的國有房地產公司報告今年上半年初步虧損。

中國新房價格

新住宅房地產價格的月度變化

來源：國家統計局，由彭博智庫編制的70個城市平均值

不包括國家補貼的住房。

引起越來越多關注的是影子銀行，它們將資金輸送到了常規銀行體系之外的房地產市場。許多這樣的公司——其中包括中融——曾經在對疫情後經濟反彈的押注中支持開發商，但這種押注很快就失敗了。中融的主要股東現在正試圖重組其債務，其中包括數十億美元欠付給其投資產品個人買家。

儘管房地產困境已經蔓延到中國的大型商業銀行——根據彭博智庫的數據，如果2022年不良貸款率翻了三倍，那麼十大銀行的不良房地產貸款金額可能會在明年飆升至1200億美元——更大的擔憂是房價下跌。官方統計數據顯示，每月房價持續下降不到1％；而現場經紀人的報告顯示，在過去兩年中，一些地區的房價下跌了15％甚至更多。儘管這有助於北京的房價可負擔性推動，但房價下跌已經 打擊了消費者信心。在多年的漲價之後，中國消費者已經開始將房地產視為一個不容錯過的投資機會，促使一些人購買多套公寓以從漲勢中獲利。對於那些借款購房的人來説，隨着房價下跌，支付昂貴的抵押貸款將變得越來越沒有意義。

中融國際信託有限公司在北京的辦公室。Bloomberg永無止境的增長模式如今已經破裂，而飆升的青年失業率——數字如此之高，以至於政府已經停止發佈數據——意味着下一代可能不太願意購買自己的房屋。連鎖反應令人震驚。華爾街銀行已經將對世界第二大經濟體的增長預期下調至不到5%，中國資產正在自由跌落，股票和債券暴跌，貨幣交易接近16年低點。

北京現在正試圖支撐這個行業。儘管沒有進行全面救助，但政府公佈了一系列措施，以重新讓現金流向更強大的、主要是國有的開發商。官員們還在推動完成停滯項目，因為去年數十萬業主抵制按揭付款以抗議拖延。8月15日，央行進行了三年來最大幅度的降息，以提供一些刺激。

現在所有人都在關注中國是否會放鬆購房限制，比如放寬現有抵押貸款和降低北京和上海等大城市的首付款，這將顯示更強有力的支持跡象。“在沒有更多關於支持性政府政策的確定性之前，我看不到中國的經濟狀況會好轉。這些日子似乎主要是風險和下行。”劍橋大學判官商學院的教授克里斯托弗·馬奎斯説。

清楚的是，未來幾年中國的房地產行業可能會發生很大變化，因為越來越多的私人開發商關閉或轉型成建築或服務公司。最終，人口急劇老齡化和城市化達到峯值意味着房地產的黃金時代已經結束，需要數年時間來消化過剩庫存。私營部門的債務將不得不被註銷，留下國有企業更大的市場份額。

“幸運的話，通過健全的政策制定，中國可能會在未來十年過渡到一個不那麼依賴房地產的經濟，” 《紅旗》作者馬格努斯説道。 “但這也可能是一個非常混亂的過程，並伴隨着金融不穩定以及經濟和社會動盪。”

換句話説，替代房地產成為經濟增長的來源，同時支持國家龐大的中產階級已經成為習近平的緊迫挑戰 — 再次。